CAPITAMALL TRUST（CT.SP）：OW：结果发布公路反馈

Flashnoteabc全球研究凯德商用信托（CT SP）OW：发布结果路演反馈 2014财年第1季度的业绩与所包含的费用相符；投资者主要关注经营指标和前景注意：潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差加上预测的股息收益率性能1M3M1200万绝对值（％）4.53.9-15.6相对^（％）0.6-3.7-13.9索引^海峡时报指数RICCMLT.SI彭博CT SP市值（美元）5,440市值（SGDm）6,833企业价值（SGDm）7727自由流通量（％）100注：（V）=挥发性（请参阅披露附录）2014年4月28日Pratik Burman Ray *，CFA高级物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0611David Choo *，CFA物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0612Shweta Arora *班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证报告的发布者：香港和上海银行股份有限公司新加坡分行云母（ P） 066/04/2014云母（ P） 171/04/2014云母（P）077/01/2014免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读在购物者流量减少和租户销售疲软，成本上升，供应增加的情况下，环境仍然充满挑战 OW;有机增长减弱，但收购和AEI可以补充增长；目标价维持在SGD2.10投资者主要关注经营指标和前景：我们主持了CT的2014年第一季度业绩发布会，与投资者进行了管理路演。尽管结果与所含成本相符，但投资者的讨论主要集中在运营指标（疲弱的购物者流量和租户销售）以及房地产投资信托基金如何实现增长上。2014财年第一季度在管理成本方面取得了可喜的成绩：2014年第1季度的收入为1.65亿新加坡元（占6.47亿新加坡元的25％，占2014财年的25％），净资产收益（1.14亿新加坡元，占4.44亿新加坡元的26％），可供分配的收入为1.02亿新加坡元（占4.10亿新加坡元的26％）， 。 2014财年第一季度的DPU为2.57新元仙，占我们2014财年预期的23％。根据保留的应纳税所得额调整后，DPU为11.08新币分，为2.81新币分（占我们估计的25％）。 NPI利润率为69.4％，是自CT上市以来最高的利润率之一，鉴于成本压力仍然是整个行业关注的问题，因此值得称赞。在疲弱的购物者流量和租户销售，成本上升，供应增加的情况下，环境仍然充满挑战：管理层指出，由于消费者支出减少，运营成本上升以及特定集水区的供应急剧增加（例如裕廊东，其供应从1平方英尺增加到1.6平方米），零售（尤其是郊区零售）的总体环境仍然充满挑战。预计最终需求会回升）。就CT而言，2014财年第1季度购物者流量和租户销售分别同比下降1.9％和4.0％，其中大部分下降来自Funan DigitaLife购物中心和JCube（除去这些，租户销售同比下降约2-3％）。 。有机增长减弱，但收购和资产增强计划（AEI）可以补充增长：有机增长保持在每年c2％的水平。因此需要收购和AEI来补充增长。管理层过去曾公开表示，可能的收购机会包括勿洛购物中心和Westgate，而正在进行的AEI包括JCube和IMM Building的收购机会。当前的负债率为c35％，管理层指出，他们的舒适水平为c40％的负债率意味着仍有更多的债务余地。原价为2.10新元的原价：我们对中国电信的目标价（加权平均RNAV和DDM估值）维持在SGD2.10。以目前的价格，CT提供的FY14e DPU收益率为5.6％，FY14-16e DPU收益率为2.7％。相对于2010年末以来1.02倍P / RNAV，CT的P / RNAV为c1.0倍，略低于其历史估值范围的平均值。我们对股票增持评级。图房地产股票–新加坡超重目标价（新元）2.10股价（新元）1.975预测股息收益率（％）5.6潜在回报（％）11.9 abc凯德商用信托（CT SP）房地产2014年4月28日2凯德商用信托：历史PBV图表2.42.01.61.2+1 SD：1.55平均1.28财务与估值：凯德商用信托超重财务报表每单位数据（美分）12/201312 / 2014e12 / 2015e12 / 2016e一年到十二月20132014年2015年2016年EPU16.610.511.311.3稀释的EPU16.310.311.011.1损益摘要（SGDm）DPU10.311.111.611.7毛收入物业费用729(226)647(203)656(208)665(213)稀释后的DPU股息收益率（％）10.35.210.65.611.15.911.25.9RNAV计算（SGDm） 2014财年总资产估价9,718其他资产749总GAV 10,466净投资收益（分配）357383402405现金流量摘要（SGDm）其他负债（498）总负债(3,573) RNA病毒6,893现金和现金净变化等价物(286)(368)2623期初现金和现金等价物1118833464491现金及现金等价物结束833464491514资产负债表摘要（SGDm）总非流动资产9,0787,5497,5507,550当前资产0.80.4-1SD：1.00贸易及其他应收款1110101005年1月2007年4月09年8月11月12日14年4月现金及现金等价物833464491514总电流资产844474501524资产总额9,922 8,024 8,050 8,074流动负债 电脑断层扫描PBV平均趋势线+1标准开发者-1标准开发人员资料来源：彭博社，汇丰银行贸易及其他应付款项215193198202短期借款498270272275其他流动负债6666总电流负债719468475482非流动负债计息借贷2,9522,0542,0742,094其他非流动负债337402426449非流动负债合计3,2902,4562,5002,544负债总额4,0092,9242,9753,026比率增长和单位分析一年到十二月20132014年2015年2016年同比变化％收入10％-11％1％1％净资产收入13%-12%1%1%税后收入27％2％5％1％净投资收益（分配）13%8%5%1%稀释的EPU 3％-37％7％1％稀释DPU 9％3％5％1％比率息税前利润率62%61%61%61%净债务/资产29%25%25%25%息税前利润/净利息支出3.94.05.05.0净债务/ EBIT5.84.74.74.6资料来源：彭博社，汇丰银行FSTREIFSSTI电脑断层扫描CT：相对于FSSTI和FSTREI的性能30025020015010050005年1月4月7日至8月9日至11月11日14年4月所得税费用0000债务(2,426)税后收入363370390393按比例分担债务（用于RCS和Infinity）(649)经营产生的现金474422415418台数（米）3,462投资活动产生的现金流量(149)514849RNAV /单位（SGD）1.99筹资活动产生的现金流量(611)(841)(437)(444)非流动资产投资物业8,7997,2767,2767,276于联营及合营企业的权益275270270270其他非流动资产3344财产净收入503444448452资产管理和信托费用(49)(49)(49)(50)息税前利润454395399402净利息费用(117)(98)(80)(80)投资收益/其他收益0000应占联营公司溢利26737171税前收入363370390393 abc凯德商用信托（CT SP）房地产2014年4月28日3平均相对于RNAV的CT溢价/（折扣）资料来源：彭博社，汇丰银行估计-15%12月10日至8月11日4月12日至12月12日13年8月14年4月0%平均克：+ 2％15%CT：RNAV的溢价/（折扣）30%资料来源：彭博社，汇丰银行估计平均相对于DDM的CT溢价/（折扣）12月10日至8月11日4月12日至12月12日13年8月14年4月平均值：-17％0%-7%-14%-21%-28%-35%CT：DDM评估的溢价/（折扣）估值与风险原价不变，目标价维持在2.10新元我们的估值方法基于RNAV和DDM估值的50:50权重。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。我们针对CT的FY14e RNAV为1.99新元，而两阶段DDM的估值为2.47新元。我们的DDM估值假设股权成本为7.0％，年终增长率为2.5％。维持不变。我们基于DDM的估值和2014财年RNAV的平均值为每单位2.23新元。我们的保费/折扣框架为该平均估值带来5％的折扣（保持不变），因此我们将CT的目标价格定为2.10新元。根据汇丰银行的研究模型，对于没有波动指标的股票，新加坡股票的中性区间为9％的障碍率上下5pp。当我们设定CT的目标价格时，暗示潜在收益高于该中性波段；因此，我们对股票增持评级。潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。下行风险主要风险是由于担心长期利率上升，SREIT部门的资本外流。DDM对折现率和终端增长的敏感性 终端增长1.75%2.00%2.25%2.50%2.75%3.00%3.25%6.25%2.452.582.732.903.093.313.566.50%2.342.462.592.742.903.103.31折扣率6.75%7.00%2.242.152.342.242.462.352.592.472.742.602.912.753.102.927.25%2.062.152.252.352.472.612.757.50%1.992.072.152.252.362.482.61资料来源：汇丰银行估算 abc凯德商用信托（CT SP）房地产2014年4月28日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray和David Choo重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰银行认为，投资者在作出投资决定时会运用各种纪律和投资视野，这在很大程度上取决于个别情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素。鉴于这些差异，汇丰银行在股权研究中有两个主要目标：1）根据特定主题或想法确定长期投资机会，这些主题或想法可能会影响12个月时间范围内公司的未来收益或现金流量； 2）不时找出短期投资机会，这些机会是在0-3个月的时间范围内从基本的，定量的，技术的或事件驱动的技术得出的，并且可能与我们的长期投资评级不同。汇丰银行已为其长期投资机会指定了评级，如下所述。本报告仅涉及报告中提及的公司的长期投资机会。汇丰银行发布短期交易想法时，与这些股票相关的股票可在网站www.hsbcnet.com/research上找到。这些短期投资机会的详细信息可以在本网站的“报告”部分下找到。汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个别情况，例如投资者的现有持股量和其他考虑因素。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议。投资者应仔细阅读每份研究报告中所使用评级的定义。此外，由于研究报告包含有关分析师观点的更完整信息，因此投资者应仔细阅读整个研究报告，而不应从评级中推断出其内容。无论如何，不应单独使用或依赖评级作为投资建议。长期投资机会的评级定义股票评级汇丰银行根据以下基准对该行业的股票进行评级：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股