房地产行业周报：调控政策进一步加强，新房销量持续低迷

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究/简评报告 调控政策进一步加强，新房销量持续低迷 —房地产行业周报（11.19-11.25） 简评报告/房地产 2016年11月28日 [Table_Summary] 报告摘要：  本期行业数据 本期新房销售（样本城市量为47）：民生中国主要城市新房销售指数为141.6，环比下降4.6%，同比下降12.8%。分城市看，一线城市指数为114.2，环比下降3.2%，同比下降33.0%；二线城市指数为150.4，环比上升2.3%，同比下降26.0%；三线城市指数为178.2，环比上升10.3%，同比上升17.5%；分区域看，环渤海地区指数为208.5，环比上升18.1%，同比上升29.4%；长三角地区指数为77.8，环比下降31.6%，同比下降53.5%；珠三角地区指数为136.8环比增长13.0%，同比下降34.2%。 可售新房：全国18个城市新房库存面积为6152.2万平方米，新房库存指数为66.3，环比下降5.2%，同比下降34.9%。其中一线城市指数为84.5，环比增长2.5%，同比下降25.7%；其他城市指数为65，环比下降1.9%，同比下降35.7%。去化周期为6.4月，其中一线为8.3月，其他城市为6.2月。 二手房销售累计：全国12个城市二手房成交面积139.6万平米。其中一线48.5万平方米，二线91.1万平方米。二手房销售指数为230.2，环比下降1.9%，同比增长8.2%。其中一线城市指数为201，环比下降5.5%，同比下降23.8%；其他城市指数为230.2，环比下降1.9%，同比增长11.3%。  行业要闻 成都：成都十年以上二手房公积金贷款首付比例增一成。成都住房公积金管理中心21日出台新政，所购二手房楼龄在十年以上的，相应提高一成的首付款比例，而有逾期记录的，首付款比例参照相关文件也将相应提高。此外，对购买首套住房，或已有一套住房、并已结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为30%；已有一套住房，但未结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为40%；对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不予以住房公积金贷款。（中国房地产报） 石家庄：石家庄实施房价新政，商品房销许价格须报发改委审核。11月24日，石家庄市发展和改革委员会和石家庄市住房和城乡建设局联合发布了《关于严格落实新建商品房销售价格申报和明码标价审核监制工作的通知》，并同时发布了《新建商品房销售价格申报和明码标价审核监制工作办法》，要求所有房地产开发项目在申请商品房预售许可前，必须向市发展和改革委申报商品房销售价格。（中国房地产报） 福州：福州加码楼市调控严令楼盘备案价格零增长。福州市政府日前下发楼市调控通知，要求“新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。同一商品住房项目下一批次备案价格必须‘零增长’，不得高于上一批次的备案价格”。（中国房地产报） 深圳：深圳拍地首推“双限双竞”。按照最新规定出让项目建成后，商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。另外参加竞拍的开发商要提交《关于土地购置资金来源的承诺函》，承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等，并且会严格审查资金来源。 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 [Table_Author] 分析师：温阳 执业证号： S0100515040001 电话： 021-60876731 邮箱： wenyang@mszq.com 研究助理：徐超 执业证号： S0100116080017 电话： 010-85127506 邮箱： xuchao@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《热点城市调控升级 新房销售或将进一步下滑》2016.11.22 1.《新房销售全线回落，各线城市库存持续下滑》2016.11.14 2.《调控政策影响持续，二手房销售全面回落》2016.11.08 3.《南京重启限购，热点城市政策收缩进一步扩散》2016.09.26 -25%-15%-4%6%17%15-1116-0216-0516-0816-11房地产 沪深300 9006366/21311/20161129 17:55 简评报告/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2  投资建议 调控政策进一步加强，新房销量持续低迷。本周一线城市新房销售有所回落，二三线城市略有回升，分区域看环渤海地区环比继续上升，珠三角地区环比回升，长三角地区继续下降。库存指数环比回落，库存去化周期继续下降。二手房销售一线城市回落，其他城市继续下降。近日来，成都、石家庄、福州等城市进一步加强对房地产市场的调控，在首付比例、房价报备等方面进一步提高标准，在9月、10月限贷限购的基础上，在全国形成较全面的调控体系。我们认为，在调控政策持续收紧的形势下，新房销量或将持续低迷，房价增速有望平稳回落。 我们认为，政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压，但险资及产业资本等增量资金有望使地产龙头估值中枢中长期提升。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头，如首开股份、阳光城；转型标的三湘印象、华业资本。  风险提示 销售数据不及预期；政策不及预期。 图1：民生新房销售指数 资料来源：WIND，民生证券研究院 图2：民生新房销售指数：分城市 资料来源：WIND，民生证券研究院 050100150200250300100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611新房销售指数 新房销售指数：四周移动平均 050100150200250300350100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611一线 二线 三线 9006366/21311/20161129 17:55 简评报告/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 图3：民生新房销售指数：分区域 资料来源：WIND，民生证券研究院 图4：民生二手房销售指数 资料来源：WIND，民生证券研究院 图5：民生二手房销售指数：分城市 资料来源：WIND，民生证券研究院 050100150200250300100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611环渤海 长三角 珠三角 0100200300400500100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611二手房销售指数 二手房销售指数：4周移动平均 0100200300400500600700100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611一线 其他 9006366/21311/20161129 17:55 简评报告/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图6：民生新房可售面积指数：分城市 资料来源：WIND，民生证券研究院 图7：民生中新房库存去化周期：分城市 资料来源：WIND，民生证券研究院 [Table_AuthorIntroduce] 020406080100120140100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611新房可售面积指数 一线 其他 051015202530110711091111120112031205120712091211130113031305130713091311140114031405140714091411150115031505150715091511160116031605160716091611库存去化周期（月） 一线 其他 9006366/21311/20161129 17:55 简评报告/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 民生中国房地产指数说明 编制方法。新房销售指数和二手房销售指数基期取2014年6月均值=100，选取对应范围城市相对销量指数的中位数作为指数；新房可售面积指数基期取2014年6月27日值=100，选取对应范围城市相对可售面积指数的中位数作为指数；库存去化周期（月）=(本周末可售面积/4)/（近12周平均成交），选取对应范围城市库存去化周期的中位数作为指数。 城市分类。一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：天津、杭州、南京、成都、武汉、宁波、青岛、大连、苏州、济南、厦门、长沙、无锡；三线城市：南昌、长春、福州、东莞、石家庄、包头、南宁、合肥、贵阳、惠州、扬州、安庆、岳阳、韶关、汕头、丹东、温州、泉州、襄阳、赣州、三亚、泸州、南充、常州、常熟、淮安、马鞍山、台州、泰州、潍坊、湘潭、中山、九江、遵义、张家港、牡丹江、常德、江门、莆田、泰安、芜湖；环渤海地区：北京、天津、济南、石家庄、大连、青岛、潍坊、泰安；长三角地区：上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、常州、芜湖、马鞍山、扬州、泰州、张家港、常熟；珠三角地区：深圳、广州、东莞、汕头、惠州、韶关、江门、中山。 9006366/21311/20161129 17:55 简评报告/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明