本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 新房销售持续低迷 调控政策不断升级 —调控效果历史对比与动态跟踪之七 动态研究报告/房地产 2016年11月29日 [Table_Summary] 报告摘要：  事件：截至11月28日，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山等21个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。 11月以来，杭州、武汉、深圳、成都等热点一二线城市进一步升级调控政策。石家庄、福州加强了商品房备案价格监管，特别是福州严令楼盘备案价格零增长。  调控政策成效显著，热点城市成交量持续低迷 10月份各地限购政策出台后，大中城市新房成交量较调控前水平平均下降61.12%。一线城市新房成交量较调控前下跌51.49%，二线城市新房成交量较调控前下跌69.28%，三线城市新房成交量较调控前下跌39.12%。 多数热点城市周成交量在限购限贷政策出台后迅速出现了比较明显的下滑，之后部分城市虽有所恢复，但较调控前水平差距依然较大。一线城市如北京最近一周成交量与调控前相比下降了62.35%，广州最近一周较调控前下降了58.26%；二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了75.07%；杭州最近一周成交量与调控前相比下降了86.8%；济南最近一周成交量与调控前相比下降了72.72%；福州最近一周成交量与调控前相比下降了93.86%。  热点城市房价增速回落明显，部分城市出台行政干预举措 一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价过快上涨势头得到遏制，房价走势明显趋稳。根据国家统计局发布的15个一线和热点二线城市10月下半月的新建商品住宅价格变动情况数据，与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；广州新建商品住宅价格环比持平；其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。 为遏制房价过快上涨势头，部分热点城市如福州、深圳等开始出台行政干预举措。福州市政府日前下发楼市调控通知，要求“新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。同一商品住房项目下一批次备案价格必须‘零增长’，不得高于上一批次的备案价格”。深圳拍地则推行“双限双竞”。按照最新规定出让项目建成后，商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。  热点城市进一步升级调控政策，预计新房销售将持续低迷 11月以来，部分热点城市如杭州、武汉、深圳、成都等进一步升级调控政策，彰显了政府维持房地产市场平稳运行的决心。11月10日，杭州房地产调控政策升级，进一步加强限购限贷，提高首付比例；11月15日，武汉房地产调控政策升级，进一步加强限购限贷；11月15日，深圳提高公积金贷款首付比例；11月17日，成都市进一步加强限购。我们预计，随着热点城市限购限贷政策进一步升级，新房销售将持续低迷。 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 [Table_Author] 分析师：温阳 执业证号： S0100515040001 电话： 021-60876731 邮箱： wenyang@mszq.com 研究助理：徐超 执业证号： S0100116080017 电话： 010-85127506 邮箱： xuchao@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《调控政策影响显著 热点城市成交量持续低迷——调控效果历史对比与动态跟踪之五》2016.11.14 2.《调控政策影响持久，热点城市成交量较调控前下滑明显——调控效果历史对比与动态跟踪之四》2016.11.10 3.《成交量萎缩明显 热点城市较调控前差距依然较大—调控效果历史对比与动态跟踪之三》2016.11.02 4.《政策效果立竿见影 热点城市量价有序回落—调控效果历史对比与动态跟踪之二》2016.10.25 -25%-15%-4%6%17%15-1116-0216-0516-0816-11房地产 沪深300 9006319/21311/20161129 17:49 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 表1：调控加码的热点城市 调控措施 城市 限购限贷 杭州、武汉 限购 成都 限贷 深圳、东莞、北京 其他调控 南京、上海、珠海 资料来源：民生证券研究院整理 表2：限购调控加码城市前后对比 城市 限 购 阶段 政策发布时间 限购（套数） 本市户籍 非本市户籍（纳税/社保证明年限） 杭州 升级前 2016.9.27 不限购 1套（买房不可落户） 升级后 2016.11.10 不限购 1套（前2年内连续一年以上） 武汉 升级前 2016.10.2 不限购 2套 升级后 2016.11.14 2套 1套（连续2年） 成都 升级前 2016.10.1 1套 1套 升级后 2016.11.17 1套 1套（连续1年） 资料来源：民生证券研究院整理 表3：限贷调控加码城市前后对比 城市 限购阶段 政策发布时间 首套房首付比例 二套房首付比例 有1套住房且无房贷记录或房贷已还清 有1套住房且房贷未结清 深圳 升级前 2016.10.4 普通自住房30% 70% 升级后 2016.11.18 公积金30% 70% 东莞 升级前 2016.10.7 普通住房30%，公积金20% 30% 40% 升级后 公积金30% 30% 40% 资料来源：民生证券研究院整理  投资建议：建议增持低估优质龙头首开股份、阳光城等 我们认为，政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压，但险资及产业资本等增量资金有望使地产龙头估值中枢中长期提升。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头，如首开股份、阳光城；转型标的三湘印象、华业资本。  风险提示： 调控政策超预期，行业景气不及预期。 9006319/21311/20161129 17:49 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 一、21城出台楼市调控，热点城市限购限贷政策升级 截至11月20日，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等21个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。 11月以来，杭州、武汉、深圳、成都等热点一二线城市进一步升级调控政策，11月10日，杭州房地产调控政策升级，进一步加强限购限贷，提高首付比例；11月15日，武汉房地产调控政策升级，进一步加强限购限贷；11月15日，深圳提高公积金贷款首付比例；11月17日，成都市进一步加强限购。 二、调控政策影响显著，热点城市成交量持续低迷 10月份各地限购政策出台后，大中城市新房成交量较调控前水平平均下降61.12%。一线城市新房成交量较调控前下跌51.49%，二线城市新房成交量较调控前下跌69.28%，三线城市新房成交量较调控前下跌39.12%。 图1：全国大中城市新房周度成交情况 图2：一线城市新房周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 图3：二线城市新房周度成交情况 图4：三线城市新房周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 多数城市周成交量迅速出现了比较明显的下滑，之后部分城市虽有所恢复，但较调控前水平差距依然较大。一线城市如北京最近一周成交量与调控前相比下降了62.35%，广州最近一9006319/21311/20161129 17:49 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 周较调控前下降了58.26%；二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了75.07%；杭州最近一周成交量与调控前相比下降了86.8%；济南最近一周成交量与调控前相比下降了72.72%；福州最近一周成交量与调控前相比下降了93.86%。 图5：北京市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图6：北京市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失 图7：上海市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图8：上海市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失 图9：深圳市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图10：深圳市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05101520253035402011-01-112011-01-182011-01-252011-02-012011-02-082011-02-152011-02-222011-03-012011-03-082011-03-152011-03-222011-03-292011-04-052011-04-122011-04-192011-04-262011-05-032011-05-10北京商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01020304050602010-12-212010-12-282011-01-042011-01-112011-01-182011-01-252011-02-012011-02-082011-02-152011-02-222011-03-012011-03-082011-03-152011-03-222011-03-292011-04-052011-04-12上海商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%05101520252010-09