本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 1月新房销量环比回落 春节周成交较去年有所下降 —调控效果历史对比与动态跟踪之十五 动态研究报告/房地产 2017年2月9日 [Table_Summary] 报告摘要：  事件：截至2月9日，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、成都、济南、厦门、郑州、合肥、南昌、福州、苏州、无锡、东莞、三亚、佛山、珠海、廊坊、西安等23个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。 11月以来，杭州、武汉、深圳、成都、上海、天津、珠海、郑州、济南、西安等热点一二线城市进一步升级调控政策，特别是郑州成为全国第三个认房又认贷的城市。石家庄、福州加强了商品房备案价格监管，特别是福州严令楼盘备案价格零增长。  1月新房销量环比大幅回落，春节周成交量较去年有所下降 受春节假期影响，各线城市新房销量下滑明显，且17年春节周成交差于16年，大中城市新房成交量较去年春节下降26.75%，一线城市新房成交量下降8.56%，二线城市新房成交量下降53.64%，仅三线城市增长10.74%。分城市看，春节期间除广州外，其他各热点城市受假期影响市场成交进一步下滑。一线城市如上海春节周成交量较去年下降了69.23%；二线城市如杭州较去年下降了86.09%，南京下降了92.49%；三线城市中苏州较去年下降61.12%，福州下降82.05%。 从月度数据看，受春节因素影响，各热点城市1月新房成交量较12月环比大幅回落。54大中城市环比下降34%，一线城市环比下降38%，如北京下降46.18%，上海下降26.64%，广州下降44.13%；二线城市环比下降39%，如杭州下降35.10%，济南下降43.09%，武汉下降40.11%；三线城市环比下降32%。但也有城市继续增长，如南京、厦门和苏州。  热点城市房价走势趋稳回落，环比涨幅继续下降 12月以来，珠海、郑州、济南、西安等热点一二线城市调控政策继续加码，房价过快上涨势头得到遏制，房价快速趋稳回落。根据国家统计局发布的15个一线和热点二线城市12月新建商品住宅价格变动情况数据，与11月比，12月新建商品住宅价格除深圳、上海、厦门、合肥继续下降外，北京、南京、无锡、福州、济南、郑州、武汉、成都等8个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；天津和杭州新建商品住宅价格环比持平；广州新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落。  投资建议：建议增持低估优质龙头首开股份、阳光城等 我们认为，政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压，股息率提高增强了行业龙头对中长期资金的吸引力。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头，如首开股份、阳光城；转型标的三湘印象、华业资本。  风险提示： 销售数据不及预期；调控政策超预期。 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 [Table_Author] 分析师：温阳 执业证号： S0100515040001 电话： 021-60876731 邮箱： wenyang@mszq.com 研究助理：徐超 执业证号： S0100116080017 电话： 010-85127506 邮箱： xuchao@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《12月新房销量有所回暖 不排除“认房又认贷”有继续扩散可能——调控效果历史对比与动态跟踪之十四》2017.1.23 -3%4%10%17%24%16-0216-0516-0816-11房地产 沪深300 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 一、21城出台楼市调控，热点城市限购限贷政策升级 截至2月9日，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、成都、济南、厦门、郑州、合肥、南昌、福州、苏州、无锡、东莞、三亚、佛山、珠海、廊坊、西安等23个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。 11月以来，杭州、武汉、深圳、成都、上海、天津、珠海、郑州、济南、西安等热点一二线城市进一步升级调控政策，11月10日，杭州进一步加强限购限贷，提高首付比例；11月15日，武汉进一步加强限购限贷；11月15日，深圳提高公积金贷款首付比例；11月17日，成都市进一步加强限购；11月28日，上海提高住房贷款首付比例；11月28日，天津提高住房贷款首付比例；12月12日，珠海提高公积金贷款首付比例；12月23日，郑州进入认房又认贷的调控阶段；12月26日，济南限购政策升级；12月31日，西安出台限购政策。 二、1月新房销量环比大幅回落，春节周成交量较去年有所增长 受春节假期影响，各线城市新房销量下滑明显，且17年春节周成交差于16年，大中城市新房成交量较去年春节下降26.75%，一线城市新房成交量下降8.56%，二线城市新房成交量下降53.64%，仅三线城市增长10.74%。分城市看，春节期间除广州外，其他各热点城市受假期影响市场成交进一步下滑。一线城市如上海春节周成交量较去年下降了69.23%；二线城市如杭州较去年下降了86.09%，南京下降了92.49%；三线城市中苏州较去年下降61.12%，福州下降82.05%。 图1：全国大中城市新房周度成交情况 图2：一线城市新房周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 -120%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01002003004005006007008009002016-08-262016-09-022016-09-092016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142016-10-212016-10-282016-11-042016-11-112016-11-182016-11-252016-12-022016-12-092016-12-162016-12-232016-12-302017-01-062017-01-132017-01-202017-01-272017-02-03大中城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） -150%-100%-50%0%50%100%150%0204060801001201401602016-08-262016-09-022016-09-092016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142016-10-212016-10-282016-11-042016-11-112016-11-182016-11-252016-12-022016-12-092016-12-162016-12-232016-12-302017-01-062017-01-132017-01-202017-01-272017-02-03一线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 图3：二线城市新房周度成交情况 图4：三线城市新房周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 2011年各城市限购政策出台后，周成交量迅速出现大幅下滑。如北京市2011年2月15日限购后一周，新房周成交量环比下降36.46%；上海2011年1月18日限购后的9周里，只有一周的成交量超过限购前一周的50%；广州2011年2月24日限购后一周成交量环比下降41.22%；南京2011年2月26日限购后一周成交量环比下滑28.96%；厦门2011年2月22日限购后一周成交量环比下滑53.08%。 图5：北京市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图6：北京市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失 -150%-100%-50%0%50%100%150%01002003004005006002016-08-262016-09-022016-09-092016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142016-10-212016-10-282016-11-042016-11-112016-11-182016-11-252016-12-022016-12-092016-12-162016-12-232016-12-302017-01-062017-01-132017-01-202017-01-272017-02-03二线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%0501001502002502016-08-262016-09-022016-09-092016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142016-10-212016-10-282016-11-042016-11-112016-11-182016-11-252016-12-022016-12-092016-12-162016-12-232016-12-302017-01-062017-01-132017-01-202017-01-272017-02-03三线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05101520253035402011-01-112011-01-182011-01-252011-02-012011-02-082011-02-152011-02-222011-03-012011-03-082011-03-152011-03-222011-03-292011-04-052011-04-122011-04-192011-04-262011-05-032011-05-10北京商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -200%-100%0%100%200%300%400%500%051015202530352016-09-022016-09-092016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142016-10-212016-10-282016-11-042016-11-112016-11-182016-11-252016-12-022016-12-092016-12-162016-12-232016-12-302017-01-062017-01-132017-01-202017-01-272017-02-03北京:商品房成交面积：住宅（万平方米