房地产：调控效果历史对比与动态跟踪之八-11月新房销售下滑明显 热点城市调控政策继续升级

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 11月新房销售下滑明显 热点城市调控政策继续升级 —调控效果历史对比与动态跟踪之八 动态研究报告/房地产 2016年12月7日 [Table_Summary] 报告摘要：  事件：截至12月6日，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山等21个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。 11月以来，杭州、武汉、深圳、成都、上海、天津等热点一二线城市进一步升级调控政策。石家庄、福州加强了商品房备案价格监管，特别是福州严令楼盘备案价格零增长。  调控政策成效显著，11月成交下滑明显 10月份各地限购政策出台后，大中城市新房周成交量较调控前水平平均下降43.96%。其中一线城市较调控前下跌19.39%，二线城市较调控前下跌58.27%，三线城市较调控前下跌11.99%。多数热点城市周成交量在限购限贷政策出台后迅速出现了比较明显的下滑，近期部分城市虽有所回暖，但较调控前水平差距依然较大。一线城市如北京最近一周成交量与调控前相比下降了25.33%，广州最近一周较调控前下降了31.67%；二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了85.22%；杭州最近一周成交量与调控前相比下降了67.81%；济南最近一周成交量与调控前相比下降了66.43%；福州最近一周成交量与调控前相比下降了89.66%。 从月度数据看，11月各热点城市新房成交量环比下滑明显，一线城市如北京下滑4.81%，上海下滑16.80%，深圳下滑32.07%，广州下滑24.07%；二线城市如南京下滑9.75%，福州下滑76.80%，苏州下滑48.82%，杭州下滑62.41%。但也有部分城市11月新房销售较10月上升，如厦门、武汉、济南等。  热点城市房价增速回落明显，房价过快上涨势头得到遏制 一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价过快上涨势头得到遏制，房价走势明显趋稳。根据国家统计局发布的15个一线和热点二线城市10月下半月的新建商品住宅价格变动情况数据，与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；广州新建商品住宅价格环比持平；其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。  热点城市库存去化周期持续下降，供求关系依旧紧张 多数一线城市及热点二线城市的库存去化周期在2015年4月前后达到近期高点，之后一路下行。这得益于宽松的货币政策，以及房地产去库存政策。截止到12月2日，南京、上海、惠州、南昌等热点城市库存去化周期均不足5个月，供求关系依旧紧张。 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 [Table_Author] 分析师：温阳 执业证号： S0100515040001 电话： 021-60876731 邮箱： wenyang@mszq.com 研究助理：徐超 执业证号： S0100116080017 电话： 010-85127506 邮箱： xuchao@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《新房销售持续低迷 调控政策不断升级—调控效果历史对比与动态跟踪之七》2016.11.29 -28%-18%-8%2%12%15-1216-0316-0616-09房地产 沪深300 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 表1：部分热点城市库存去化周期（12月2日数据） 城市 库存去化周期（月） 城市 库存去化周期（月） 北京 10.6 福州 13.8 上海 4.8 厦门 14.8 广州 6.3 南京 3.1 深圳 13.3 苏州 7.1 杭州 5.3 南昌 4.4 宁波 8.6 惠州 4.5 资料来源：Wind，民生证券研究院  投资建议：建议增持低估优质龙头首开股份、阳光城等 我们认为，政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压，但险资及产业资本等增量资金有望使地产龙头估值中枢中长期提升。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头，如首开股份、阳光城；转型标的三湘印象、华业资本。  风险提示： 调控政策超预期，行业景气不及预期。 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 一、21城出台楼市调控，热点城市限购限贷政策升级 截至11月20日，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等21个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。 11月以来，杭州、武汉、深圳、成都等热点一二线城市进一步升级调控政策，11月10日，杭州房地产调控政策升级，进一步加强限购限贷，提高首付比例；11月15日，武汉房地产调控政策升级，进一步加强限购限贷；11月15日，深圳提高公积金贷款首付比例；11月17日，成都市进一步加强限购。 二、调控政策影响显著，热点城市成交量持续低迷 10月份各地限购政策出台后，大中城市新房成交量较调控前水平平均下降43.96%。一线城市新房成交量较调控前下跌19.39%，二线城市新房成交量较调控前下跌58.27%，三线城市新房成交量较调控前下跌11.99%。 图1：全国大中城市新房周度成交情况 图2：一线城市新房周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 图3：二线城市新房周度成交情况 图4：三线城市新房周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 多数热点城市周成交量在限购限贷政策出台后迅速出现了比较明显的下滑，之后部分城市虽有所恢复，但较调控前水平差距依然较大。一线城市如北京最近一周成交量与调控前相比下-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01002003004005006007008009002016-08-272016-09-032016-09-102016-09-172016-09-242016-10-012016-10-082016-10-152016-10-222016-10-292016-11-052016-11-122016-11-192016-11-262016-12-03大中城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） -100%-50%0%50%100%150%0204060801001201402016-08-272016-09-032016-09-102016-09-172016-09-242016-10-012016-10-082016-10-152016-10-222016-10-292016-11-052016-11-122016-11-192016-11-262016-12-03一线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01002003004005006002016-08-272016-09-032016-09-102016-09-172016-09-242016-10-012016-10-082016-10-152016-10-222016-10-292016-11-052016-11-122016-11-192016-11-262016-12-03二线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） -40%-20%0%20%40%60%80%100%0204060801001201401601802002016-08-272016-09-032016-09-102016-09-172016-09-242016-10-012016-10-082016-10-152016-10-222016-10-292016-11-052016-11-122016-11-192016-11-262016-12-03三线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 降了25.33%，广州最近一周较调控前下降了31.67%；二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了85.22%；杭州最近一周成交量与调控前相比下降了67.81%；济南最近一周成交量与调控前相比下降了66.43%；福州最近一周成交量与调控前相比下降了89.66%。 图5：北京市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图6：北京市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失 图7：上海市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图8：上海市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失 图9：深圳市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图10：深圳市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05101520253035402011-01-112011-01-182011-01-252011-02-012011-02-082011-02-152011-02-222011-03-012011-03-082011-03-152011-03-222011-03-292011-04-052011-04-122011-04-192011-04-262011-05-032011-05-10北京商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -200%-100%0%100%200%300%400%500%051015202530352016-09-022016-09-092016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142