房地产：调控效果历史对比与动态跟踪之四-调控政策影响持久 热点城市成交量较调控前下滑明显

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 调控政策影响持久 热点城市成交量较调控前下滑明显 —调控效果历史对比与动态跟踪之四 动态研究报告/房地产 2016年11月07日 [Table_Summary] 报告摘要：  事件：截至11月6日，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山等21个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。  调控政策影响持久，热点城市成交量较调控前下滑明显 本次各地限购政策出台后，多数城市周成交量迅速出现了比较明显的下滑，之后部分城市虽有所恢复，但较调控前水平差距依然较大。一线城市如北京最近一周成交量与调控前相比下降了33.34%，广州最近一周较调控前下降了52.51%；二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了62.7%；杭州最近一周成交量与调控前相比下降了67.35%；济南最近一周成交量与调控前相比下降了89.03%。 部分城市限购政策出台后周成交量持续下滑，如福州10月7日出台限购政策后的四周，周成交量分别环比下滑17.22%、34.00%，31.59%，66.42%，最近一周成交量较调控前下降了87.45%。  10月份房价增幅显著收窄，土地成交明显回落 本次各热点一二线城市出台调控政策后，房价过快上涨的势头得到明显遏制，根据克而瑞、易居房地产研究院和中国房地产测评中心发布的中国城市住房价格288指数数据，深圳和成都10月一手房价格指数环比出现下降，降幅分别为0.61%和0.25%；其他热点城市环比增幅下降明显，下降超过2个百分点的城市包括合肥（4.02%）、南京（2.92%）、上海（2.85%）、天津（2.60%）、厦门（2.50%）、福州（2.21%）。 各线城市土地成交规模也明显下滑，土地溢价率显著回落。根据克尔瑞提供的数据，10月份一线城市土地成交建筑面积68万平方米，环比下降38%，同比下降81%；二线城市1687万平方米，环比回落39%，同比回落9%；三、四线城市337万平方米，环比下跌59%，同比下跌73%。 10月300城土地平均溢价率56.8%，环比大幅下滑34.2个百分点。 我们认为核心城市新房房价不会出现快速、大幅下降。随着核心城市库存持续去化，供求关系一直处于紧张状态。根据克尔瑞提供的数据，10月库存去化周期低于5个月的城市有上海（1.0）、广州（4.5）、南京（2.2）、杭州（3.3）、武汉（4.5）、郑州（2.2）、宁波（3.7）、南昌（3.6）、长沙（4.0）、常州（3.9）、佛山（4.4）。北京、上海、广州、深圳、杭州等热点城市库存绝对水平10月份环比也在下降。  投资建议：建议增持低估优质龙头首开股份、阳光城等 我们认为，政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压，但险资及产业资本等增量资金有望使地产龙头估值中枢中长期提升。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头，如首开股份、阳光城；转型标的三湘印象、华业资本。  风险提示： 调控政策超预期，行业景气不及预期。 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 [Table_Author] 分析师：温阳 执业证号： S0100515040001 电话： 021-60876731 邮箱： wenyang@mszq.com 研究助理：徐超 执业证号： S0100116080017 电话： 010-85127506 邮箱： xuchao@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《成交量萎缩明显 热点城市较调控前差距依然较大—调控效果历史对比与动态跟踪之三》2016.11.02 2.《政策效果立竿见影 热点城市量价有序回落—调控效果历史对比与动态跟踪之二》2016.10.25 3.《新房成交下滑明显 价格预计有序回落—调控效果历史对比与动态跟踪之一》2016.10.17 -18%-5%8%21%34%15-1116-0216-0516-08房地产 沪深300 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 一、21城出台楼市调控，重启限购限贷 截至11月6日，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等21个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。 二、调控政策影响持久，热点城市成交量下滑明显 本次各地限购政策出台后，多数城市周成交量迅速出现了比较明显的下滑，之后部分城市虽有所恢复，但较调控前水平差距依然较大。一线城市如北京最近一周成交量与调控前相比下降了33.34%，广州最近一周较调控前下降了52.51%；二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了62.7%；杭州最近一周成交量与调控前相比下降了67.35%；济南最近一周成交量与调控前相比下降了89.03%。 部分城市限购政策出台后周成交量持续下滑，如福州10月7日出台限购政策后的四周，周成交量分别环比下滑17.22%、34.00%，31.59%，66.42%，最近一周成交量较调控前下降了87.45%。 图1：北京市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图2：北京市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0510152025303540北京商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -200%-100%0%100%200%300%400%500%051015202530352016-09-022016-09-092016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142016-10-212016-10-282016-11-04北京:商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 图3：上海市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图4：上海市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失 图5：深圳市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图6：深圳市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 图7：广州市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图8：广州市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节成交量恢复，02/11-02/17周成交量环比上涨4407% -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01020304050602010-12-212010-12-282011-01-042011-01-112011-01-182011-01-252011-02-012011-02-082011-02-152011-02-222011-03-012011-03-082011-03-152011-03-222011-03-292011-04-052011-04-12上海商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -100%-50%0%50%100%150%200%250%051015202530354045502016-09-102016-09-172016-09-242016-10-012016-10-082016-10-152016-10-222016-10-292016-11-05上海:商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%05101520252010-09-022010-09-092010-09-162010-09-232010-09-302010-10-072010-10-142010-10-212010-10-282010-11-042010-11-112010-11-182010-11-252010-12-022010-12-092010-12-162010-12-23深圳商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -100%-50%0%50%100%150%200%02468101214162016-09-062016-09-132016-09-202016-09-272016-10-042016-10-112016-10-182016-10-252016-11-01深圳:商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%05101520252011-01-272011-02-032011-02-102011-02-172011-02-242011-03-032011-03-102011-03-172011-03-242011-03-312011-04-072011-04-142011-04-212011-04-282011-05-052011-05-122011-05-19广州商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%01020304050602016-09-062016-09-132016-09-202016-09-272016-10-042016-10-112016-10-182016-10-252016-11-01广州:商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图9：南京市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图10：南京市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节成交量恢复，02/13-02/19周成交量