房地产：调控效果历史对比与动态跟踪之二-政策效果立竿见影，热点城市量价有序回落

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 政策效果立竿见影 热点城市量价有序回落 —调控效果历史对比与动态跟踪之二 动态研究报告/房地产 2016年10月25日 [Table_Summary] 报告摘要：  事件：截至10月23日，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山等21个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。  最近一周部分城市周成交量开始有所恢复，但较调控前水平差距依然较大 本次各地限购政策出台后，多数城市周成交量迅速出现了比较明显的下滑，最近一周有所恢复，但较调控前水平差距依然较大。比如武汉限购政策相对宽松，虽然政策出台后一周成交量环比下降了63.7%，但最近一周回暖明显，环比上涨了100.36%；广州2016年10月4日出台限购政策后一周，成交量环比下降了27.6%，最近一周成交量环比上涨了16.76%；深圳10月4日出台限购后成交量连续增长，最近一周增长了33.12%。 部分城市限购政策出台后周成交量持续下滑，如南京2016年9月26日出台限购后的三周，周成交量环比分别下滑了43.26%、21.65%。39.08%；福州2016年10月7日出台限购政策后的两周，周成交量分别下滑了17.22%、34.00%。  房价过快上涨势头得到遏制，预计价格将平稳回落 本次各热点一二线城市出台调控政策后，房价过快上涨的势头得到明显遏制，深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%；其他热点城市环比增速下降明显，下降超过3个百分点的城市包括无锡（3.8 pct）、北京（3.7 pct）、合肥（3.6 pct）、郑州（3.3 pct）。 我们不认为核心城市新房房价会出现快速、大幅回落，理由是：1）开发商经过两年的高景气度周期，加上前期大规模发债，目前现金流充裕；2）政策目的为抑制泡沫而非刺破泡沫，地方政府后续执行细则或存在相机调整的空间；3）去库存仍是三四线城市面临的重要任务。 我们认为核心城市新房成交价格大概率有序回落：一方面，对需求的抑制和成交量的回落必然会带来价格调整的压力，同时购房者观望情绪加重，二手房挂牌价格也有望松动；同时供给方面，部分城市对预售证和网签控制进一步强化，比如北京对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。  历史经验表明限购出台后成交下滑非常明显，价格表现趋于平稳 2011年各城市限购政策出台后，周成交量迅速出现大幅下滑。如北京市2011年2月15日限购后一周，新房周成交量环比下降36.46%；上海2011年1月18日限购后的9周里，只有一周的成交量超过限购前一周的50%；广州2011年2月24日限购后一周成交量环比下降41.22%；南京2011年2月26日限购后一周成交量环比下滑28.96%；厦门2011年2月22日限购后一周成交量环比下滑53.08%。 限购政策对新房价格的影响则主要体现为环比增速迅速下降至0左右，价格走势趋于平稳。如北京2011年2月限购后连续7个月，新房价格指数环比增速在0.0%-0.2%之间，之后更是出现了连续8个月的小幅回落；上海在2011年1月限购之后，从第2个月开始环比增速迅速下滑至接近于0，并从第9个月开始了连[Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 [Table_Author] 分析师：温阳 执业证号： S0100515040001 电话： 021-60876731 邮箱： wenyang@mszq.com 研究助理：徐超 执业证号： S0100116080017 电话： 010-85127506 邮箱： xuchao@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《新房成交下滑明显，价格预计有序回落——调控效果历史对比与动态跟踪之一》2016.10.17 2.《政策紧缩力度超市场预期，市场景气度预计理性回落》2016.10.10 3.《南京重启限购，热点城市政策收紧进一步扩散》2016.09.27 4.《杭州限购重启，热点城市政策收紧进一步扩散》2016.09.19 -16%-2%12%27%41%15-1016-0116-0416-0716-10房地产 沪深300 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 续8个月的微跌；广州从2011年2月限购后环比增速下滑明显，从第8个月开始了连续8个月的微跌；南京在2011年2月限购之后第二个月即开始了连续13个月的微跌。  投资建议：建议增持低估优质龙头首开股份、阳光城等 我们认为，政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压，但险资及产业资本等增量资金有望使地产龙头估值中枢中长期提升。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头，如首开股份、阳光城；转型标的三湘股份、华业资本。  风险提示： 调控政策超预期，货币政策超预期收紧，行业景气不及预期。 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 一、21城出台楼市调控，重启限购限贷 截至10月23日，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等21个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。 二、政策效果立竿见影，成交量下滑非常明显 本次各地限购政策出台后，多数城市周成交量迅速出现了比较明显的下滑，最近一周有所恢复，但较调控前水平差距依然较大。比如武汉限购政策相对宽松，虽然政策出台后一周成交量环比下降了63.7%，但最近一周回暖明显，环比上涨了100.36%；广州2016年10月4日出台限购政策后一周，成交量环比下降了27.6%，最近一周成交量环比上涨了16.76%；深圳10月4日出台限购后成交量连续增长，最近一周增长了33.12%。 部分城市限购政策出台后周成交量持续下滑，如南京2016年9月26日出台限购后的三周，周成交量环比分别下滑了43.26%、21.65%。39.08%；福州2016年10月7日出台限购政策后的两周，周成交量分别下滑了17.22%、34.00%。 图1：北京市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图2：北京市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0510152025303540北京商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -200%-100%0%100%200%300%400%500%051015202530352016-09-022016-09-092016-09-162016-09-232016-09-302016-10-072016-10-142016-10-21北京商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图3：上海市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图4：上海市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失 图5：深圳市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图6：深圳市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 图7：广州市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图8：广州市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节成交量恢复，02/11-02/17周成交量环比上涨4407% -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01020304050602010-12-212010-12-282011-01-042011-01-112011-01-182011-01-252011-02-012011-02-082011-02-152011-02-222011-03-012011-03-082011-03-152011-03-222011-03-292011-04-052011-04-12上海商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -100%-50%0%50%100%150%200%250%051015202530354045502016-09-102016-09-172016-09-242016-10-012016-10-082016-10-152016-10-22上海商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%05101520252010-09-022010-09-092010-09-162010-09-232010-09-302010-10-072010-10-142010-10-212010-10-282010-11-042010-11-112010-11-182010-11-252010-12-022010-12-092010-12-162010-12-23深圳商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -50%0%50%100%150%200%02468101214162016-09-062016-09-132016-09-202016-09-272016-10-042016-10-112016-10-18深圳商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%05101520252011-01-272011-02-032011-02-102011-02-172011-02-242011-03-032011-03-102011-03-172011-03-242011-03-312011-04-072011-04-142011-04-212011-04-282011-05-052011-05-1220