房地产：调控效果历史对比与动态跟踪之十三-长效机制不断落地 金融土地财税政策多管齐下

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 长效机制不断落地 金融土地财税政策多管齐下 —调控效果历史对比与动态跟踪之十三 动态研究报告/房地产 2017年1月16日 [Table_Summary] 报告摘要：  事件：截至1月16日，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、成都、济南、厦门、郑州、合肥、南昌、福州、苏州、无锡、东莞、三亚、佛山、珠海、廊坊、西安等23个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。 11月以来，杭州、武汉、深圳、成都、上海、天津、珠海、郑州、济南、西安等热点一二线城市进一步升级调控政策，特别是郑州成为全国第三个认房又认贷的城市。石家庄、福州加强了商品房备案价格监管，特别是福州严令楼盘备案价格零增长。  热点城市12月新房销量有所回升，周成交量较调控前差距依然较大 10月份各地限购政策出台后，大中城市新房成交量较调控前水平平均下降57.24%。一线城市新房成交量较调控前下跌47.21%，二线城市新房成交量较调控前下跌62.95%，三线城市新房成交量较调控前下跌50.28%。多数热点城市周成交量在限购限贷政策出台后迅速出现了比较明显的下滑，之后部分城市虽有所恢复，但较调控前水平差距依然较大。一线城市如北京最近一周较调控前下降了10.61%，广州最近一周较调控前下降了42.51%；二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了35.37%；杭州最近一周成交量与调控前相比下降了43.37%；济南最近一周成交量与调控前相比下降了53.69%；福州最近一周成交量与调控前相比下降了76.31%。 从月度数据看，12月各热点城市新房成交量较11月环比有所回升。54个大中城市环比增长16%，一线城市环比增长11%，如北京增长44.62%，上海增长0.90%，广州增长10.27%；二线城市环比增长13%，如杭州增长57.90%，济南增长43.87%，苏州增长20.58%；三线城市环比增长20%。但也有部分城市12月新房销售继续下降，如深圳、武汉、南京等。  长效机制不断落地，金融、土地、财税政策多管齐下 12月中央经济工作会议后，各地方政府积极落实“房子是用来住的、不是用来炒的”会议精神，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，出台了相应的长效调控机制。1月10日，三部委发文加快推进棚户区改造工作，确保落实棚改信贷支持政策，优先安排出让棚改腾空土地；同日，南京市市长缪瑞林在《政府工作报告》中表示，将扩大供地规模；1月13日，重庆房产税试点加码，在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上普通住房也要征收房产税。  投资建议：建议增持低估优质龙头首开股份、阳光城等 我们认为，政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压，股息率提高增强了行业龙头对中长期资金的吸引力。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头，如首开股份、阳光城；转型标的三湘印象、华业资本。  风险提示： 销售数据不及预期；调控政策超预期。 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 [Table_Author] 分析师：温阳 执业证号： S0100515040001 电话： 021-60876731 邮箱： wenyang@mszq.com 研究助理：徐超 执业证号： S0100116080017 电话： 010-85127506 邮箱： xuchao@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《12月新房销量有所回暖，不排除“认房又认贷”有继续扩散可能——调控效果历史对比与动态跟踪之十二》2017.1.12 -12%-4%3%10%17%16-0116-0416-0716-1017-01房地产 沪深300 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 一、21城出台楼市调控，热点城市限购限贷政策升级 截至1月16日，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、成都、济南、厦门、郑州、合肥、南昌、福州、苏州、无锡、东莞、三亚、佛山、珠海、廊坊、西安等23个城市先后发布楼市调控政策，重启限购限贷。 11月以来，杭州、武汉、深圳、成都、上海、天津、珠海、郑州、济南、西安等热点一二线城市进一步升级调控政策，11月10日，杭州进一步加强限购限贷，提高首付比例；11月15日，武汉进一步加强限购限贷；11月15日，深圳提高公积金贷款首付比例；11月17日，成都市进一步加强限购；11月28日，上海提高住房贷款首付比例；11月28日，天津提高住房贷款首付比例；12月12日，珠海提高公积金贷款首付比例；12月23日，郑州进入认房又认贷的调控阶段；12月26日，济南限购政策升级;12月31日，西安出台限购政策。 二、调控政策影响显著，热点城市成交量持续低迷 10月份各地限购政策出台后，大中城市新房成交量较调控前水平平均下降57.24%。一线城市新房成交量较调控前下跌47.21%，二线城市新房成交量较调控前下跌62.95%，三线城市新房成交量较调控前下跌50.28%。 图1：全国大中城市新房周度成交情况 图2：一线城市新房周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 图3：二线城市新房周度成交情况 图4：三线城市新房周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%01002003004005006007008009002016-08-272016-09-032016-09-102016-09-172016-09-242016-10-012016-10-082016-10-152016-10-222016-10-292016-11-052016-11-122016-11-192016-11-262016-12-032016-12-102016-12-172016-12-242016-12-312017-01-072017-01-14大中城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） -100%-50%0%50%100%150%0204060801001201402016-08-272016-09-032016-09-102016-09-172016-09-242016-10-012016-10-082016-10-152016-10-222016-10-292016-11-052016-11-122016-11-192016-11-262016-12-032016-12-102016-12-172016-12-242016-12-312017-01-072017-01-14一线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%01002003004005006002016-08-272016-09-032016-09-102016-09-172016-09-242016-10-012016-10-082016-10-152016-10-222016-10-292016-11-052016-11-122016-11-192016-11-262016-12-032016-12-102016-12-172016-12-242016-12-312017-01-072017-01-14二线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0501001502002502016-08-272016-09-032016-09-102016-09-172016-09-242016-10-012016-10-082016-10-152016-10-222016-10-292016-11-052016-11-122016-11-192016-11-262016-12-032016-12-102016-12-172016-12-242016-12-312017-01-072017-01-14三线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比（右） 动态研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 多数热点城市周成交量在限购限贷政策出台后迅速出现了比较明显的下滑，之后部分城市虽有所恢复，但较调控前水平差距依然较大。一线城市如北京最近一周较调控前下降了10.61%，广州最近一周较调控前下降了42.51%；二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了35.37%；杭州最近一周成交量与调控前相比下降了43.37%；济南最近一周成交量与调控前相比下降了53.69%；福州最近一周成交量与调控前相比下降了76.31%。 2011年各城市限购政策出台后，周成交量迅速出现大幅下滑。如北京市2011年2月15日限购后一周，新房周成交量环比下降36.46%；上海2011年1月18日限购后的9周里，只有一周的成交量超过限购前一周的50%；广州2011年2月24日限购后一周成交量环比下降41.22%；南京2011年2月26日限购后一周成交量环比下滑28.96%；厦门2011年2月22日限购后一周成交量环比下滑53.08%。 图5：北京市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图6：北京市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失 图7：上海市2011年调控前后一手住宅周度成交情况 图8：上海市2016年调控前后一手住宅周度成交情况 资料来源：Wind，民生证券研究院 资料来源：Wind，民生证券研究院 注：由于春节原因，2011/02/02-2011/02/08周成交量缺失 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05101520253035402011-01-112011-01-182011-01-252011-02-012011-02-082011-02-152011-02-222011-03-012011-03-082011-03-152011-03-222011-03-292011-04-052011-04-122011-04-192011-04-262011-05-032011-05-10北京商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 环比增长率（右） -200%-100%0%100%200%300%400%500%051015202530352016-09-022016-09-092016