共识评分*：买16持2卖0当前价钱：HK $ 10.40目标价：14.20港元先前的目标价：12.00港元上/下：36.5％CGS-CIMB /共识：6.6％路透社：3883.HK彭博：3883 HK市场帽：35.68亿美元279.80亿港元每日平均周转：1,564万美元1.223亿港元目前的股份o / s：2,534m自由浮动：45.9%*资料来源：彭博社 公司注意CIFI│ 香港│ 加–非常好，已认证，加（没变化）中国奥园集团19/20财年盈利可见度高本说明中的主要更改19财年EPS增长了28％。 20财年每股收益增长了38％。 21财年EPS增长了32％。相对于恒指（RHS）的价格收盘价13.3 23411.3 2029.3 1707.3 1385.3 1061008月18日至11月18日2月19日至19年5月资料来源：彭博社强劲的房地产销售认可，1H19核心利润同比增长77％澳元1H19的核心利润比我们预期的19亿人民币高22％，同比增长77％，主要由于房地产销售确认和毛利率（GPM）高于预期。净负债率从2018年12月底的59％略升至2019年6月底的64％。19/20财年的高收益锁定率19年首7个月，奥园的合同销售额同比增长30％至600亿人民币。 1H19的销售率是55％。如果在2H19F维持这个销售率，我们认为奥园可能会略微超过其19财年的销售目标1140亿人民币（基于其宣布的同比增长25％）。截至6月底，未预订的销售额为1,390亿元人民币，这意味着奥园已经锁定了其19/20财年收入的100％/ 80％。期望稳定的毛利率其1H19 GPM为30％，比我们的估计高2％。管理层将当前未预订的销售额的GPM指导为28-29％。我们认为，这种稳定的毛利率可以帮助奥园中期保持其核心净利润率在7.5-8％之间。市区重建项目的坚实管道奥元在1H19收购了730万平方米的新土地储备。截至2019年6月底，其总土地储备为4000万平方米，估计可售资源为人民币4,250亿元。此外，其市区重建项目中有1100万平方米的实用面积，计划在19财年转换300万平方米，并在20-21财年转换600万平方米。合并的土地资源将使奥园能够保持快速的合同销售增长。重大的股东持有百分比郭子温家宝54.1分析师（未上市），该公司在2018年实现净利润7亿元人民币。管理层认为，在房地产销售市场成熟之前，Aoyuan最好迅速采取与房地产相关的多元化行动，并指出Aoyuan的支出不超过3％非财产业务的年度合同销售额。维持“增持”评级，给予更高的目标价HK $ 14.2我们将19-21财年每股收益提高28-38％，以考虑到更快的房地产销售预定时间表。维持「增持」评级，给予目标价14.2港元的较高目标价，较资产净值17.8港元（先前为15.0港元）折让20％。潜在的重估催化剂：合同销售快于预期。主要风险是中国经济放缓以及人民币兑港元汇率进一步贬值。财务摘要美国：该研究报告由CGS-CIMB Securities（USA）Inc.在美国发行，CGS-CIMB Securities（USA）Inc.是美国注册的经纪交易商和CGS-CIMB Securities Sdn。Bhd。的关联公司。 Bhd。（前身为Jupiter Securities Sdn。Bhd。），CGS-CIMB Research Pte Ltd，PT CGS-CIMB Sekuritas Indonesia，CGS-CIMB Securities（Thailand）Co.Ltd，CGS-CIMB Securities（Hong Kong）Limited和CGS -CIMB证券（印度）私人有限公司，仅分发给符合“美国美国机构投资者或主要机构投资者不得依赖此通讯。向美国境内的任何人提供本研究报告，均不建议进行本文讨论的证券交易或对本文表达的任何观点表示赞同。 CGS-CIMB Securities（USA）Inc.是FINRA / SIPC成员，并对本报告的内容负责。欲了解更多信息或订购上述任何证券，请联系CGS-CIMB证券（美国）有限公司CGS-CIMB Securities（USA）Inc.未在报告中提及的其他证券上进行交易。CGS-CIMB Securities（USA）Inc.在过去12个月中未曾管理或共同管理过上述任何一种证券的公开发行。■奥园1H19的核心利润同比增长77％，比我们的预期高22％。管理层建议其当前未预订的销售额的毛利率为28-29％。■Aoyuan拥有4000万平方米的土地储备和1100万平方米的城市重建项目，这将使Aoyuan保持快速的合同销售增长。■维持「增持」评级，给予目标价14.2港元的较高目标价，较资产净值折让20％。CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë体积价格表现绝对值（％）1M-8.93M16.71200万102.3不得将合约销售额的3％用于非房地产相对百分比0.723.7106.8上个月奥园宣布收购永旺人寿13.9％的股份 ”资格的人1934年《证券交易法》第15a-6条所定义的机构投资者。本通讯仅适用于日常业务涉及投资股票，债券，相关证券和/或衍生证券的机构投资者，并且具有专业经验在这样的投资中。任何不是的注册代表。净收入总额（人民币元）19,11531,00654,39585,314106,436营业EBITDA（人民币百万元）3,5147,04410,52715,86319,362净利润（人民币元）1,5112,3394,2676,3757,864核心每股收益（人民币）0.560.871.592.382.94每股核心盈利增长55.9%54.7%82.6%49.4%23.4%FD核心P / E（x）16.5310.695.863.923.18DPS（元）0.250.370.560.810.99股息收益率2.6%3.9%5.9%8.6%10.7%EV / EBITDA（x）15.888.806.354.243.70P / FCFE（x）6.213.865.183.345.60净负债51.0%58.9%60.5%45.9%41.7%P / BV（x）2.462.111.461.020.75鱼子15.8%21.2%29.5%30.6%27.2%核心每股收益估算的变化百分比27.6%38.2%32.0%CGS-CIMB /共识EPS（x）1.051.101.00–非常好，不适用，第三方相关研究由EFA平台提供支持物业发展中国香港奥园集团2019年8月19日 页图1：中国奥园1H19业绩回顾人民币米1H18 1H19yog1H19F变异率（％）周转销售成本毛利营销费用行政费用其他的收入其他营业费用不适用不适用营业利润财务费用净额JCE和同事除税前溢利税收少数权益核心收益一次性项目报告收益比率％积分chg％积分chg毛利率营销费用行政费用营业利润率核心利润净负债率（％）资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：资产净值和目标价格变化摘要港币老新g资产净值目标折扣目标价钱消息来源：CGS-CIMB研究图3：收益修订人民币米2019F 2020F 2021F旧新％CHG旧新％CHG旧新％CHG收入净利每股收益（人民币）消息来源：CGS-CIMB研究图4：资产净值细分人民币百万元人民币/股发展性质投资物业资产总值（GAV）净债务资产净值（NAV）资产净值（NAV）-港元消息来源：CGS-CIMB研究图5：同级比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量净负债比率（％）公司股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2018 2019 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019 2019F 2020F 2018 2019F 2020F科力688港币加华润置地1109 HK加万科-H2202 HK。.加 CIFI│ 884港币│ 加22007香港加GBA平均值3333港币加绿城3900港币降低广州富力13,66723,67073%19,98418%2777 HK(9,764)(16,624)70%(14,328)16%加3,9027,04681%5,65525%1628 HK(600)(944)57%(919)3%加(651)(1,153)77%(1,119)3%加2572663%132101%盼望--加-加世茂地产2,9095,21479%3,74939%813港币(173)(276)60%(219)26%加8926-71%42-38%中洋2,8254,96476%3,57339%印度(1,495)(2,542)70%(1,588)60%保持(259)(528)104%(436)21%SOHO中国1,0721,89477%1,54822%410港币145378161%降低1,2162,27287%苏纳克保持保持禹州28.6%29.8%1.2%28.3%1.5%1628 HK4.4%4.0%-0.4%4.6%-0.6%加4.8%4.9%0.1%5.6%-0.7%大湾区（GBA）演出21.3%22.0%0.7%18.8%3.3%敏捷7.8%8.0%0.2%7.7%0.3%3383 HK67.5%64.2%-3.3%57.0%7.2%–非常好，不适用，中国奥园3883 HK加洛根房地产3380港币15.017.819%604 HK深圳投资(%)20%20%0%604 HK保持12.014.218%12月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）1233 HK加GBA平均值香港上市开发商的平均值西善控股601155 CH降低西善控股601155 CH降低西善控股601155 CH降低金地集团44,40854,39522%61,59885,31439%77,046106,43638%600383 CH3,3454,26728%4,6136,37538%5,9607,86432%加1.251.5928%1.722.3838%2.232.9432%12月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）保利发展600048 CH保持A股开发商平均价格*58,39621.8中小盘平均值7,0672.6总体平均65,46324.4截至2019年8月19日的股价数据; * A股数据以人民币表示(21,205)(7.9)资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告44,25816.5按数字17.812月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs） CIFI│ 884港币│ 加3FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F成长性(%)12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18A Jan-19F Jan-20F利润损失（人民币元）25.7033.80投资转速/总转速（％）35,89837.632327.66.65.95.41.00.90.83.53.94.432241812月18日19F十二月31.7537.40投资转速/总转速（％）29,20041.624189.47.96.75.71.41.31.23.74.45.334353712月21日净收入总额27.7034.20投资转速/总转速（％）42,67838.027237.86.55.65.01.81.51.24.35.16.0313431营业性EBITDA折旧及摊销4.787.00投资转速/总转速（％）4,80514.066466.04.64.03.41.10.90.76.17.89.1675857财政收入/（支出）来自Assoc的税前收入/（亏损）。1