业绩大幅增长，城市更新为新引擎

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2019年08月26日 证券研究报告•2019年中报点评 买入 （维持） 当前价： 11.18港元 龙光地产（3380.HK） 地产 目标价： 15.31港元 业绩大幅增长，城市更新为新引擎 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱：hhr@swsc.com.cn 联系人：尉鹏洁 电话：021-58351917 邮箱：ypj@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 52周区间(港元) 7.11-13.82 3个月平均成交量(百万) 4.91 流通股数(亿) 54.83 市值(亿) 612.99 相关研究 [Table_Report] 1. 龙光地产（3380.HK）：单月销售高增长，持续受益大湾区战略发展 (2019-07-09) 2. 龙光地产（3380.HK）：业绩符合预期，高弹性大湾区标的 (2019-03-21) [Table_Summary]  业绩总结：公司2019年上半年实现营业收入270.2亿元，同比增长70%；实现核心净利润46.7亿元，同比增长59%，实现归母净利润51.3亿元，同比增长50%。  业绩大幅增长，盈利能力业内领先。2019年上半年，公司收入和利润均有较高幅度增长，收入实现70%的高增长，未计入投资物业及公允价值变动损益的核心净利润实现50%的高增长。盈利能力方面，公司毛利率和核心净利率分别为34.8%和17.3%，分别同比持平，盈利能力业内领先。  销售高增长后实现稳健增长，完成年度目标无虞。2019年1-6月公司合约销售额为453.1亿元，同比增长27.7%，完成了全年850亿元目标销售额的53.3%，合约销售面积为339.2万方，同比大幅增长85.9%。2019年公司推盘量约为1500亿元，大湾区其他城市及南宁区域推盘占比较上年有所提升，主要推盘城市在深圳、惠州、东莞、佛山、肇庆、珠海、中山及南宁等。截止19年上半年末，公司净负债率为65.4%，同比降低了2.5个百分点，上半年平均借贷成本仅为6.1%，与18年末持平，总体上负债率和融资成本自2016年以来均处于稳定可控。  公司前瞻布局深耕大湾区，城市更新为业绩增长新引擎。拿地方面，2019年1-6月公司新增货值1330亿元，其中通过招拍挂新增478亿元，对应计容建面416.6万方，权益占比81%，权益地价约为213.8亿元，楼面均价约为6313元/平方米。通过城市更新新增货值852亿元，其中珠海、东莞、广州占比分别为33%、29%和14%，预计城市更新业务每年将贡献公司核心盈利的10-20%，将成为公司业绩新引擎。截至2019年上半年末，公司总土储货值约为7520亿元，其中超过80%的土储位于大湾区，大湾区总货值约为6111亿元。同时，近日《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，目标把深圳建成具有全球影响力并具备竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市，而截止19年上半年末，公司在深圳土储货值为1803亿元，呼应粤港澳大湾区及深圳的特有发展机遇，公司拥有充足优质的城市更新土储，在“区域深耕+城市更新”双轮驱动下公司或将持续受益深圳经济发展和政策红利。  盈利预测与评级：预计公司19/20/21年EPS分别为人民币1.99/2.60/3.24元，对应的动态市盈率为5.0/3.8/3.1倍。我们给予公司2019年7倍PE估值，对应目标价15.31港元，维持“买入”评级。  风险提示：销售或不及预期，粤港澳大湾区落地不及预期风险。 指标/年度 2017A 2018A 2019E 2020E 2021E 营业收入(百万元人民币) 27690 44137 57819 74876 93595 增长率 36% 59% 31% 30% 25% 归属母公司净利润(百万元人民币) 6527 8288 10945 14295 17824 增长率 45% 27% 32% 31% 25% 每股收益EPS 1.19 1.51 1.99 2.60 3.24 净资产收益率 26% 32% 27% 30% 26% PE 8.4 6.6 5.0 3.8 3.1 数据来源：公司资料，西南证券 -29%-15%-2%11%25%38%18/818/1018/1219/219/419/619/8龙光地产 香港恒生指数 龙光地产（3380.HK）2019年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 附：财务报表 損益表 現金流量表 12月31年结(百万CNY) FY17A FY18A FY19E FY20E FY21E 12月31年结(百万CNY) FY17A FY18A FY19E FY20E FY21E 收入 27,690 44,137 57,819 74,876 93,595 稅前利潤 7,934 10,889 11,644 15,207 18,961 毛利 9,518 14,887 19,659 25,458 31,822 稅項 -4,623 -5,581 558 346 336 EBIT 10,945 14,125 18,244 23,122 28,494 營運資本變動 1,517 6,208 18,507 5,989 -7,528 財務收入(費用) 672 1,417 2,208 1,978 1,969 經營現金流量 4,828 11,516 30,709 21,543 11,770 聯營公司 616 1,311 598 581 562 資本開支 68 36 -782 -880 -880 非經常性項目 0 0 0 0 0 自由現金流量 4,760 11,480 31,491 22,423 12,650 稅前利潤 10,889 14,019 16,634 21,725 27,088 股息 695 657 -12 -18 -32 稅項 3,881 5,023 4,990 6,517 8,126 其他非流動資產變動 35,117 35,146 1,000 1,000 1,000 非控股權益 481 708 699 912 1,138 股本變動 0 13 0 0 0 已终止经营业务利润 0 0 0 0 0 淨利潤(归属母公司） 6,527 8,288 10,945 14,295 17,824 其他 1,635 997 -13,166 -3,042 -3,037 浄現金流量 5,075 5,947 33,433 22,158 12,469 資產負債表 期初淨現金 (負債) 8,636 13,560 19,878 53,311 75,470 12月31年结(百万CNY) FY17A FY18A FY19E FY20E FY21E 期終淨現金 (負債) 13,560 19,878 53,311 75,470 87,938 現金及現金等價物 19,878 28,452 53,311 75,470 87,938 應收賬款 486 18 289 150 187 財務比率 存貨 38,458 54,781 68,690 64,244 74,127 12月31年结 FY17A FY18A FY19E FY20E FY21E 其他流動資產 24,773 47,390 10,689 14,165 17,094 增長(%) 物業、廠房及設備 0 0 0 0 0 收入 36 59 31 30 25 無形資產 0 0 0 0 0 EBITDA 39 29 35 26 23 其他非流動資產 28,276 39,454 39,448 39,434 39,333 EBIT 39 29 29 27 23 總資產 111,871 170,095 172,427 193,462 218,681 淨利潤 35 28 29 31 25 每股盈利 45 27 32 31 25 應付賬款 7,305 12,504 11,448 14,825 18,532 利潤率(%) 短期借款 8,563 9,671 0 0 0 毛利 34 34 34 34 34 其他流動負債 41,425 66,364 64,300 65,064 65,868 EBITDA 40 32 33 32 31 長期借款 25,278 41,712 42,712 43,712 44,712 EBIT 40 32 32 31 30 遞延稅項負債 0 0 0 0 0 淨利潤 25 20 20 20 20 其他非流動負債 2,135 3,099 3,065 3,032 2,998 其他比率 總負債 84,707 133,349 124,049 129,896 136,185 ROE(%) 26 32 27 30 26 ROA(%) 7 6 7 8 9 股本 5,496 5,496 5,496 5,496 5,496 浄負債率 51 62 (22) (50) (52) 儲備 22,873 28,815 39,748 54,025 71,816 利息覆蓋率(倍) 16 10 9 12 15 股東權益 23,306 29,249 40,182 54,459 72,250 應收賬款周轉天數 4 2 1 1 1 非控股權益 3,858 7,497 8,196 9,108 10,246 應付賬款周轉天數 78 81 75 63 64 總權益 27,164 36,746 48,378 63,567 82,496 存貨周轉天數 779 574 582 484 403 淨現金 (負債) 有效稅率(%) 36 36 30 30 30 数据来源：公司资料，西南证券 龙光地产（3380.HK）2019年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。 投资评级说明 公司评级 买入：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅在20%以上 增持：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于10%与20%之间 中性：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅介于-10%与10%之间 回避：未来6个月内，个股相对恒生指数涨幅在-10%以下 行业评级 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于恒生指数5%以上 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于恒生指数-5%与5%之间 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于恒生指数-5%以下 重要声明 西南证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。 本公司与作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅供本公司客户中的专业投资者使用，若您并非本公司客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司也不会因接收人收到、阅读或关注自媒体推送本报告中的内