房地产行业2019年中期投资策略：调控政策城市分化，市场整体将保持稳健增长

请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 调控政策城市分化，市场整体将保持稳健增长 —— 房地产行业2019年中期投资策略 2019年6月21日 崔娟 房地产行业分析师 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 调控政策城市分化，市场整体将保持稳健增长 2019年中期投资策略 2019年6月21日  政策展望：继续落实“房住不炒”，落户放宽以及大力发展都市圈建设是中长期利好。 1） 调控政策城市分化将愈加明显。中共中央政治局在2019年4月19日召开的会议上，再次强调了房地产调控政策的总体基调以及落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。我们认为调控政策城市分化将愈加明显，热点城市将加大房地产调控力度，库存压力较大的城市或将推动刚需释放。 2） 房地产融资环境难言宽松。银保监会5月17日印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，对2019年银行保险机构整治工作进行部署。其中，房地产融资是整治的重点内容，我们 预计下半年房地产融资环境难言宽松。 3） 落户限制放宽以及大力发展都市圈建设有利于房地产市场中长期稳健增长。我们认为，大中型城市落户条件的进一步放宽以及大力开展都市圈建设，有利于提振房地产市场的需求，从中长期的角度看利好房地产市场的稳健增长。  市场展望：预计2019年房地产市场将保持稳定增长。我们认为，今年一季度楼市热度快速提升是政策收紧的内因，房地产调控将继续落实“房住不炒，因城施策”。我们预计下半年房地产融资环境难言宽松，热点城市将加大房地产调控力度，库存压力较大的城市或将推动刚需释放，整体看全国房地产市场将保持稳健运营。  维持行业“中性”评级。我们认为2019年房地产调控将继续落实“房住不炒，因城施策”，调控政策城市分化将愈加明显。预计2019年房地产销售和投资增速将保持稳定，维持行业“中性”评级。  风险因素：房地产市场调控的风险；房地产融资政策进一步收紧。 本期内容提要: 证券研究报告 行业研究——投资策略 房地产行业 看好中性看淡 上次评级：中性，2018.12.4 房地产行业相对沪深300表现 资料来源：信达证券研发中心 行业规模及信达覆盖 股票家数（只） 152 总市值（亿元） 21035 流通市值（亿元） 18225 信达覆盖家（只） 9 覆盖流通市值（亿元） 6469 资料来源：信达证券研发中心 崔娟 房地产行业分析师 执业编号：S1500512050002 联系电话：+86 10 83326867 邮 箱：cuijuan1@cindasc.com 相关研究 《继续坚持“因城施策”，促进供求平衡》2018.12 《投资和销售双回暖，下半年或将触底企稳》2018.6 《市场持续回落调整，城市分化格局延续》2017.12 《下半年将持续调整，关注行业龙头企业》2017.6 《回落调整是主基调》2016.12 《销售保持稳定，新开工增速超预期》2016.11 《调控加码，因城施策》2016.10 《宽松仍将持续，销售再创新高》2016.8 《库存分化明显，业绩改善可期》2016.6 《2015年房地产市场触底回升，期待去库存政策发力》2016.1 《去库存压力犹存，政策红利将持续释放》2015.12 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 目 录 政策展望：继续落实“房住不炒”，落户放宽以及大力发展都市圈建设是中长期利好 ................. 1 货币政策：继续实施稳健的货币政策，适时适度逆周期调节 .......................................... 1 房地产行业政策展望：坚持“房住不炒，因城施策” .................................................... 1 市场展望：预计2019年将保持稳健增长 ......................................................................................... 3 全国商品房销售面积持续回落，5月份销售面积增速创今年最低 ................................... 3 一线城市销售面积回升较快 ............................................................................................ 3 主要城市销售价格增速有所回升 ..................................................................................... 4 房地产开发投资保持稳健增长 ........................................................................................ 5 预计2019年房地产市场将保持稳健增长 ....................................................................... 6 一季度房地产板块净利润增速继续回升，盈利能力继续回升 ........................................................ 7 板块营收保持温和回升，2019Q1板块归母净利润同比增速小幅上涨 ............................ 7 房地产板块盈利能力持续改善 ........................................................................................ 7 板块真实负债率小幅下降 ............................................................................................... 8 2019年一季度预收账款增速明显回升 ............................................................................ 9 行业评级与投资主线 ......................................................................................................................... 10 维持行业 “中性”评级 ............................................................................................... 10 风险因素 ............................................................................................................................................. 10 图 目 录 图1：商品房销售面积当月值及同比增速 ............................................................................... 3 图2：商品房销售面积累计值及同比增速 ............................................................................... 3 图3：30个城市商品房成交面积及同比增速 .......................................................................... 4 图4：一线城市月度成交面积及同比增速 ............................................................................... 4 图5：二线城市月度成交面积及同比增速 ............................................................................... 4 图6：三线城市月度成交面积及同比增速 ............................................................................... 4 图7：70个大中城市新建商品住宅价格指数同比及环比增速 ................................................. 5 图8：70城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数同比增速 .............................................. 5 图9：70城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比增速 .............................................. 5 图10：全国商品房各业态销售均价同比增速 ......................................................................... 5 图11：商品房累计新开工面积及同比增速 ............................................................................. 6 图12：商品房当月新开工面积及同比增速 ............................................................................. 6 图13：房地产开发投资当月完成额及同比增速 ...................................................................... 6 图14：房地产开发投资累计额及同比增速 ............................................................................. 6 图15：A股房地产开发企业营业收入及同比增速 ................................................................... 7 图16： A股房地产开发企业归母净利润及同比增速 ................................