房地产行业2019年中期投资策略报告：稳中求进，分化显现

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 投资评级：推荐（维持） 报告日期：2019年06月30日 分析师：陈智旭 S1070518060005 ☎ 021-31829691  chenzhixu@cgws.com 行业表现 数据来源：贝格数据 相关报告 <<市场盘整，精选个股>> 2018-06-29 稳中求进，分化显现 ——房地产行业2019年中期投资策略报告  短期基调可能依然以稳为主，但因城施策框架下政策分化将更明显：目前来看房地产政策制定的主要考虑因素为稳增长、防风险、惠民生，在不同的阶段不同的因素可能占据主导。综合三方面来看，我们认为短期房地产政策将依然以“平稳发展”及“因城施策”为基调，1）平稳发展：无论是经济系统、金融系统、还是财政系统，房地产行业依然具有较大影响，稳定器作用仍比较明显，特别是在经济不确定性较高的背景下。而尽管面临下行压力，目前地产投资增速维持高位，政策转松托底的紧迫程度还并不高，仍需进一步观察行业及宏观经济数据的未来走势。另一方面考虑到居民杠杆率水平处于上升通道、重点城市房价收入比高而库存水平相对较低，政府对楼市价格上涨依然维持较高的敏感度。2）因城施策：重点城市库存水平较低，房价有一定上涨压力，预计政策基调整体将依然偏紧，但考虑到相比去年边际改善以及低基数效应，19年有望走出“量升价稳”的态势。三四线城市可能会有明显分化，部分城市下行压力大，调控政策有望出现调整。去年的因城施策表现出来的特征可能是政策主体由中央过渡到地方，但政策内容趋同程度很高，基本都是收紧的限购限贷限售等，而未来政策内容在城市之间可能分化会更明显，真正意义上有保有压。  中长期来看，城镇化仍有空间，结构性机会凸显：1）城镇化：2018年末全国常住人口口径城镇化率59.6%，若按年均增长1%、人均居住面积35平米测算，从总量上来看，每年城镇化带来的新增需求近5亿平米，而2018年住宅销售面积约15亿平米，城镇化仍是住房市场有力驱动。2）结构性机会凸显涉及两个维度，产品及区域。产品方面，从城镇人均住宅面积来看，若按常住人口测算2018年末人均居住面积约为30平米，而按商品房及常住人口口径测算人均居住面积约20平米，处于相对较低的水平，改善型需求潜力大。另外从住房建成时间来看，根据2010年人口普查数据，城市住房中1990年之前建成的占比27%，接近1/3，更新需求空间同样巨大。总体来说，对好产品的需求还远没有满足。区域方面，从农民工流动情况来看，尽管近两年新增本地农民工占新增农民工比例有所下降，但从外出农民工结构来看，选择省内就业的比重维持高位，2015、2016及2018年均超过200%，2017年也达到近100%，可以说农民工回流现象明显且不断持续。此外我们统计了一二线、强三线及大湾区共计67个城市的人口数据，小学在校生数及常住人口增速均列前十的为西安、长沙、佛山及深圳，此外武汉、贵阳、珠海、厦门及广州人口流入同样靠前。正如我们在过往报告中多次提到的，我们认为这种人口流入交通相对发达、城市发展相对较好的二三线城市的趋势可能延续。  近几年地产持续跑输大盘，估值维持低位，上半年个股表现靠前的以中小市值及主题性驱动为主，新城涨幅75%位列第三：A股经历了2018年-10%0%10%20%30%40%50%房地产沪深300核心观点 分析师 证券研究报告 行业投资策略 行业报告 房地产行业 行业投资策略 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 的低迷后2019年上半年28个行业均录得正收益，沪深300涨幅27.1%，而地产板块上涨18.5%，在28个行业中排名第16位，近几年地产板块均跑输大盘。具体来看月度表现，上半年仅3月录得超额收益6.3%，主要是一季度行业数据明显好于预期以及政策与资金面边际转松明显，4月5月住建部对部分城市价格预警等，板块呈现较大回撤。截止上半年末PE及PB估值分别为9.89X及1.47X，略高于1年中枢的9.48X及1.44X，基本与2014年一季度水平相当，估值维持在底部区间震荡。从个股表现来看，2019年上半年板块涨幅前十的以中小市值及主题性驱动占大多数，表现较好的主题包括科创、上海本地股、长三角一体化、芯片等，重点个股中新城控股上涨75%位列第三表现亮眼。除新城外其余重点个股基本均有上涨，与板块表现相比，大部分重点个股跑赢板块涨幅，而与大盘相比，仅新城、中南、市北、陆家嘴、浦东金桥及华夏幸福跑赢大盘，其中市北、陆家嘴及浦东金桥主要受主题驱动。截至上半年末，龙头房企PE估值集中在5-10X之间，PB估值集中在0.6-2X之间。  维持推荐估值较低、布局重点城市的二线龙头：近两年板块表现低迷，估值维持历史底部区域，我们认为，主要是受1）房地产政策及资金面偏紧，2）行业销售增速放缓且面临下行压力，两方面制约，因此上半年板块中股价表现较好的以主题性驱动为主，而另一方面，我们也看到大部分龙头房企跑赢了板块，尤其二线龙头如新城、中南，表现亮眼，从销售增速与集中度来看，2019年前5月行业集中度继续提升，二线龙头表现好于头部房企，top50销售增速领先，而top5增速大幅放缓至略低于行业整体水平。展望下半年我们维持推荐估值较低、布局重点城市的二线龙头阳光城、新城，主要考虑到1）短期来看行业政策基调整体趋稳，重点城市有望走出量升价稳态势，2）中长期来看，我们看好重点二三线城市人口流入趋势的延续性，3）龙头资金面相比去年边际改善，4）估值处于历史底部区域，下行风险相对较小；此外建议关注部分主题性机会。中长期来看，除了二线龙头外，我们同样看好万科、招蛇等优质龙头房企，未来随着改善型及更新需求的释放，优质龙头房企的品牌优势、产品优势及运营优势将更为凸显。  风险提示：行业及信贷调控政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期 行业投资策略 长城证券3 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录 1. 近期房地产政策回顾 ........................................................................................................... 6 2. 房地产政策主要驱动：稳增长、防风险、惠民生 ........................................................... 7 2.1 稳增长：行业面临短期下行压力 .............................................................................. 7 2.2 防风险：居民杠杆率水平依然处于上升通道 ........................................................ 11 2.3 惠民生：重点城市库存较低，房价普遍回暖 ........................................................ 12 2.4 对短期房地产政策的看法：短期基调可能依然以稳为主，但因城施策框架下政策分化将更明显 ........................................................................................................................ 15 3. 房地产行业中长期展望 ..................................................................................................... 17 3.1 城镇化仍有空间 ........................................................................................................ 17 3.2 结构性机会凸显 ........................................................................................................ 18 4. 房地产板块投资建议 ......................................................................................................... 21 4.1 板块行情回顾 ............................................................................................................ 21 4.2 板块投资建议 ............................................................................................................ 26 行业投资策略 长城证券4 请参考最后一页评级说明及重要声明 图表目录 图1：近期房地产政策回顾 ....................................................................................................... 6 图2：房地产政策主要驱动 ....................................................................................................... 7 图3：房地产业对GDP累计同比的拉动/%* ............................................................................ 7 图4：土地出让金占地方财政收入比重 ................................................................................... 7 图5：一二三线商品房销售额同比 ........................................................................................... 8 图6：一二三线商品房销售面积同比 ....................................................................................... 8 图7：商品房销售额构成（按能级） ....................................................................................... 8 图8：商品房销售面积构成（按能级） ................................................................................... 8 图9：地产投资及商品房销售额累计同比 ............................................................................. 10 图10：月度商品房销售面积及同比 ...........................................................................