房地产行业2019年城镇化建设任务点评：落户制度放松、覆盖超75城，提振一二线+强三四线需求

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 2019年城镇化建设任务点评 推荐（维持） 落户制度放松、覆盖超75城，提振一二线+强三四线需求 华创证券研究所 证券分析师：袁豪 联系人：曹曼 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 事项： 4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确指出，“积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的II型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。”本次发文还提到：“深化‘人地钱挂钩’等配套政策”、“深入推进城市群发展”等方面，并强调：“加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。”其中，除了再次强调三大城市群规划外，本次单独强调成渝城市群。 点评： 1、中大型城市取消或放松落户限制、覆盖超75城，提振一二线+强三四线住宅需求 2016年10月，国务院办公厅关于印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》，指出在“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1,300万人以上；到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%。2018年3月，发改委发布关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知，并下发详细《落户方案》主要目标任务分工。2019年4月，发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中与2018年的主要区别在于I、II类城市落户放宽限制，超大特大城市进一步细分落户要求。具体来看，本次指出：1）II型大城市全面取消落户限制：城区常住人口100万-300万的II型大城市要全面取消落户限制（2018年为II型大城市不得实行积分落户，有条件城市要进一步降低社保年限要求）；2）I型大城市全面取消重点群体落户限制：城区常住人口300万-500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制（2018年为I型大城市中实行积分落户的要大幅提高社保和居住年限的权重，鼓励取消年度落户数量限制）；3）超大特大城市大幅增加落户规模：超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，城市政府要探索采取差别化精准化落户政策（2018年为超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件）。我们统计全国有超过75个城市满足城区常住人口超100万人（其中，超大特大城市9个、I型大城市12个、II型大城市54个），覆盖了主流的一二线和强三四线城市，75城合计城区人口达2.3亿人、占比全国58%，并估算75城住宅销售面积占比全国达到50%以上，本次落户制度放宽将加速户籍城镇化率的提升，并一定程度上淡化住房限购的约束，从而提振一二线城市和强三四线城市住宅需求。 2、 人才新政、落户放宽加速户籍城镇化率提升，推动购房需求释放、影响体量可观 2017年2月至今，西安、南京、武汉、长沙、东莞等30多个二三线城市陆续出台60余次人才新政，以加大货币补贴力度、放宽落户门槛、取消部分人群限购等方式开启“抢人才战”，对相应城市的户籍人口以及商品房成交均有所拉动。人才新政推动城市户籍人口大幅增长，推动购房需求释放、体量不容忽视，同时也是1亿人落户目标在执行层面的体现。我们在2018年5月发布的《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量可观》中已经研究得出，2017年南京、杭州、武汉和西安等城市户籍人口增速都达到近5年的峰值，新增人才落户增长率是城市自然人口增长率的4-6倍。我们分别假设新增户籍人口的购房需求分别在1、3、5年内实现（套均90平），估算年均购房需求影响2017年商品房成交分别为78%、26%和16%，政策推动楼市成交的作用不容忽视。 3、再次强调加快三大城市群建设，并首次单独强调成渝城市群、利好成渝布局房企 2018年3月9日，发改委发文指出，“编制实施粤港澳大湾区发展规划，印发实施关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等跨省区城市群规划，加快实施长三角、长江中游、成渝、中原、哈长、北部湾等城市群规划”。2019年3月5日，两会中国务院政府工作报告指出，“促进区域协调发展，提高新型城镇化质量”、“将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要”、“落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接”、“京津冀协同发行业研究 房地产 2019年04月09日 20235998/36139/20190409 10:57 2019年城镇化建设任务点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区”。2019年4月8日，发改委发文强调， “加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。”其中，除了再次强调粤港澳、长三角、京津冀三大城市群规划外，值得注意的是，在去年已经提及成渝城市群的基础上，本次单独强调成渝城市群，这将利好金科股份、蓝光发展、迪马股份、渝开发、中交地产、龙湖地产等。粤港澳、长三角、京津冀三大城市圈发展规划，以及成渝城市群将持续释放红利，叠加一二线城市的“一城一策”逐步落地，或将对三四线市场下行形成对冲，使得房地产市场发展更趋稳健。 4、 投资建议：落户制度放松、覆盖超75城，提振一二线+强三四线需求，维持行业推荐评级 2019年，在政府重心由去杠杆向稳经济转变过程中，房地产行业政策边际改善趋势已定，一二线城市“一城一策”、三大城市圈发展规划、以及本次中型大城市落户放宽等，将协同推动实现政策结构性放松、提振住宅需求，并对冲三四线的棚改缩减需求削弱。而货币和信用宽松也已经持续验证，后续无风险利率或继续下行、AA+房企债信用利差收窄，对应二线房企估值将有所抬升。复盘以往周期，我们认为行业和龙头估值仍有30%空间，二线房企估值相对一线仍有50%溢价空间，或将可以提升至12-15倍；目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段，有利于一二线+强三四线城市布局房企的销售弹性。目前主流房企19PE估值仅5-9倍，NAV折价20-50%，我们维持行业推荐评级以及看多龙头和蓝筹房企，推荐两条主线：1）一二线龙头（受益一二线需求弹性）：万科、融创中国、保利地产、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线蓝筹（受益资金放松受益）：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、首开股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。 5、 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期 图表1、近年城镇化建设重点任务内容 时间 发布机构 文件名称 具体内容 2019/4/8 国家发改委 《2019年新型城镇化建设重点任务》 积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的II型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。 2018/10/11 国家发改委 关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知 推动1亿非户籍人口在城市落户，是推进新型城镇化高质量发展的重要任务。按照《落户方案》主要目标任务分工，对各地区各有关部门落实情况开展全面督察。 2018/3/13 国家发改委 《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》 全面放宽城市落户条件。继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案，加快户籍制度改革落地步伐，促进有能力在城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进入城镇人口在城市举家落户，鼓励对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户。中小城市和建制镇要全面放开落户限制。大城市对参加城镇社保年限的要求不得超过5年，其中II型大城市不得实行积分落户，有条件城市要进一步降低社保年限要求；I型大城市中实行积分落户的要大幅提高社保和居住年限的权重，鼓励取消年度落户数量限制。超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件，探索搭建区域间转积分和转户籍通道。探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。落实地方政府主体责任，2018年实现进城落户1300万人。 2016/10/11 国务院 国务院办公厅关于印发《推动1“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。到202020235998/36139/20190409 10:57 2019年城镇化建设任务点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 亿非户籍人口在城市落户方案的通知》 年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。 资料来源：国家发改委，中国政府网，华创证券 图表2、超大/I/II类城市本次文件落户放宽情况 城市类别 2019 2018 超大特大城市 超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。 超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件，探索搭建区域间转积分和转户籍通道。探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。落实地方政府主体责任，2018年实现进城落户1300万人。 I型大城市 城区常住人口300万—500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。 I型大城市中实行积分落户的要大幅提高社保和居住年限的权重，鼓励取消年度落户数量限制。 II型大城市 城区常住人口100万—300万的II型大城市要全面取消落户限制； 大城市对参加城镇社保年限的要求不得超过5年，其中II型大城市不得实行积分落户，有条件城市要进一步降低社保年限要求； 资料来源：国家发改委，华创证券 图表3、超大特大/I/II型大城市对应城区、市区人口 城市类型 城市名称 城市能级 市区人口（万人） 城区人口（万人） 超大特大城市 （9个城市） 上海 一线 2,420 2,420 北京 一线 2,173 1,880 深圳 一线 1,191 1,191 吉林 三线 2,143 1,155 重庆 二线 2,478 1,103 天津 二线 1,044 719 广州 一线 870 627 成都 二线 774 617 南京 二线 663 591 I型大城市 （12个城市） 武汉 二线 834 473 沈阳 二线 581 471 西安 二线 629