以收益的20％复合年增长率为目标

1请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露有价证券分析 龙湖（960 HK）以收益的20％复合年增长率为目标核心收益增长了32％。2018年的收入和净利润分别增长60.7％至1,158亿元人民币和28.9％至162亿元人民币。收入增长是由于已确认的建筑面积增长49％至818万平方米和租金收入增长57.7％。 2018年的毛利率维持在34.1％。一方面，2018年交付的建筑面积大于我们对630万平方米的估计。另一方面，营销，一般及行政费用为85.9亿元人民币，高于我们预期的61.1亿元人民币。撇除特殊项目，2018年核心盈利增长31.5％至128.5亿元人民币，较我们预期的142.9亿元人民币低10％。审慎的2019年销售目标为2,200亿元人民币。合同销售金额和面积分别增长28.5％至人民币2,006亿元和21.6％至1,236万平方米。截至18月底，约1,951亿元人民币或1,174万平方米的物业已预售，尚待预订。它在2019年提供了稳定的盈利可见性。公司计划在2019年推出207个关键项目进行销售，其中71个是全新项目，106个是现有阶段的新阶段。鉴于市场不确定性，龙湖集团将其2019年销售目标定为2,200亿元人民币，其中3500亿元人民币的可售资源转化为63％的直通式销售率。经常性收入提供稳定增长。租金收入在2018年增长57.7％至40.9亿元人民币。龙湖的购物中心在2018年录得97.4％的整体出租率，较2017年上升2.1个百分点。未来三年，将有21个购物中心的建筑面积达209万平方米运营并推动租金增长。此外，冠军公寓已经开始运营，并在北京，上海，杭州，南京，重庆和成都提供了53,000套公寓。冠军公寓贡献了约4.27亿元人民币的租金收入。截至18日末，应占土地储备为4,559万平方米。截至2018年12月，净负债比率为52.9％。截至18年末，手头现金和短期债务分别为453亿元人民币和117亿元人民币。龙湖拥有充足的资源来面对短期财务责任。 2018年，公司收购了91块新土地，应占建筑面积为1,372万平方米。新土地储备的均价约为每平方米人民币5,297元。截至2018年12月，土地储备总量和归属土地储备分别为6,636万平方米和4,559万平方米。龙湖已经渗透到包括香港在内的44个城市。公司在19年首两个月进一步收购了180万平方米的归属土地储备。上调目标价至23.23港元。龙湖计划在2019年完成1,500万平方米的物业（包括合资企业和联营公司）竣工，而2018年为950万平方米。这将在2019年提供强劲的房地产销售收入增长，但SG＆A支出的增加将拖累增长。我们将2019年的盈利预测上调3.8％至167亿元人民币，并将2020年的盈利预测上调0.5％至196亿元人民币。我们将19年底的每股资产净值预测调高至33.19港币。因此，目标价从21.68港元上调至23.23港元，较资产净值折让30％。保持保持.收益摘要（12月31日）2017财年18财年19财年20财年FY21E营业额（人民币百万元）72,075115,798159,716206,820233,932净利润（人民币百万元）12,59916,23716,69919,75021,733每股收益（人民币）2.1702.7792.8163.3303.665每股收益（％）37.928.01.318.310.0市盈率（x）10.07.87.76.55.9市净率（x）1.81.61.41.21.1产量 （％）3.53.65.36.06.7净资产收益率（％）17.919.917.918.918.4净负债率（％）47.752.953.753.759.6资料来源：公司，CMBIS估计2019年3月26日资料来源：彭博社审核员：Deloitte Touche Tohmatsu www.longfor.com12/20189/20186/2018153/2018272523211917恒指（重估）960港币 （港元）终审法院首席法官电话号码：(852) 3900 0853电子邮件：黄成玉电话号码：(852) 3761 8773电子邮件：中国房地产业Mkt。帽。（百万港元）149,479平均3个月的吨票（百万港元）20652W高/低（HK $）26.23 / 16.08已发行股份总数（百万）5,930资料来源：彭博社持股结构体蔡新义44.1％蔡Ku 23.5％吴宇森6.0％自由流通量55.9％资料来源：香港交易所分享性能绝对相对1个月0.6％-0.4％3个月10.5％-2.6％六个月11.5％5.3％资料来源：彭博社12个月价格表现HK $ 23.23 HK $ 21.68）-7.6％HK $ 25.15目标价格（先前目标价的上行/下行当前价格保持（保持）股权研究 2019年3月26日2请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露图1：2018年结果2017年（人民币百万元）2018年（人民币百万元）成长性(%)2018年（人民币百万元）差异(%)备注营业额72,075115,79860.7%96,97919.4%-物业发展67,462108,71961.2%90,72019.8%2018年交付总建筑面积和平均售价分别增长48.6％和8.4％-物业投资2,5934,09057.7%3,7349.5%2018年有296万个租赁空间-物业管理2,0192,98948.0%2,52418.4%销售成本(47,639)(76,270)60.1%(62,815)21.4%毛利24,43639,52961.8%34,16415.7%毛利率从2017年的33.9％提高到2018年的34.1％其他营业收入4361,274192.4%369244.8%分销成本(1,797)(3,193)77.7%(2,231)43.2%行政费用(3,267)(5,397)65.2%(3,879)39.1%息税前利润19,80732,21262.6%28,42313.3%净财务费用(45)(75)64.7%(84)-11.5%2018年债务成本为4.55％关联的1,868643-65.6%52223.2%极好的4,9234,702-4.5%2,59581.2%投资物业重估收益税前收益26,55437,48341.2%31,45619.2%税收(10,075)(16,592)64.7%(12,975)27.9%2018年有效税率增长6.3个百分点至44.3％税后利润16,47820,89126.8%18,48213.0%少数民族(3,880)(4,654)19.9%(2,250)106.8%净利12,59916,23728.9%16,2320.0%全年股息为人民币0.69元基本收益9,77012,85031.5%14,285-10.0%资料来源：公司，CMBIS估计图2：截至2018年12月，人民币3500亿元的可售资源 资源：公司图3：商场运营计划资料来源：公司，CMBIS图4：截至18年末按面积划分的租户结构资料来源：公司，CMBIS 2019年3月26日3请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露图5：租金收入和出租率城市建筑面积占用率租金收入总额（万元）（万平方m）20182017同比20182017同比北天堂步道重庆市0.1297.8%99.3%-1.5点4674289.0%西天堂步道重庆市0.0894.4%96.2%-1.8点161162-0.7%时间天堂漫步第一期重庆市0.1698.5%94.9%3.6点33027918.2%时间天堂漫步二期重庆市0.1597.1%98.0%-0.9点20116124.8%时间天堂漫步三期重庆市0.0796.4%98.4%-2点736119.2%三千天堂步道成都市0.04100.0%100.0%0点373410.8%北天堂步道成都市0.2292.1%86.4%5.7分15213016.9%时间天堂漫步第一期成都市0.06100.0%100.0%0点453624.3%长英乐园漫步北京0.2299.0%88.0%11点37428829.7%金沙天堂步道杭州0.1599.3%99.4%-0.1点22019512.4%济南天堂步道成都市0.09100.0%100.0%0点1131049.2%大兴天堂步道北京0.1498.3%99.3%-1点18114128.6%虹桥天堂漫步上海0.1790.3%83.4%6.9点996944.6%U城市天堂步道I重庆市0.0299.2%95.8%3.4点14141.1%U城市天堂步道II重庆市0.1096.2%98.7%-2.5点8123247.9%家乡天堂漫步重庆市0.0999.8%99.2%0.6点8542100.9%滨江天堂漫步杭州0.1699.5%98.6%0.9点23465259.6%狮山天堂漫步宿苏州0.2096.5%98.3%-1.8点21563238.7%宝山天堂漫步上海0.1098.7%98.9%-0.2点163121269.6%龙城天堂步道宿苏州0.1298.9%31房山天堂步道北京0.1099.3%53西晨天堂漫步成都市0.15100.0%10天堂漫步小计2.7197.3%95.3%3,3372,30744.6%水晶城堡重庆市0.0298.4%100.0%-1.6点221915.5%春星街重庆市0.0591.5%82.9%8.6分302523.8%童话城堡星空街重庆市0.03100.0%99.8%0.2点12121.2%颐和园北京0.01100.0%100.0%0点242114.6%大兴星空街西安0.04100.0%99.9%0.1点504511.5%曲江星光街西安0.06100.0%99.5%0.5点625512.7%其他0.00281588.5%星空街小计0.2197.6%95.1%2.5点22819019.5%莫科重庆市0.0397.7%97.6%0.1点35352.6%MOCO小计0.0397.7%97.6%0.1点35352.6%购物中心总计2.9697.7%95.3%2.4点3,6002,53342.2%冠军公寓总计50.1%46.0%4.1点42740961.4%其他项目合计84.9%87.0%-2.1点7421259.1%资料来源：公司，CMBIS*不包括停车场图6：收益修订收入（人民币百万元）净利润（人民币元）mn）每股收益（人民币）旧新更改旧新更改旧新更改2019年113,750159,71640.4%16,09116,6993.8%2.7132.8163.8%2020年132,583206,82056.0%19,64319,7500.5%3.3123.3300.6%2021E不适用233,932不适用不适用21,733不适用不适用3.665不适用资料来源：CMBIS估计图7：2019年底净资产值估算（人民币百万元）（百万港元）每股资产净值（港元）资产净值百分比备注发展中物业160,260186,34931.3594%WACC为10.3％投资物业61,71271,75812.0736%封顶率6-8％知识产权正在开发中22,92026,6514.4814%WACC为10.3％租赁公寓3,0003,4880.592%4个19 P / S总金额247,892288,24748.50146%净债务(78,231)(90,966)(15.31)-46%2019年12月资产净值169,661197,28133.19100%资料来源：CMBIS估计 4请阅读最后一页上的分析员认证和重要披露2019年3月26日财务报表收入声明YE 12月31日（人民币百万元）2017财年18财年19财年20财年FY21E收入72,075115,798159,716206,820233,932物业发展67,462108,719151,200196,080221,200物业投资2,5934,0904,6315,7676,366物业管理2,0192,9893,8854,9736,366销售成本(47,639)(7