港股晨报 安信国际證券(香港)有限公司 研究部 请参阅本报告尾部免责声明 2018年10月9日 今日重点 1. 安信视点 预期将有更多刺激措施，有利反弹 2. 公司及行业评论 美的置业–IPO点评 1. 安信视点：预期将有更多刺激措施，有利反弹 昨日A股长假期后首日复市急挫，补回上周外围市场的跌幅，沪深300指数全日跌4.30%，与上周港股跌幅相若。港股方面，周日人行降准只带来开市时段昙花一现的反弹，大市瞬间转跌，技术上走出“穿头破脚”的不利势头，恒指最终跌370点或1.39%，收报26202点，全日高低位为26187点/26717点，波幅为529点。 人行降准只带来短暂刺激，因降准后人民币走弱，离岸及在岸人民币汇率均曾跌破6.93水平，投资者忧虑资金流走压力增加。我们认为，比较其他新兴市场，中国拥有丰厚的贸易盈余及外汇储备，并且没有外债，加上资本账仍未完全开放，人民币汇率失控下滑的概率很低，无需过度忧虑。反而，适度地增加汇率弹性，有助应对日益增加的外部压力及调节内部经济。 我们预期，除了人行降准，中央将释放更多刺激措施（减税、降费等）稳住经济，有利大市反弹。预期恒指在26000点边缘有一定支持，以20天线作为反弹目标（目前约为27060点，每日下跌约40点）。继续看好内银、内险、港银等股份。（仅供参考） 港股晨报 2018-10-9 安信国际 请参阅本报告尾部免责声明 i 2. 公司及行业评论 美的置业–IPO点评 公司概览 美的置业为其中一家全国性的大型房地产开发商。据克尔瑞的公开数据，公司在2015-17年度的合同销售额分别约115亿元（人民币·下同）、213亿元及450亿元。公司2018上半年的合同销售额约372亿元（排名35），同比增长62%，与其他在香上市的中大型开发商相约。 公司截至2018年6月，约土储面积约4,000万平方米，其中约330万平方米在公司之合营企业或联营公司持有。总土储分布上看，约1,000万平方米在珠三角地区，其中佛山占当中的670万平方米。我们估计公司总货值约4,400亿元，其中珠三角地区占1,300亿元（或约30%）。长三角地区是公司的第二大业务区域，其土储约840万平方米，估计货值约1,100亿元。 总括而言，美的置业之总收入在2015至17财年以复合年增长率46%从约83亿元上升至约177亿元。毛利率从2015年的22%上升至2017年的28%。扣徐一次性收益及投资物业公平值变动收益后，我们估计2015至17年的核心净利率分别为5%、8%及11%。估计全球发售完成后的净杠杆比率约136%。 行业状况及前景 以上海为首的长三角经济圈一直是国家重点区域之一，此外广东2017年总GDP占全国约10.5%长居首位，受惠粤港澳大湾区的发展政策所刺激，预期当区经济增长未来将保持领先。公司土储集中在珠三角及长三角地区，将是中国两大经济区发展的受益者之一。 上半年全国商品房销售首百强的总销售面积约3.5亿平方米，而销售额约46,000亿元，分别占市场总额的45%及69%，较2017年同期之33%及57%大幅上升，我们预期行业整合情况会持续下去，我们预期公司占有率在行业整合下将会提升。 优势与机遇 公司“美的”品牌初于1981年，其影响力、业务网络、与金融机构的关系和地方政府建立的信誉在收购土地资源、找寻项目合作伙伴、获取融资等房地产项目发展要质上比同业具优势。 公司是住宅发展项目上推行智能家居及智慧小区概念的物业发展商之一。在生活消费升级的大势趋下，我们认为公司的智慧家居解决方案将可令其楼盘与其他发展商产生差异化，并因而可索取价格溢价。 弱项与风险 公司土储集中在三、四线城市，价格及销售波动较大。 值得一提的是公司截至2018年3月的净杠杆比率约180%，假设下限定价，估计全球发售完成后的净杠杆比率会降至136%，高于同业的88%，在资金链紧张的情况下压力较大。 投资估值 公司拥有“美的”品牌在收购土地资源及获取融资等领域上的优势将为公司在行业整合的环境中强化其占有率。在佛山发迹的背景将受惠“广佛同城”以至大湾区发展策略。不过，房地产资金链日益收紧的环境下，未来融资成本将会上升，加上公司土储集中在三、四线城市，销售情况较波动，资金压力短期高。假设公司2018年总销售为750亿元，估计2019年核心盈利约50亿元，相当约2019年市盈率3.4-4.3倍，与同业相约，给予IPO专用评级“5”。 客户服务热线 香港：2213 1888 国内：40086 95517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下 (1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。 此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动。 此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士，尤其（但不限于）此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本、加拿大或美国，或直接或间接分发至美国或任何美国人士（根据1933年美国证券法S规则的解释），安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人。 收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及／或代表其客户持有该等股票的权益。因此，投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突，而安信国际将不会因此而负上任何责任。 此报告受到版权和资料全面保护。除非获得安信国际的授权，任何人不得以任何目的复制，派发或出版此报告。安信国际保留一切权利。 规范性披露  本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未担任此报告提到的上市公司的董事或高级职员。  本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未拥有此报告提到的上市公司有关的任何财务权益。  安信国际拥有此报告提到的上市公司的财务权益少于1%或完全不拥有该上市公司的财务权益。 公司评级体系 收益评级： 买入 — 预期未来6个月的投资收益率为15%以上； 增持 — 预期未来6个月的投资收益率为5%至15%； 中性 — 预期未来6个月的投资收益率为 -5%至5%； 减持 — 预期未来6个月的投资收益率为 -5%至-15%； 卖出 — 预期未来6个月的投资收益率为 -15%以下。 安信国际证券(香港)有限公司 地址：香港中环交易广场第一座三十九楼 电话：+852-2213 1000 传真：+852-2213 1010