戴德梁行：不动产价值构成分析

一、估值方法与价值定义

戴德梁行对物业的估值采用的是市值标准。根据香港测量师学会颁布的《估值准则》（2024年版），市值被定义为 “一项资产或负债于估值日期经适当市场推广后，自愿买卖双方在知情、审慎且没有胁迫的情况下进行公平交易而应可交换的估计金额” 【2】 。

这意味着估值反映的是市场公允价值，而非简单的账面成本，考虑了物业在市场上最有效和最佳的使用方式 【6】 。

二、估值方法：市场比较法为主

戴德梁行对本集团所有投资物业采用的是市场比较法进行估值，具体假设包括：

• 各物业以其现有状态出售
• 附带即时交吉权益
• 参考相关市场可获得的可比交易证据 【7】

此外，在估值过程中，戴德梁行还会将环境、社会及管治（ESG）因素纳入考量，基于适用的相关估值标准和当前市场参与者的考虑范围进行计算 【13】 。

三、估值中的关键参数及其相互关系

在不动产估值中，可观察及不可观察输入数据之间存在相互关系。戴德梁行在估值中关注的核心参数包括：

参数	影响逻辑
预期空置率	空置率越高，则收益率也会越高（风险溢价上升）
建筑成本	增加建筑成本为物业增添特色，可能令未来租值上调
未来租金收入	租金收入增加与成本增加可能存在关联 【13】

四、账面价值与估值的对账逻辑

以明基医院集团为例，其物业权益的账面价值与估值之间的对账关系如下：

项目	金额（人民币千元）
截至2025年6月30日账面净值	2,055,897
2025年7-10月折旧及摊销	(39,821)
期间添置	38,579
截至2025年10月31日未经审计账面净值	2,054,655
估值盈余	2,110,345
截至2025年10月31日估值	4,165,000

可以看到，估值较账面净值增值超过一倍，这部分“估值盈余”反映了物业的市场价值远高于其历史成本扣除折旧后的账面价值 【1】 。

五、不同物业类型的价值构成特征

从行业数据来看，不动产的价值构成因物业类型而异。以华润置地经营性不动产业务为例，其公允价值构成按类型分布如下 【5】 ：

• 购物中心：占比最高，长期维持在73%-82% 区间（2023H1为80%），是经营性不动产的核心价值来源
• 写字楼：占比在14%-24% 之间波动，近年有所下降（2023H1为14%）
• 其他（酒店、长租公寓等）：占比相对较小，约4%-8.5%

这表明购物中心在经营性不动产中占据主导地位，是价值构成的最大板块。

六、估值质量的保障机制

戴德梁行在估值过程中遵循严格的独立性原则：

• 估值师无任何金钱利益或其他可能影响公正估值的利益冲突 【3】 【4】
• 估值师为香港联合交易所上市规则第5.08条所指的独立合资格估值师 【3】
• 签署人具备皇家特许测量师学会会员、香港测量师学会会员及注册专业测量师资格，在大中华区拥有超过30年估值经验 【11】
• 管理层与独立估值师最少每半年就估值程序及结果进行商讨 【13】

七、总结

戴德梁行对不动产价值的评估，本质上是一个以市场比较法为核心、结合ESG因素和多项市场参数的综合判断过程。其价值构成不仅包含物业的物理实体价值，更涵盖了其区位优势、租金收益能力、市场供需关系以及未来增值潜力等多维度的综合体现。最终估值与账面价值的差异，恰恰反映了市场对这些无形价值的认可程度。