2026上半年济南商业及办公楼租售情况

2026年上半年济南商业及办公楼租售相关情况整理如下：

一、办公楼市场

1. 租金走势：在新增供应持续放量叠加头部租户集中回迁总部的双重压力下，市场延续“以价换量”策略，受租户流失冲击明显的存量项目和供应高压商圈进一步下调租金提振去化，全市甲乙级办公楼平均租金半年度环比下跌6.0%，降幅较去年同期收窄1.8个百分点 【3】 。
2. 供应与去化表现：2026年上半年济南无新增办公楼供应入市，部分存量项目入驻率持续提升，带动全市空置率半年度环比下降0.3个百分点至4.4%，处于低位水平，上半年全市共录得3.1万平方米的净吸纳量 【3】 。
3. 需求结构特征：需求端出现明显的业态转向，餐饮业态延续高景气度，2026年第二季度以43.0%的占比连续第三个季度超越零售，稳居需求首位；上半年累计占比达48.0%，创历史新高，细分品类里简餐以30%的贡献率成为绝对主力 【3】 。
4. 前期政策铺垫：2026年1月1日《济南市城市更新条例》正式施行，作为山东省首部城市更新地方性法规，推动济南写字楼市场从增量扩张转向存量提质，通过存量盘活、功能转换、品质提升三大路径引导市场向健康可持续方向发展，也为上半年存量项目的入驻率提升提供了政策支撑 【1】 。

二、商业零售物业市场

1. 整体发展基调：济南零售市场整体韧性较强，2026年处于“存量优化与增量提质并行”的发展阶段，首店经济、体验业态、场景创新成为竞争核心，叠加济南作为国家级消费试点城市的政策红利，整体向高质量发展方向推进 【5】 。
2. 前期市场基础：2025年下半年济南多项目入市带动整体市场净吸纳量达50.7万平方米，整体空置率较上半年仅上升0.4个百分点至9.13%，核心商圈首层平均租金较上半年微降1.1%至每月每平方米468元，为2026年上半年的市场运行打下了平稳基础 【5】 。
3. 拓店趋势：延续了此前餐饮和时尚零售作为品牌拓店主力的特征，头部项目持续通过首店矩阵布局吸引客流，带动商业物业的租售活跃度维持在较高水平 【5】 。