房地产行业：全国房地产市场月度追踪-房地产交易量土地出让有所改善；房地产投资/新开工面积疲弱

2015年12月14日 中国：房地产 证券研究报告全国房地产市场月度追踪：房地产交易量/土地出让有所改善；房地产投资/新开工面积疲弱 11月份房地产交易量价齐升... 11月份全国一手房交易量同比增长9% ，环比增长20%。14个城市二手房交易量同比增长73%，环比增长17%。一手房交易价格环比上涨1%，同比上涨11%。五个主要城市二手房均价环比上涨4%，同比上涨19%，其中天津在11月份涨幅最大。 ...但房地产固定资产投资依然疲弱 11月份全国房地产开发投资继续萎缩，同比下降5%（10月份降幅为2%），其中东部地区降幅最大（为9%）。今年以来房地产投资较2014年仅增长1%。新开工面积同比下降21%至1.35亿平方米，好于10月份24%的降幅。新开工面积/销售面积之比降至0.9倍的新低。竣工面积有所改善，环比增长10%。 11月份土地购置活动回升 土地出让总面积环比增长5%，同比增长26%；土地成交均价环比上涨27%至人民币1,936元/平方米（年初至今均值为1,421元）。一/二线城市住宅土地出让面积分别环比增长98%/下降6%，而其它173个城市环比增长13%。 开发商公布的11月份销售数据 我们研究范围内有18家开发商公布了11月份销售数据，取各开发商数据中值：销售面积环比下降1%，同比增长13%；销售额环比增长5%，同比增长15%；销售均价环比增长4%，同比增长6%。 我们的投资观点 我们预计短期内房地产投资将持续放缓从而有助于开发商财务状况的恢复。更多刺激政策的出台有望加快去库存。买入：雅居乐（强力买入）、世茂房地产（强力买入）、万科A、碧桂园、融创中国、瑞安房地产、合景泰富、中国海外、万达商业、华夏幸福、保利A、华侨城。卖出：恒大地产、金地集团。 11月份和年初至今全国房地产市场运行状况概览资料来源： 国家统计局 评级为买入/卖出的股票估值概览 注：* 表明该股位于地区强力买入名单；股价截至12月11日收盘。 资料来源： Datastream、高华证券研究 主要风险：销售/利润率低于（下行风险）/高于（上行风险）预期；宏观经济硬着陆（下行风险） 王逸, CFA (分析师) 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 (分析师) 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕 (研究助理) +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 Nov-15Oct-15MoMYoYYTDYoYPrimary(mn sqm)GFA under development7,240 7,078 2%2%7,240 2%GFA newly started135 123 10%-21%1,406 -15%GFA completed112 102 10%0%724 -4%GFA sold144 120 20%9%1,093 7%Land acquired20 20 5%-26%199 -33%(Rmb bn)Property FAI890 827 8%-5%8,770 1%Property sales973 805 21%20%7,452 16%(Rmb/sqm) ASP6,780 6,710 1%11%6,821 8%SecondaryMajor cities sales vol (mn sqm)11 9 17%73%69 93%Top cities average ASP (Rmb/sqm)34,905 33,704 4%19%32,446 10%RatingLCYLatest share priceEnd-15E NAV12-m TPPotentialupside/ downsideOffshore listedAgileBuy*HK$4.2013.65 8.20 95%ShimaoBuy*HK$13.1229.66 23.70 81%Country GardenBuyHK$2.886.88 4.80 67%WandaBuyHK$43.8588.73 71.00 62%KWGBuyHK$5.6912.38 8.70 53%Shui On LandBuyHK$2.105.28 3.20 52%SunacBuyHK$5.3411.25 7.90 48%COLIBuyHK$25.7531.35 37.60 46%EvergrandeSellHK$5.678.93 4.50 -21%Onshore listedCFLDBuyRmb27.20n.m.34.70 28%OCTBuyRmb8.2516.56 10.50 27%Poly (A)BuyRmb10.3511.59 12.20 18%Vanke (A) BuyRmb19.9020.66 19.60 -2%GemdaleSellRmb13.0613.34 8.70 -33% 2015年12月14日 中国：房地产 全球投资研究 2 一手房市场：供给面持续收缩；交易量/土地出让保持强劲 图表1: 2015年11月份中国房地产开发活动 年初至今房地产开发及交易数据比较 注：表中所有一手房市场数据均指商品房。 资料来源：国家统计局、中原地产 图表2: 11月份销售面积同比增长9%，环比增长20% 2013-2015年月度房地产销售面积比较 图表3: 11月份综合销售均价同比上涨11%，环比上涨1% 住宅、写字楼和零售物业的月度销售均价 资料来源： 国家统计局 资料来源： 国家统计局 Nov-15Oct-15MoMNov-14YoY 2015 YTDvs 2014vs 2013vs 2012vs 2011vs 2010vs 2009(mn sqm)GFA under development7,240 7,078 2%7,113 2%7,240 2%12%30%47%88%142%GFA newly started135 123 10%170 -21%1,406 -15%-22%-13%-20%-3%44%GFA completed112 102 10%112 0%724 -4%4%7%22%49%64%GFA sold144 120 20%132 9%1,093 7%-1%19%22%32%45%(Rmb bn)Property FAI890 827 8%938 -5%8,770 1%13%35%58%105%175%Property sales973 805 21%810 20%7,452 16%7%39%52%76%107%Fund sources1,100 1,091 1%987 11%11,256 2%3%31%50%78%134%(Rmb/sqm) ASP6,780 6,710 1%6,123 11%6,821 8%8%17%25%33%43%Monthly ComparisonJan-Nov Comparison507090110130150170190210(mn sqm)2013201420154,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000(Rmb/sqm)Residential ASPOffice ASPRetail ASP 2015年12月14日 中国：房地产 全球投资研究 3 图表4: 11月份新开工面积同比下降21%，但环比上升10%，符合季节性走势 2011-2015年新开工面积比较 图表5: 房地产投资同比继续下滑 月度房地产投资同比变动和在建面积同比变动 资料来源： 国家统计局 资料来源： 国家统计局 图表6: 9月份以来竣工面积持续回升，11月份维持强劲势头 2013-2015年月度竣工面积比较 图表7: 新开工面积/销售面积创新低，对行业供需重归平衡起到推动作用 新开工/销售面积和竣工/在建面积 资料来源： 国家统计局 资料来源：国家统计局 050100150200250300FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec20112012201320142015(mn sqm)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Property investment monthly yoy changeGFA under dev monthly yoy change050100150200250300350(mn sqm)2013201420150.00.10.10.20.20.30.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0Started/Sold (LHS)Completed/Under dev (RHS)(X)(X) 2015年12月14日 中国：房地产 全球投资研究 4 图表8: 11月份主要开发商合同销售环比/同比增幅中值为+5%/+15% 主要开发商月度累计合同销售和环比/同比增幅中值 图表9: 今年前11个月主要开发商累计市场份额小幅上升 主要开发商累计市场份额 注：累计销售额数据涵盖的开发商包括：雅居乐、合景泰富、瑞安房地产、华润置地、碧桂园、恒大地产、绿城房产、富力地产、龙湖地产、保利置业、世茂、融创中国、金地集团、保利地产和万科。 资料来源： 公司数据 注：主要开发商包括：万科、保利地产、金地集团、华润置地、龙湖地产、合景泰富、仁恒置地、世茂、保利置业、碧桂园、恒大地产、绿城房产、远洋地产、富力地产、融创中国和雅居乐。 资料来源：国家统计局、公司数据 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%020406080100120140160180Major developers' aggregate contract sales (LHS)Major developers' contract sales yoy% (RHS)Major developers' contract sales mom% (RHS)(Rmb bn)6%8%9%10%10%12%12%15%16%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%01,0002,0003,0004,0005,