房地产行业12月份全国房地产市场月度追踪：交易量自11月低点反弹;房地产投资/新开工面积加速增长

2017年1月20日 中国：房地产 证券研究报告12月份全国房地产市场月度追踪：交易量自11月低点反弹；房地产投资/新开工面积加速增长 销量反弹、销售均价大致持平 12月份全国一手房总体/住宅交易量自11月份低点环比反弹39%，同比增速从11月份的8%升至12%。全年销售面积/销售额同比增长22%/35%，较前11个月低2/3个百分点，符合我们的预期。二手房市场受调控政策的影响更大：14个城市交易量继续下降，环比/同比降幅为18%/28%，而11月份为下降5%/上升1%。一手房均价环比下降1%/同比上涨6%。五个主要城市的二手房均价环比上涨1%/同比上涨28%。 新开工/投资同比增速上升 12月份新开工环比增长12%，同比增长13%，而11月份在低基数上环比下降5%/同比上升3%。全年同比增速保持在8%。与此相似，12月份房地产投资同比增速回升至11%，而11月份为6%，全年同比增速上升1个百分点至7%，符合我们的预期。 2016年土地出让金额同比增长31%，受到价格同比上涨41%的推动 我们追踪的300多个城市的12月份土地出让总金额/面积/均价环比上升54%/55%/持平，同比上升28%/下降14%/上升50%，推动2016年全年土地出让金额/面积/均价同比上升31%/下降7%/上升41%。200多个城市住宅用土地出让环比上升5%/同比上升26%，二线城市领先。 12月份开发商销量环比增长10%/同比下降16%我们研究范围内19家开发商公布的12月份销售数据中值为：交易量环比下降17%，同比下降17%；销售额环比增长10%，同比下降16%；销售均价环比上涨10%，同比上涨10%。 我们的投资观点 我们预计调控政策将继续，直到大城市房价出现更明显的降幅（如较当前水平下跌15%-20%），从而推动2017年销售均价与2016年大致持平。我们还预计2017年一手房销售面积将下降，总交易量同比下降4%，在建面积同比持平。首选股（强力买入）：中国海外、中海宏洋、保利地产，基于2017年底净资产价值的12个月目标价格分别为31.0港元、3.7港元和人民币11.6元。 12月份全国房地产市场运行概况 资料来源：中原地产、国家统计局 评级为买入/卖出的股票估值概览 N 注：*位于亚太地区强力买入名单。股价截至2017年1月19日。 资料来源： Datastream、高华证券研究 主要风险：下行风险：销售差于预期、激进的土地收购导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆；上行风险：利润率/财务状况好于预期。 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 Dec-16MoMYoYYTDYoYPrimary(mn sqm)GFA under development7,590 2%3%7,590 3%GFA newly started156 12%13%1,669 8%GFA completed291 146%5%1,061 6%GFA sold215 39%12%1,573 22%(Rmb bn)Property FAI919 -2%11%10,258 7%Property sales1,512 37%19%11,763 35%(Rmb/sqm) ASP7,028 -1%6%7,476 10%SecondaryMajor cities sales vol (mn sqm)9,530 -18%-28% 150,71993%Top 5 cities average ASP (Rmb/sqm)47,360 1%28%47,693 41%RatingLCYEnd-17E NAV12-m TPPotentialupside/ downsideOffshore listedCOGOBuy*(HK$)7.14 3.70 40%Yanlord Buy(S$)3.46 1.90 37%COLIBuy*(HK$)34.44 31.00 36%Sino OceanBuy(HK$)10.52 4.70 36%AgileBuy(HK$)12.51 5.60 35%CRLBuy(HK$)33.51 25.10 33%R&FBuy(HK$)18.17 12.70 30%LongforBuy(HK$)27.95 14.00 28%EvergrandeSell(HK$)8.28 3.30 -38%Onshore listedPoly (A)Buy*(Rmb)12.94 11.60 26%CFLDBuy(Rmb)n.m.30.10 24%CMSKBuy(Rmb)28.09 20.00 22%OCTBuy(Rmb)16.00 8.30 21%GemdaleSell(Rmb)14.98 11.20 -9%Vanke (A) Sell(Rmb)25.17 17.60 -15% 2017年1月20日 中国：房地产 全球投资研究 2 一手房市场：交易量自11月份低点反弹，房地产投资/新开工面积同比加速 图表 1: 2016年12月份中国房地产开发活动概览 年初至今房地产开发及交易数据比较 Note: All primary numbers refer to commodity properties. 资料来源： NBS, Centaline. 图表 2: 2016 年12月份销售面积环比/同比分别上升39%/12% 2013-2016年月度房地产销售面积比较 图表 3: 2016年12月份销售均价环比下降1%/同比上升6% 住宅、写字楼和零售物业的月度销售均价 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 Dec-16MoMYoY2016vs 2015vs 2014vs 2013vs 2012vs 2011vs 2010(mn sqm)GFA under development7,590 2%3%7,590 3%4%14%32%49%87%GFA newly started156 12%13%1,669 8%-7%-17%-6%-13%2%GFA completed291 146%5%1,061 6%-1%5%7%15%40%GFA sold215 39%12%1,573 22%30%21%41%44%51%(Rmb bn)Property FAI919 -2%11%10,258 7%8%19%43%66%113%Property sales1,512 37%19%11,763 35%54%44%82%101%124%Fund sources1,473 21%17%14,421 15%18%18%49%68%99%(Rmb/sqm) ASP7,028 -1%6%7,476 10%18%20%29%39%49%Dec ComparisonJan-Dec Comparison507090110130150170190210230(mn sqm)20132014201520164,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000(Rmb/sqm)Residential ASPOffice ASPRetail ASP 2017年1月20日 中国：房地产 全球投资研究 3 图表 4: 2016年12月份新开工面积环比上升12%/同比上升13% 2011-2016 年新开工面积比较 图表 5: 12月份房地产投资同比增速升至11% 月度房地产投资同比变动和在建面积同比变动 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 图表 6: 12月份新开工面积/销售面积降至0.7倍 新开工/销售面积以及竣工/在建面积 图表 7: 竣工未售库存大致企稳 竣工未售面积的同比变动及明细 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 050100150200250300FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec201120122013201420152016(mn sqm)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Property investment monthly yoy changeGFA under dev monthly yoy change0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0Started/Sold (LHS)Completed/Under dev (RHS)(X)-5%0%5%10%15%20%25%30%0100200300400500600700 Residential (LHS) Office (LHS) Retail (RHS)Unsold GFA yoy% (RHS)(mn sqm) 2017年1月20日 中国：房地产 全球投资研究 4 图表 8: 12月份主要开发商合同销售环比/同比增幅中值为10%/-16% 主要开发商月度累计合同销售和环比/同比增幅中值 图表 9: 主要开发商累计市场份额持续上升 主要开发商累计市场份额 Note: Developers included in aggregate sales: Agile, COGO, COLI, CRL, CG, Evergrande, China Jinmao, Greentown, R&F, Longfor, Poly HK, Shimao, Shui On Land, Sino Ocean, Sunac, CMSK, Gemdale, Poly A and Vanke. Note: Major developers include: Vanke, COLI, Poly A, CRL, Country Garden, Evergrande, Shimao, Greentown, Longfor, Sino Ocean, R&F, Gemdale, Sunac, Agile, Poly H. 资料来源：公司数据 资料来源：国家统计局、公司数据 -100%-60%-20%20%60%100%140%050100150200250300Major developer