6月份全国房地产市场月度追踪：房地产投资和新开工面积增速均由高位放缓

2016年7月15日 中国：房地产 证券研究报告6月份全国房地产市场月度追踪： 房地产投资和新开工面积增速均由高位放缓 6月份交易量保持强劲但均价走软 6月份全国一手房总体/住宅交易量同比增长15%/ 14%。14个城市二手房交易量同比下降6%。一手房交易价格环比下降5%（受到华中地区月环比走低8%的拖累），但同比仍上涨6%。五个主要城市二手房均价整体环比/同比分别上涨2%/32%。 房地产投资和新开工面积增速放缓 6月份房地产投资同比上升3%，增速低于5月份时的7%；但西部地区（占全国总投资额的24%）增速从5月份的3%加速至8%。如我们所料，6月份新开工面积同比增速也从5月份时较高的11%降至5%，但12%的月环比增速低于18%的五年均值，表明环比走弱。竣工未售库存月环比下降1%，但仍较去年6月的水平高9%。 二线城市令住宅用地出让强劲 我们追踪的300多个城市6月份土地出让金额/面积同比增长20%/1%，但因地价走低（月环比下降9%）而基本持平于5月份。由于二线城市表现继续领先（同比增长59%），6月份200余座城市住宅用土地出让环比/同比上升10%/34%。 开发商公布6月份销售同比增长24% 我们研究范围内有21家开发商公布了6月份销售数据，取各开发商数据中值：销售面积环比上升/同比分别上升23%/24%；销售收入环比/同比上升29%/ 24%，销售均价环比下降1%/同比上涨2%。 我们的投资观点 我们认为目前建筑活动的水平将提高行业的新增供应和杠杆率，这将导致6-9个月内进入新一轮放缓阶段（因需求走弱）。但这也将为财务实力强劲的行业龙头创造新机会。首选股（强力买入）：雅居乐、保利地产，基于2016年底净资产价值的12个月目标价格分别为5.6港元和人民币10.7元。 6月份全国房地产市场运行概况 资料来源：国家统计局 评级为买入/卖出的股票估值概览 注：* 表明该股位于地区强力买入名单；股价截至2016年7月14日收盘价 资料来源： Datastream、高华证券研究 首选股面临的风险：销售差于预期、激进的土地收购导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕, CFA 执业证书编号: S1420516060002 +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 Jun-16MoMYoYYTDYoYPrimary(mn sqm)GFA under development6,698 3%5%6,698 5%GFA newly started180 12%5%775 15%GFA completed75 15%19%395 20%GFA sold163 37%15%643 28%(Rmb bn)Property FAI1,207 31%3%4,663 6%Property sales1,191 31%21%4,868 42%(Rmb/sqm) ASP7,283 -5%6%7,571 11%SecondaryMajor cities sales vol (mn sqm)10,615 -13%-6%76,063 93%Top 5 cities average ASP (Rmb/sqm)43,026 2%32%45,633 35%RatingLCYEnd-16E NAV12-m TPPotentialupside/ downsideOffshore listedAgileBuy*(HK$)12.48 5.60 24%Yanlord Buy(S$)2.85 1.43 23%CRLBuy(HK$)30.81 23.10 20%SunacBuy(HK$)11.53 5.80 17%Sino OceanBuy(HK$)9.73 3.90 15%LongforBuy(HK$)24.84 12.40 14%COLIBuy(HK$)32.44 29.20 13%EvergrandeSell(HK$)8.19 3.30 -32%Onshore listedPoly (A)Buy*(Rmb)11.85 10.70 16%CFLDBuy(Rmb)n.m.28.70 10%OCTBuy(Rmb)14.15 7.80 10%Vanke (A) Sell(Rmb)22.34 15.60 -13%GemdaleSell(Rmb)14.08 9.20 -15% 2016年7月15日 中国：房地产 全球投资研究 2 一手房市场：房地产开发活动保持强劲，但增速放缓 图表1: 2016年5月份中国房地产开发活动概览 年初至今房地产开发及交易数据比较 注：表中所有一手房市场数据均指商品房 资料来源：国家统计局、中原地产 图表2: 2016年6月份销售面积环比/同比分别上升37%/15% 2013-2016年月度房地产销售面积比较 图表3: 2016年6月份销售均价环比下降5%、同比上涨6% 住宅、写字楼和零售物业的月度销售均价 资料来源： 国家统计局 资料来源： 国家统计局 Jun-16MoMYoY2016vs 2015vs 2014vs 2013vs 2012vs 2011vs 2010(mn sqm)GFA under development6,698 3%5%6,698 5%10%22%41%65%117%GFA newly started180 12%5%775 15%-3%-19%-16%-22%-4%GFA completed75 15%19%395 20%3%12%19%44%62%GFA sold163 37%15%643 28%33%25%61%45%63%(Rmb bn)Property FAI1,207 31%3%4,663 6%11%27%52%78%136%Property sales1,191 31%21%4,868 42%56%46%109%98%146%Fund sources1,445 28%11%6,814 16%16%19%57%66%102%(Rmb/sqm) ASP7,283 -5%6%7,571 11%18%17%30%37%50%Jun ComparisonJan-Jun Comparison507090110130150170190210(mn sqm)20132014201520164,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000(Rmb/sqm)Residential ASPOffice ASPRetail ASP 2016年7月15日 中国：房地产 全球投资研究 3 图表4: 6月份新开工面积环比/同比上升12%/5% 2011-2016 年新开工面积比较 图表5: 6月份房地产投资同比增速放缓至3% 月度房地产投资同比变动和在建面积同比变动 资料来源： 国家统计局 资料来源： 国家统计局 图表6: 6月份新开工面积/销售面积降至1.1倍 新开工/销售面积以及竣工/在建面积 图表7: 竣工未售库存继续放缓 竣工未售面积的同比变动及明细 资料来源： 国家统计局 资料来源： 国家统计局 050100150200250300FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec201120122013201420152016(mn sqm)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Property investment monthly yoy changeGFA under dev monthly yoy change0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0Started/Sold (LHS)Completed/Under dev (RHS)(X)0%5%10%15%20%25%30%0100200300400500600700 Residential (LHS) Office (LHS) Retail (RHS)Unsold GFA yoy% (RHS)(mn sqm) 2016年7月15日 中国：房地产 全球投资研究 4 图表8: 6月份主要开发商合同销售环比/同比增幅中值为+29%/+24% 主要开发商月度累计合同销售和环比/同比增幅中值 图表9: 主要开发商累计市场份额持续上升 主要开发商累计市场份额 注：累计销售额数据涵盖的开发商包括：雅居乐、中国海外、中海宏洋、华润置地、碧桂园、恒大地产、中国金茂、绿城中国、富力地产、合景泰富、龙湖地产、保利置业、世茂、瑞安房地产、远洋地产、融创中国、万达商业、仁恒置地、金地集团、保利地产、万科 注：主要开发商包括：万科、保利地产、碧桂园、恒大地产、世茂、绿城中国、龙湖地产、远洋地产、富力地产、金地集团、融创中国、雅居乐、保利置业、合景泰富、中国海外、华润置地、仁恒置地 资料来源： 公司数据 资料来源：国家统计局、公司数据 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%050100150200250300Major developers' aggregate contract sales (LHS)Major developers' contract sales yoy% (RHS)Major developers' contract sales mom% (RHS)(Rmb bn)7%9%10%12%12%13%14%17%18%22%0%5%10%15%20%25%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002007200820092010201120122013201420152016YTDMajor developers' aggregate contract salesNational property salesMajor developers' aggregate market shareRmbbn 2016年7月15日 中国：房地产 全球投资研究 5 二手房市场：交易量持续下降；北京降幅最大 图表