房地产行业7月份全国房地产市场月度追踪：房地产投资和新开工面积自6月峰值回落；销量为5个月低点

2016年8月12日 中国：房地产 证券研究报告7月份全国房地产市场月度追踪：房地产投资和新开工面积自6月峰值回落；销量为5个月低点 交易量保持稳健，均价进一步上行 7月份全国一手房总体/住宅交易量同比增长19%/17%。14个城市二手房交易量同比增长3%。一手房交易价格环比上涨6%（受到写字楼均价月环比反弹28%的推动），同比上涨8%。五个主要城市二手房均价整体环比/同比分别上涨2%/31%。 房地产投资和新开工面积环比平淡 7月份房地产投资环比下降28%，同比增长1%。华中地区（占全国总投资额的24%）表现领先，同比增长11%（6月份为6%）。7月份新开工面积同比增速也从6月份的5%升至8%，符合季节性走势。7月份竣工面积增速从6月份的19%提速至30%。 住宅用地出让强劲，二线城市领先 我们追踪的300多个城市7月份土地出让金额/面积同比增长30%/下降14%，推动1-7月土地出让金额/面积同比增长34%/下降3%。出让价格环比下降3%，但同比上涨52%。7月份200余座城市住宅用土地出让环比下降18%/同比增长47%，二线城市仍然领先，同比增长100%。 开发商公布7月份销售同比增长43% 我们研究范围内有19家开发商公布了7月份销售数据，取各开发商数据中值：销售面积环比下降34%/同比上升27%；销售收入环比下降22%/同比上升43%，销售均价环比持平/同比上涨1%。 我们的投资观点 我们认为未来数月房地产投资增速将反弹，因为目前在建面积、新开工面积和土地出让没有放缓迹象。但这也意味着行业杠杆率可能仍在上升。鉴于政府可能将收紧调控，我们预计今年年底或明年年初房地产行业将进入一轮新的下行阶段。首选股（强力买入）：雅居乐、保利地产，基于2016年底净资产价值的12个月目标价格分别为5.6港元和人民币10.7元。 7月份全国房地产市场运行概况 资料来源：中原地产、国家统计局 评级为买入/卖出的股票估值概览 注：* 表明该股位于地区强力买入名单；股价截至2016年8月11日收盘价。 资料来源：Datastream、高华证券研究 首选股面临的风险：销售差于预期、激进的土地收购导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆。 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕, CFA 执业证书编号: S1420516060002 +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 Jul-16MoMYoYYTDYoYPrimary(mn sqm)GFA under development6,856 2%5%6,856 5%GFA newly started154 -14%8%929 14%GFA completed64 -15%30%459 21%GFA sold115 -30%19%758 26%(Rmb bn)Property FAI873 -28%1%5,536 5%Property sales889 -25%29%5,757 40%(Rmb/sqm) ASP7,756 6%8%7,599 11%SecondaryMajor cities sales vol (mn sqm)12,230 15%3%88,293 93%Top 5 cities average ASP (Rmb/sqm)43,764 2%31%46,063 36%RatingLCYEnd-16E NAV12-m TPPotentialupside/ downsideOffshore listedYanlord Buy(S$)2.85 1.43 19%AgileBuy*(HK$)12.48 5.60 16%CRLBuy(HK$)32.25 24.20 14%Sino OceanBuy(HK$)9.73 3.90 10%COLIBuy(HK$)32.44 29.20 9%LongforBuy(HK$)24.84 12.40 8%SunacBuy(HK$)11.53 5.80 6%EvergrandeSell(HK$)8.19 3.30 -42%Onshore listedCMSKBuy(Rmb)26.00 18.00 18%Poly (A)Buy*(Rmb)11.85 10.70 16%OCTBuy(Rmb)14.18 7.80 14%CFLDBuy(Rmb)n.m.28.70 12%GemdaleSell(Rmb)14.08 9.20 -8%Vanke (A) Sell(Rmb)22.34 15.60 -25% 2016年8月12日 中国：房地产 全球投资研究 2 一手房市场：房地产开发活动环比放缓，但同比仍为正增长 图表 1: 2016年7月份中国房地产开发活动概览 年初至今房地产开发及交易数据比较 注：表中所有一手房市场数据均指商品房。 资料来源：国家统计局、中原地产 图表 2: 2016年7月份销售面积环比下降30%/同比上升19% 2013-2016年月度房地产销售面积比较 图表 3: 2016年7月份销售均价环比上涨6%/同比上涨8% 住宅、写字楼和零售物业的月度销售均价 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 Jul-16MoMYoY2016vs 2015vs 2014vs 2013vs 2012vs 2011vs 2010(mn sqm)GFA under development6,856 2%5%6,856 5%8%21%40%62%111%GFA newly started154 -14%8%929 14%-5%-17%-11%-19%1%GFA completed64 -15%30%459 21%5%10%19%41%60%GFA sold115 -30%19%758 26%34%24%56%46%65%(Rmb bn)Property FAI873 -28%1%5,536 5%10%25%51%74%132%Property sales889 -25%29%5,757 40%59%46%101%100%152%Fund sources1,175 -19%13%7,988 15%16%20%57%67%105%(Rmb/sqm) ASP7,756 6%8%7,599 11%18%17%29%37%52%Jul ComparisonJan-Jul Comparison507090110130150170190210(mn sqm)20132014201520164,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000(Rmb/sqm)Residential ASPOffice ASPRetail ASP 2016年8月12日 中国：房地产 全球投资研究 3 图表 4: 7月份新开工面积环比下降14%/同比上升8% 2011-2016 年新开工面积比较 图表 5: 7月份房地产投资同比增速放缓至1% 月度房地产投资同比变动和在建面积同比变动 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 图表 6: 7月份新开工面积/销售面积升至1.3倍 新开工/销售面积以及竣工/在建面积 图表 7: 竣工未售库存继续放缓 竣工未售面积的同比变动及明细 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 050100150200250300FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec201120122013201420152016(mn sqm)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Property investment monthly yoy changeGFA under dev monthly yoy change0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0Started/Sold (LHS)Completed/Under dev (RHS)(X)0%5%10%15%20%25%30%0100200300400500600700 Residential (LHS) Office (LHS) Retail (RHS)Unsold GFA yoy% (RHS)(mn sqm) 2016年8月12日 中国：房地产 全球投资研究 4 图表 8: 7月份主要开发商合同销售环比/同比增幅中值为-22%/+43% 主要开发商月度累计合同销售和环比/同比增幅中值 图表 9: 主要开发商累计市场份额持续上升 主要开发商累计市场份额 注：累计销售额数据涵盖的开发商包括：雅居乐、华润置地、碧桂园、恒大地产、中国金茂、绿城中国、富力地产、合景泰富、龙湖地产、保利置业、世茂、瑞安房地产、远洋地产、融创中国、仁恒置地、招商蛇口、金地集团、保利地产、万科。 注：主要开发商包括：万科、保利地产、华润置地、碧桂园、恒大地产、世茂、绿城中国、龙湖地产、远洋地产、富力地产、金地集团、融创中国、雅居乐、保利置业、合景泰富、仁恒置地。 资料来源：公司数据 资料来源：国家统计局、公司数据 -100%-50%0%50%100%150%050100150200250300Major developers' aggregate contract sales (LHS)Major developers' contract sales yoy% (RHS)Major developers' contract sales mom% (RHS)(Rmb bn)6%8%9%10%11 %12%13%16%16%20%0%5%10%15%20%25%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002007200820092010201120122013201420152016YTDMajor developers' aggregate contract salesNational property salesMajor developers' aggregate market shareRmbbn 2016年8月12日 中国：房地产 全