10月份全国房地产市场月度追踪：受调控收紧影响交易量下降；新开工面积/投资同比增速保持稳健

2016年11月14日 中国：房地产 证券研究报告10月份全国房地产市场月度追踪：受调控收紧影响交易量下降；新开工面积/投资同比增速保持稳健 交易量如预期收缩；均价温和下降... 10月份全国一手房总体/住宅交易量均环比下降15%，原因在于政策收紧，同比增速从9月份的+34%/+35%放缓至+26%。14 个城市二手房交易量的走势类似：环比下降19%/同比增长25%。一手房交易价格环比下降3%/同比上涨11%。五个主要城市二手房均价整体环比下降2%/同比上涨34%，受到上海的拖累。 ...但新开工面积/房地产投资同比增长再次加速 10月份新开工面积环比下降7%，但从低基数上同比增长20%（9月份同比下降19%），符合我们的预期，令前十个月同比增速达到8%。10月份房地产投资也加速增长，同比13%（9月份同比增长6%）。 中部地区（占全国总投资额的55%）表现继续领先，同比增长18%（9月份为5%）。 土地出让下降因成交向三四线城市转移 我们追踪的300 多个城市10月份土地出让金额/面积放缓，环比下降49%/3%，同比下降20%/20%，推动1-10月土地出让金额/面积同比增长33%/下降7%。出让价格环比下降47%，同比持平（9月份环比上升10%/同比上升68%）。10月份200 余座城市住宅用土地出让金额环比/同比分别下降55%/17%。 开发商公布10月份销售环比下降12% 我们研究范围内有20家开发商公布了10月份销售数据，取各开发商数据中值：销售面积环比下降16%/同比上升18%；销售收入环比下降12%/同比上升36%，销售均价环比下降4%/同比上涨9%。 我们的投资观点 我们预计11、12月新开工面积将较低基数保持强劲，推动全年新开工面积同比增长约10%，并推动全年房地产投资同比增长7%左右。此外，我们预计一二线城市的交易量将进一步走弱，体现出调控政策的持续影响。首选股（强力买入）：雅居乐、中海宏洋、保利地产，基于2016 年底净资产价值的12个月目标价格分别为5.7 港元、3.3港元和人民币11.3 元。 10月份全国房地产市场运行概况 资料来源： 中原地产、国家统计局 评级为买入/卖出的股票估值概览 注：* 表明该股位于地区强力买入名单；股价截至2016年11月11日收盘价 资料来源：Datastream、高华证券研究 主要风险：下行风险：销售差于预期、激进的土地收购导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆；上行风险：利润率/财务状况好于预期。 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 Oct-16MoMYoYYTDYoYPrimary(mn sqm)GFA under development7,310 2%3%7,310 3%GFA newly started147 -7%20%1,374 8%GFA completed81 24%-21%652 7%GFA sold152 -15%26%1,203 27%(Rmb bn)Property FAI938 -8%13%8,398 7%Property sales1,127 -17%40%9,148 41%(Rmb/sqm) ASP7,440 -3%11%7,602 11%SecondaryMajor cities sales vol (mn sqm)11,708 -19%25% 128,97493%Top 5 cities average ASP (Rmb/sqm)46,906 -2%34%47,754 41%RatingLCYEnd-16E NAV12-m TPOffshore listedAgileBuy*(HK$)12.62 5.70 COGOBuy*(HK$)6.37 3.30 LongforBuy(HK$)27.18 13.60 CRLBuy(HK$)34.29 25.70 COLIBuy(HK$)34.10 30.70 Sino OceanBuy(HK$)10.14 4.10 Yanlord Buy(S$)3.01 1.50 EvergrandeSell(HK$)8.28 3.30 Onshore listedPoly (A)Buy*(Rmb)12.54 11.30 OCTBuy(Rmb)15.65 7.80 CMSKBuy(Rmb)25.95 18.00 CFLDBuy(Rmb)n.m.29.30 GemdaleSell(Rmb)14.45 9.40 Vanke (A) Sell(Rmb)23.60 16.50 2016年11月14日 中国：房地产 全球投资研究 2 一手房市场：新开工面积/房地产投资同比加速，但因国庆假期出现环比下降 图表1: 2016 年10月份中国房地产开发活动概览 年初至今房地产开发及交易数据比较 注：表中所有一手房市场数据均指商品房 资料来源：国家统计局、中原地产 图表2: 2016年10月份销售面积环比下降15%/同比上升26% 2013-2016 年月度房地产销售面积比较 图表3: 2016年10月份销售均价环比下降3%/同比上涨11% 住宅、写字楼和零售物业的月度销售均价 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 Oct-16MoMYoY2016vs 2015vs 2014vs 2013vs 2012vs 2011vs 2010(mn sqm)GFA under development7,310 2%3%7,310 3%6%19%36%54%98%GFA newly started147 -7%20%1,374 8%-7%-12%-6%-14%4%GFA completed81 24%-21%652 7%2%10%12%31%55%GFA sold152 -15%26%1,203 27%36%25%53%51%66%(Rmb bn)Property FAI938 -8%13%8,398 7%9%22%46%68%121%Property sales1,127 -17%40%9,148 41%62%49%98%109%147%Fund sources1,255 -4%15%11,726 15%17%21%53%71%106%(Rmb/sqm) ASP7,440 -3%11%7,602 11%19%19%29%38%49%Oct ComparisonJan-Oct Comparison507090110130150170190210(mn sqm)20132014201520164,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000(Rmb/sqm)Residential ASPOffice ASPRetail ASP 2016年11月14日 中国：房地产 全球投资研究 3 图表4: 10月份新开工面积环比下降7%/同比增长20% 2011-2016年新开工面积比较 图表5: 10月份房地产投资同比增速加速至13% 月度房地产投资同比变动和在建面积同比变动 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 图表6: 10月份新开工面积/销售面积反弹至1.0倍 新开工/销售面积以及竣工/在建面积 图表7: 竣工未售库存大致企稳 竣工未售面积的同比变动及明细 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 050100150200250300FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec201120122013201420152016(mn sqm)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Property investment monthly yoy changeGFA under dev monthly yoy change0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0Started/Sold (LHS)Completed/Under dev (RHS)(X)0%5%10%15%20%25%30%0100200300400500600700 Residential (LHS) Office (LHS) Retail (RHS)Unsold GFA yoy% (RHS)(mn sqm) 2016年11月14日 中国：房地产 全球投资研究 4 图表8: 10月份主要开发商合同销售环比/同比增幅中值为-12%/+36% 主要开发商月度累计合同销售和环比/同比增幅中值 图表9: 主要开发商累计市场份额持续上升 主要开发商累计市场份额 注：累计销售额数据涵盖的开发商包括：雅居乐、中海宏洋、中国海外、华润置地、碧桂园、恒大地产、中国金茂、绿城中国、富力地产、合景泰富、龙湖地产、保利置业、世茂、瑞安房地产、远洋地产、融创中国、招商蛇口、金地集团、保利地产、万科。 注：主要开发商包括：万科、中国海外、保利地产、华润置地、碧桂园、恒大地产、世茂、绿城中国、龙湖地产、远洋地产、富力地产、金地集团、融创中国、雅居乐、保利置业、合景泰富。 资料来源：公司数据 资料来源：国家统计局、公司数据 -100%-60%-20%20%60%100%140%050100150200250300Major developers' aggregate contract sales (LHS)Major developers' contract sales yoy% (RHS)Major developers' contract sales mom% (RHS)(Rmb bn)7%9%10%11 %12%13%14%17%17%21%0%5%10%15%20%25%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002007200820092010201120122013201420152016YTDMajor developers' aggregate contract salesNational property salesMajor developers' aggregate market shareRmbb