房地产：9 月份全国房地产市场月度追踪：新开工面积同比下降符合预期，投资增速进一步反弹

2016年10月19日 中国：房地产 证券研究报告9月份全国房地产市场月度追踪：新开工面积同比下降符合预期，投资增速进一步反弹 交易量依然强劲增长，均价持稳 9月份全国一手房总体/住宅交易量同比增长34%/35%，增速较8月份分别提高了14个/16个百分点。14 个城市二手房交易量环比下降2%/同比增长39%。一手房交易价格环比下降1%/同比上涨16%。五个主要城市二手房均价整体环比/同比分别上涨5%/36%，天津以9%的环比涨幅居于首位。 新开工面积同比下降，但房地产投资加速增长 9月份新开工面积环比增长14%，但同比下降19%（8月份同比增长3%）从较高基数降至1.58亿平方米，大体持平于2011-15年的平均水平。9月份房地产投资继续上升，环比增长13%/同比增长8%（8月份同比增长6%）。 中部地区（占全国总投资额的24%）表现继续领先，同比增长12%（8月份为13%）。 住宅用地出让依然强劲 我们追踪的300 多个城市9月份土地出让金额/面积放缓，环比下降4%/13%，同比增长25%/下降26%，推动1-9月土地出让金额/面积同比增长41%/下降3%。出让价格环比上涨10%，同比上涨68%。9月份200 余座城市住宅用土地出让金额环比/同比分别增长19%/49%；二线城市表现领先，环比/同比分别增长47% /96%。 开发商公布9月份销售同比增长73% 我们研究范围内有21家开发商公布了9月份销售数据，取各开发商数据中值：销售面积环比上升37%/同比上升31%；销售收入环比上升27%/同比上升73%，销售均价环比下降1%/同比上涨16%。 我们的投资观点 我们预计四季度新开工面积将从低基数反弹，推动全年新开工面积同比增长约10%。这将为全年房地产投资带来强力支撑，推动同比增速达到5-7%。此外，我们预计四季度交易量将走弱，体现出新一轮调控政策的影响。首选股（强力买入）：雅居乐、保利地产，基于2016 年底净资产价值的12个月目标价格分别为5.7 港元和人民币11.0 元。 9月份全国房地产市场运行概况 资料来源： 中原地产、国家统计局 评级为买入/卖出的股票估值概览 注：* 表明该股位于地区强力买入名单；股价截至2016年10月18日收盘价 资料来源：Datastream、高华证券研究 主要风险：下行风险：销售差于预期、激进的土地收购导致财务状况恶化和/或宏观经济硬着陆；上行风险：利润率/财务状况好于预期。 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 Sep-16MoMYoYYTDYoYPrimary(mn sqm)GFA under development7,160 2%3%7,160 3%GFA newly started158 14%-19%1,227 7%GFA completed65 39%-23%571 12%GFA sold177 52%34%1,052 27%(Rmb bn)Property FAI1,021 13%8%7,460 6%Property sales1,359 50%56%8,021 41%(Rmb/sqm) ASP7,660 -1%16%7,625 11%SecondaryMajor cities sales vol (mn sqm)14,368 -2%39% 117,26693%Top 5 cities average ASP (Rmb/sqm)47,629 5%36%47,564 41%RatingLCYEnd-16E NAV12-m TPPotentialupside/ downsideOffshore listedAgileBuy*(HK$)12.62 5.70 31%CRLBuy(HK$)34.29 25.70 28%LongforBuy(HK$)27.18 13.60 25%COLIBuy(HK$)34.10 30.70 24%Sino OceanBuy(HK$)10.14 4.10 20%Yanlord Buy(S$)3.01 1.50 8%EvergrandeSell(HK$)8.28 3.30 -38%Onshore listedPoly (A)Buy*(Rmb)12.17 11.00 20%OCTBuy(Rmb)15.65 7.80 14%CMSKBuy(Rmb)25.95 18.00 6%CFLDBuy(Rmb)n.m.29.30 5%GemdaleSell(Rmb)14.22 9.20 -20%Vanke (A) Sell(Rmb)22.93 16.10 -38% 2016年10月19日 中国：房地产 全球投资研究 2 一手房市场：房地产投资加速增长；新开工和完工面积同比下降 图表1: 2016 年9月份中国房地产开发活动概览 年初至今房地产开发及交易数据比较 注：表中所有一手房市场数据均指商品房 资料来源：国家统计局、中原地产 图表2: 2016年9月份销售面积环比上升52%/同比上升34% 2013-2016 年月度房地产销售面积比较 图表3: 2016年9月份销售均价环比下降1%/同比上涨16% 住宅、写字楼和零售物业的月度销售均价 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 Sep-16MoMYoY2016vs 2015vs 2014vs 2013vs 2012vs 2011vs 2010(mn sqm)GFA under development7,160 2%3%7,160 3%6%19%36%55%101%GFA newly started158 14%-19%1,227 7%-7%-15%-9%-17%3%GFA completed65 39%-23%571 12%1%8%13%31%55%GFA sold177 52%34%1,052 27%36%25%54%48%67%(Rmb bn)Property FAI1,021 13%8%7,460 6%9%22%46%69%123%Property sales1,359 50%56%8,021 41%63%48%99%104%151%Fund sources1,314 12%20%10,471 16%17%19%53%69%107%(Rmb/sqm) ASP7,660 -1%16%7,625 11%19%19%29%38%51%Sep ComparisonJan-Sep Comparison507090110130150170190210(mn sqm)20132014201520164,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000(Rmb/sqm)Residential ASPOffice ASPRetail ASP 2016年10月19日 中国：房地产 全球投资研究 3 图表4: 9月份新开工面积环比上升14%/同比下降19% 2011-2016年新开工面积比较 图表5: 9月份房地产投资同比增速加速至8% 月度房地产投资同比变动和在建面积同比变动 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 图表6: 9月份新开工面积/销售面积降至0.9倍 新开工/销售面积以及竣工/在建面积 图表7: 竣工未售库存继续下降 竣工未售面积的同比变动及明细 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 050100150200250300FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec201120122013201420152016(mn sqm)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Property investment monthly yoy changeGFA under dev monthly yoy change0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0Started/Sold (LHS)Completed/Under dev (RHS)(X)0%5%10%15%20%25%30%0100200300400500600700 Residential (LHS) Office (LHS) Retail (RHS)Unsold GFA yoy% (RHS)(mn sqm) 2016年10月19日 中国：房地产 全球投资研究 4 图表8: 9月份主要开发商合同销售环比/同比增幅中值为+27%/+73% 主要开发商月度累计合同销售和环比/同比增幅中值 图表9: 主要开发商累计市场份额持续上升 主要开发商累计市场份额 注：累计销售额数据涵盖的开发商包括：雅居乐、中海宏洋、中国海外、华润置地、碧桂园、恒大地产、中国金茂、绿城中国、富力地产、龙湖地产、保利置业、世茂、瑞安房地产、远洋地产、融创中国、合景泰富、仁恒置地、招商蛇口、金地集团、保利地产、万科。 注：主要开发商包括：万科、中国海外、保利地产、华润置地、碧桂园、恒大地产、世茂、绿城中国、龙湖地产、远洋地产、富力地产、金地集团、融创中国、雅居乐、保利置业、合景泰富、仁恒置地。 资料来源：公司数据 资料来源：国家统计局、公司数据 -100%-60%-20%20%60%100%140%050100150200250300Major developers' aggregate contract sales (LHS)Major developers' contract sales yoy% (RHS)Major developers' contract sales mom% (RHS)(Rmb bn)7%9%10%12%12%13%14%17%18%21%0%5%10%15%20%25%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002007200820092010201120122013201420152016YTDMajor developers' aggregate contract salesNational property salesMajor developers' aggregate market shareRmbbn 2016年10月19日 中国：房地产 全球投资研究 5 二