[table_research] 房地产 分析师：周雅婷（组长） 执业证书编号：S0290514090001 邮箱：zhouyt@zszq.com 分析师：陈弘涛 执业证书编号：s0290515050001 电话：0755-86017489 邮箱：chenht@zszq.com 联系人：陈弘涛 电话：0755-86017489 0.0020000.0040000.0060000.0080000.00100000.00120000.00140000.00-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%成交金额房地产开发II(申万)沪深300 [table_product] 1《假日因素环比回落》，2015.09.07 2《成交趋于平稳》，2015.08.24 3《继续关注龙头和国企改革》，2015.08.10 4《成交淡季小幅回落》，2015.07.27 [table_main] 中山行业点评模板 ◎投资要点： 事项：9月13日，国家统计局公布了2015年1-8月房地产开发和销售数据，全国房地产开发投资累计完成额6.1万亿元，同比上涨3.5%；商品房累计新开工面积9.5亿平米，同比下降16.8%；商品房销售额4.8万亿元，同比上升15.3%；土地成交价款累计值4294亿元，同比下降24.6%。 投资额持续低于预期：1-8月房地产开发投资完成额6.1万亿元，同比上升3.5%，增速较上期再降度下滑0.8个百分点，低于去年同期增速近10个百分点，8月份单月同比也出现了今年以来首次负增长。其中依然主要是住宅和商业房产投资下滑所致，二类房产累计投资额分别下降了0.7和2.2个百分点，办公楼累计增速小幅回升0.7个百分点。 土地成交微幅回升：1-8月土地成交价款4294亿元，同比下降24.6%，增速较前期上升1个百分点，而6月份单月成交额同比叫前期下降11个百分点，由此判断本期累计值回升是上期回升效应的延续。另一方面，土地价格延续攀升，1-8月累计土地成交价格同比上升11.1%，较上期上升1.5个百分点，低于去年同期5个百分点。在新开工量不见起色的情况下，土地市场难有改观。 新开工持平：1-8月商品房累计新开工面积9.5亿平米，同比下降16.8%，增速与上期持平。进入三季度以来新开工面积持续低于预期，前期成交的快速上升并未引领开工量的回暖，加之7、8两月销售一定程度的降温，新开工依然低位不起。考虑到三、四线城市的高库存，以及当前经济环境不佳，开工数据可能仍将盘桓一段时间。 开发资金来源同比继续回升：1-8月房地产开发资金来源8.0万亿元，同比上升0.9%，较上期回升0.4个百分点。而这其中，国内贷款和企业自筹资金增速都有所下滑，分别较上期下降了0.3和1.4个百分点。 销量持续上升：1-8月度商品房销售额4.8万亿元，同比上升15.3%，较上期提高2.1个百分点。1-8月累计销售均价为6895元/平米，同比上升7.7%。7、8月房地产成交环比虽有所回落，但累计增长势头依旧。近期新的[table_invest] 行业评级: 强于大市(持续) 行业走势图 相关研究报告 [table_subject] 2015年09月14日 房地产 证券研究报告--行业点评报告 销售维持上行，投资低于预期 1-8月房地产开发投资数据点评 敬请参阅报告结尾处免责声明 中山证券 2/14 公积金首付政策以及银行信贷的进一步宽松，将在年内继续推动成交的上升。 投资建议：房地产投资数据持续低于预期，目前虽然销售的增长的趋势没有改变，加上公积金首付比例的降低和近期银行贷款利率和折扣有了更多的空间，年末销售量突破年内高点的概率还是比较高，但另一方面二、三线城市的高库存和一线主力城市的高地价，使得开放商不得不在投资上保持谨慎，导致了投资开发数据的进一步下滑。短期内销售情况良好，但高房价、高地价、高库存一定程度上提高了行业风险以及降低了企业的毛利率。在这种情况下我们认为大型龙头企业的抗风险能力会相对较强，上周万科、保利公布的8月销售数据增长率也都强于市场，且目前龙头公司估值普遍较低，从价值角度出发依旧看好万科、保利。同时周末中央发布了《国企改革指导意见》，短期或对市场有所刺激，相关标的推荐：深振业、首开股份、鲁商置业。 1.投资额持续低于预期 1-8月房地产开发投资完成额6.1万亿元，同比上升3.5%，增速较上期再降度下滑0.8个百分点，低于去年同期增速近10个百分点，8月份单月同比也出现了今年以来首次负增长。其中依然主要是住宅和商业房产投资下滑所致，二类房产累计投资额分别下降了0.7和2.2个百分点，办公楼累计增速小幅回升0.7个百分点。 敬请参阅报告结尾处免责声明 中山证券 3/14 图1 房地产开发投资累计额 0.005.0010.0015.0020.0025.000.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.0080,000.0090,000.00100,000.002014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-08房地产开发投资累计完成额累计同比亿元% 资料来源： 统计局，中山证券研究所 图2 住宅开发投资额月度同比 -5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-08投资开发完成额单月同比 资料来源： 统计局，中山证券研究所 敬请参阅报告结尾处免责声明 中山证券 4/14 图3 住宅开发投资累计额 0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.000.0010,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.002013-022013-032013-042013-052013-062013-072013-082013-092013-102013-112013-122014-012014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-08住宅投资完成额累计同比%亿元 资料来源： 统计局，中山证券研究所 图4 住宅开发投资额月度同比 -5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2014-032014-062014-092014-122015-042015-072015-10全国住宅开发投资月度同比 资料来源： 统计局，中山证券研究所 敬请参阅报告结尾处免责声明 中山证券 5/14 图5 办公楼开发投资累计额 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.000.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.002014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-08办公楼开发投资累计值累计同比亿元% 资料来源： 统计局，中山证券研究所 图6 商业地产开发投资累计额 0.005.0010.0015.0020.0025.0030.000.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.0016,000.002014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-08商业营业地产开发投资累计额累计同比亿元% 资料来源： 统计局，中山证券研究所 2.土地成交微幅回升 1-8月土地成交价款4294亿元，同比下降24.6%，增速较前期上升1个百分点，而6月份单月成交额同比叫前期下降11个百分点，由此判断本期累计值回升是上期回升效应的延续。另一方面，土地价格延续攀升，1-8月累计土地成交价格同比上升11.1%，较上期上升1.5个百分点，低于去年同期5个百分点。在新开工量不见起色的情况下，土地市场难有改观。 敬请参阅报告结尾处免责声明 中山证券 6/14 图7 土地成交价款 -40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.000.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.002014-022014-032014-042014-052014-062014-072014-082014-092014-102014-112014-122015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-08土地成交价款累计值累计同比亿元% 资料来源： 统计局，中山证券研究所 图8 土地成交价款累计同比 -60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.002009-022009-072009-122010-052010-102011-032011-082012-012012-062012-112013-042013-092014-022014-072014-122015-05土地成交价款累计同比 资料来源： 统计局，中山证券研究所 敬请参阅报告结尾处免责声明 中山证券 7/14 图9 土地成交价款月度额 -100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%0.00200.00400.00600.00800.001,000.001,200.001,400.001,600.00土地成交价款月值单月同比 资料来源： 统计局，中山证券研究所 图10 土地成交累计均价 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%0500100015002000250030003500累计土地成交均价累计同比元/平 资料来源： 统计局，中山证券研究所 敬请参阅报告结尾处免责声明 中山证券 8/14 图11 土地均价与房屋售价 -10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2012-102013-052013-112014-062014-122015-072016-01土地成交均价累计同比销售均价累计同比 资料来源： 统计局，中山证券研究所 3.新开工持平 1-8月商品房累计新开工面积9.5亿平米，同比下降16.8%，增速与上期持平。进入三季度以来新开工面积持续低于预期，前期成交的快速上升并未引领开工量的回暖，加之7、8两月销售一定程度的降温，新开工依然低位不起。考虑到三、四线城市的高库存，以及当前经济环境不佳，开工数据可能仍将盘桓一段时间。 图12 新开工面积 -30.00-25.00-20