创新业务突破，业务结构持续优化

请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 1 信达证券股份有限公司CINDASECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼6层研究开发中心邮编：100031信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 创新业务突破，业务结构持续优化 世联行中报点评 2016年08月18日 事件：2016年8月17日，世联行发布2016年半年报。2016年上半年，公司实现营业收入26.95亿元，同比增长40.71%；实现归母净利润20274.1万元，同比增长24.42%；实现基本每股收益0.10元，同比增长11.11%。 点评：  一手房代销业务营收大增，下半年业绩确定性好。上半年公司实现代理销售额2517亿元，同比增长33.74%。其中，已结算的代理销售额1786.82亿元，同比增长31.56%，实现代理销售收入14.7亿元，同比增长31.87%，代理收费平均费率稳定在0.82%左右。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额3503亿元，按照目前的费率计算，在不远的未来可为公司带来约27-28亿元的收入，公司下半年业绩确定性好。此外，公司凭借自己在房屋定价方面的优势，结合积累的客户资源，开始寻求在存量房交易领域实现新的突破。上半年社区管家已经发展到全国21个地区，约120个小区中，开始为存量房交易提供服务。  资产服务业务已实现突破，静待增发落地。公司原有的资产服务业务，只是单纯的基础物业管理服务。公司从2015年开始，瞄准存量房市场，开始尝试进行一些创新型业务。包括青年创业园区“小样社区”的运营管理服务，品牌公寓服务和养老社区服务等。2016年上半年，基础物业管理服务营业收入2.24亿元，同比增长25.75%，创新型业务也实现了从0到1的突破。待增发完成，公司品牌公寓业务将成为资产服务板块新的增长点。  金融服务业务产品结构优化，营收大增，毛利升高。公司的金融服务业务，主要是家圆云贷小额贷款业务。2016年上半年，受商品房市场销售火爆的影响，小额贷款业务规模也发展迅速。上半年公司合计发放贷款16.46亿元，同比增长47.69%，实现营业收入2.6亿元，同比增长47.32%，平均单笔贷款从2015年的9.29万元下降到6.78万元。“小额、分散”的贷款结构优化了家圆云贷的资产结构，提高了抗风险能力，毛利率同比上升15个百分点。  盈利预测及评级：我们认为房地产中介服务业发展空间巨大，公司具备较强的品牌优势和规模优势，具备较强的创新能力。随着公司“服务、入口、开放、平台”祥云战略的深入以及对产业链上下游的深度覆盖，公司目前的快速发展仍将持续，看好公司的长期投资价值。暂不考虑非公开增发事项带来的业绩摊薄，我们预计公司16-18年归属母公司净利润分别为6.71亿元、8.00亿元和10.12亿元，按照公司最新股本计算，对应的每股收益分别为0.33元、0.39元和0.49元，对应的2016年8月17日收盘价（8.86元）的市盈率分别为27倍、23倍和18倍，维持“增持”评级。 康敬东 食品饮料行业分析师 证券研究报告 公司研究——中报点评 世联行（002285.sz） 买入增持持有卖出 上次评级：增持，2016.7.15 崔娟 房地产行业分析师 执业编号：S1500512050002 联系电话：+86 10 83326867 邮 箱：cuijuan1@cindasc.com 吴松贝 研究助理 联系电话：+86 10 83326952 邮 箱：wusongbei@cindasc.com 相关研究 《定增加码长租公寓构建大资管服务网络，主营代销业务发展势头良好》2016.7 《代理业务增速提升，创新业务稳步推进》2015.8 《步入快速发展期》2015.3 《业绩靓丽，大数据平台打开想象空间》2014.3 《行业发展前景广阔，看好公司长期投资价值》2013.12 《代理业务大幅增长，顾问业务稳步复苏》2013.8 《业务结构调整，长期看好》2013.3 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2  风险因素：房地产市场销售增速不及预期；创新业务开展情况不及预期；住房租赁市场鼓励政策推广不及预期。 公司主要财务数据及预测 主要财务指标 2014 2015 2016E 2017E 2018E 营业收入（百万元） 3,308.17 4,710.55 6,053.33 7,531.06 9,601.47 增长率YoY% 29.07% 42.39% 28.51% 24.41% 27.49% 归属母公司净利润（百万元） 394.34 509.39 670.81 799.74 1,011.86 增长率YoY% 23.90% 29.17% 31.69% 19.22% 26.52% 毛利率% 33.82% 32.54% 30.93% 30.15% 30.09% 净资产收益率ROE% 19.46% 14.35% 16.11% 16.34% 17.36% 每股收益EPS(元) 0.52 0.25 0.33 0.39 0.49 市盈率P/E（倍） 16.98 35.45 26.92 22.58 17.85 市净率P/B（倍） 3.33 5.09 4.34 3.69 3.10 资料来源：wind，信达证券研发中心预测 注：股价为2016年8月17日收盘价 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 会计年度 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 会计年度 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 流动资产 3,272.18 6,215.43 7,849.00 9,639.94 11,816.51 营业收入 3,308.17 4,710.55 6,053.33 7,531.06 9,601.47 货币资金 790.78 2,926.14 4,325.96 5,256.86 6,228.45 营业成本 2,189.32 3,177.83 4,181.04 5,260.45 6,712.39 应收票据 700.82 989.99 1,210.67 1,506.21 1,920.29 营业税金及附加 184.74 267.79 332.93 414.21 528.08 应收账款 108.70 169.07 423.73 527.17 672.10 营业费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 预付账款 25.85 62.63 72.64 90.37 115.22 管理费用 318.25 344.86 441.89 549.77 700.91 存货 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 财务费用 -0.32 56.11 -0.58 -9.04 -6.09 其他 1,646.02 2,067.59 1,816.00 2,259.32 2,880.44 资产减值损失 59.28 121.56 127.12 158.15 201.63 非流动资产 843.78 1,182.59 1,519.62 1,800.39 2,193.77 公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 长期投资 0.00 18.62 18.62 18.62 18.62 投资净收益 2.06 5.14 0.00 0.00 0.00 固定资产 448.13 574.49 908.00 1,129.66 1,440.22 营业利润 559.11 747.55 970.93 1,157.53 1,464.55 无形资产 46.96 51.61 0.00 0.00 0.00 营业外收入 6.84 10.58 0.00 0.00 0.00 其他 348.69 537.86 593.00 652.11 734.92 营业外支出 2.95 3.59 0.00 0.00 0.00 资产总计 4,115.95 7,398.02 9,368.62 11,440.33 14,010.27 利润总额 563.00 754.55 970.93 1,157.53 1,464.55 流动负债 1,983.58 3,709.04 5,000.31 6,275.69 7,830.78 所得税 144.03 210.54 257.30 306.74 388.11 短期借款 424.20 1,176.00 1,998.00 2,534.00 3,059.80 净利润 418.97 544.01 713.63 850.78 1,076.45 应付账款 18.73 27.08 41.81 52.60 67.12 少数股东损益 24.63 34.62 42.82 51.05 64.59 其他 1,540.65 2,505.96 2,960.50 3,689.09 4,703.86 归属母公司净利润 394.34 509.39 670.81 799.74 1,011.86 非流动负债 44.84 44.84 72.64 90.37 115.22 EBITDA 558.65 803.66 970.35 1,148.49 1,458.46 长期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 EPS（摊薄） 0.52 0.25 0.33 0.39 0.49 其他 44.84 44.84 72.64 90.37 115.22 负债合计 2,028.42 3,753.88 5,072.95 6,366.07 7,946.00 现金流量表 单位:百万元 少数股东权益 61.39 94.27 132.81 178.75 236.88 会计年度 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 归属母公司股东权益 2,026.15 3,549.87 4,162.86 4,895.51 5,827.40 经营活动现金流 -921.86 450.60 945.05 661.98 811.85 负债和股东权益 4,115.95 7,398.02 9,368.62 11,440.33 14,010.27 净利润 394.34 509.39 670.81 799.74 1,011.86