星狮中心信托
编辑：李电话：（852）2277 6628电邮：foreignstock@phillip.com.hk 2018年10月25日星狮中心信托尽管利率上升，仍继续交付新加坡|房地产（房地产投资信托）| 2018财年业绩18财年的NPI和DPU符合我们的预测。 Northpoint北翼（NPNW）和樟宜城市点（CCP）支持的投资组合入住率。中性（保持）以固定利率对冲的债务比例上升至64％（2018年第三季度：55％），总债务成本保持在2.6％。自从首次公开募股以来，整体租金恢复最低，同店销售增长保持平稳。由于一次性财产支出，NPI利润率降低。维持中性评级，目标价上调至S $ 2.21（先前为S $ 2.15）。结果一目了然最后成交价预测细分目标价格总回报公司资料2.23新加坡元0.121新元2.21新加坡元4.6%布隆·伯格码：FCT SP股份总数（百万）：926市场份额（百万美元/ SGD百万美元）:1498/2066 52-WK HI / LO（SGD）：2.36 / 2.113M平均每日T / O（百万）：0.94主要股东（％）富泽地产有限公司41.9%资料来源：公司，PSR积极因素+ 投资组合的总体占有率稳定在94.7％。NPNW的入住率在AEI之后迅速增长，从18Q1（AEI的最后一个季度）的86.8％上升到18Q4的96.5％。中共也报告了17个季度以来的最高入住率，为93.8％。这两个购物中心的出租率改善有助于抵消所有其他购物中心的出租率同比下降。+增加对冲债务的百分比，同时控制所有债务成本。FCT已将其固定利率债务比例增加至64％（2018年第三季度：55％），同时将债务的总成本控制在2.6％的水平负面因素-CWP和NPNW的租金归还逐渐减少。整体投资组合回报率为+ 3.2％，NPNW的回报率为+ 2.8％，是FCT自2007年成立以来的最低水平，Causeway Point（CWP）（+ 6.4％）报告为七年来最低的回报率（不包括2015财年）。一旦稳定，NPNW的返还率将受到限制。-同店销售增长温和。2018财年的租户销售同比增长3.6％-不包括NPNW，但是，租户销售仅略微为正。同样，入住成本在2018年8月迄今微升至16.8％–在过去三年中，这一数字从2015财年的15.3％稳步上升，部分原因是NPNW的AEI。我们认为，租户销售需要赶上足够的速度以确保可持续的租金增长。-由于一次性财产支出，NPI利润率降低。NPI利润率在2018年第四季度下降至68％（前三个季度为72％），这主要是由于NPNW的财产税增加，专业费用增加以及临时维修工作所致。但是，管理人已澄清这些费用是一次性的。外表自从2月底至2019年12月进行的1500万新元AEI（地下行人通道）之后，CWP（NPI的FCT最大贡献者； 18财年NPI的48％）的租金调升可能存在上行空间。在此期间，由于地下通道暂时占用，地下通道将改善连接性并扩大CWP的集水区。 CWP（于2018年第4季度）增加一个强大的国际品牌Sephora，这也将有助于增加人流量，并可能改善租户的销售，也证明了Manager吸引优质租户的能力。页面1 |飞利浦证券研究（新加坡）MCI（P）062/10/2018参考编号：SG2018_0244施罗德可编程控制器4.9%先锋组1.8%昏暗的诱人基金顾问LP1.4%价格表现（％）通讯潘妮(0.9)0.06.0性病返回（5.7）（6.5）(6.1)价格VS。性病2.402.302.202.102.001.9010月17日至18年1月18年4月18年7月18日至10月18日FCT SP股票FSSTI指数资料来源：PSR布隆伯格关键金融Gross Rev（百万新元）182193199210NPI（百万新元）130137144151Dist Inc.（百万新元）110111112119P / NAV（x）194167109116DPU，调整（美分）12121213分布产率，％5.3%5.4%5.4%5.8%资料来源：公司数据，彭博评估方法DDM（股本成本7.2％，终端增长1.5％）塔拉王(+65 1M T H 3 M T H 1Y R是/九月t F Y 17 F Y 18 F Y 19 e F Y 2 0 e（百万新元）2018年第4季度2017年第4季度同比（％）2018财年同比（％）评论毛收入48.548.2净资产收入32.934.6可分配收入26.527.50.5%-4.9%-3.4%193.3137.2111.3181.6129.6109.86.5%5.9%1.4%主要由NPNW的AEI后更高的租金收入驱动。财产支出增加-主要是由于NPNW的财产税增加，公用事业关税税率提高，专业费用增加以及临时维修/更换工程。从2018财年第二季度至2018财年第四季度，以单位支付的管理费比例较低（20-50％），而2017财年为70％。DPU（分）2.93.0-3.6%12.011.91.3% 结果维持中性，目标价为S $ 2.21（先前为S $ 2.15）我们的目标价相当于19财年5.4％的收益率和1.09的P / NAV。我们的目标价格已被向上调整，以考虑到我们对租金和财务成本的假设的调整。页面2 |菲律宾证券研究（新加坡）弗拉瑟斯中心信托 结果金融总收益表和分配声明资产负债表是/否9月，新元百万2016财年2017财年18财年19e财年20e9月，新元百万2016财年2017财年18财年19e财年20e总收入184182193199210资产物业总支出(54)(52)(56)(56)(59)投资物业2,5092,6682,7492,7642,764财产净收入130130137144151联营企业投资-65666666净财务（费用）/公司(17)(18)(20)(20)(21)非流动资产2,5692,7332,8152,8302,830信托费用(2)(3)(2)(3)(3)贸易及其他应收款6.84.33.05.05.3经理的管理费(14)(14)(15)(16)(16)现金及现金等价物1914221420净收入9795100105112当前资产2618251925其他调整711844总资产2,5942,7512,8402,8492,856来自联营公司的分派45444分配给单位持有人108110111112119责任计息借款，非流动516646596596583其他2431323131非流动负债540677627627614贸易及其他应付款项4033463537计息借款，即期218152217217230其他2117161717流动负债279202280268283每股数据负债总额8198799078958979月Y / E，新币2016财年2017财年18财年19e财年20e资产净值1.932.022.082.102.10公平DPU（分）11.7511.87 12.01 12.07 12.83 股东权益1,776 1,872 1,934 1,954 1,958现金周转是/否9月，新元百万2016财年2017财年18财年19e财年20e估值比率页面3 |菲律宾证券研究（新加坡）弗拉瑟斯中心信托首席财务官九月2016财年2017财年2018财年FY19e20财年净收入123194167109116P / NAV（x）1.161.101.071.061.06调整项(5)(74)(42)1920分配收益率（％）5.3%5.3%5.4%5.4%5.8%厕所变化721264NPI收率（％）5.2%4.9% 5.0% 5.2%5.5%经营活动产生的现金流量126122137134140增长与利润2016财年2017财年2018财年FY19e20财年首席财务官成长性投资物业资本支出(18)(28)(15)(15)-收入-2.9%-1.2%6.5%3.2%5.4%其他4(40)444财产净收入（NPI）-0.9%-0.2%5.9%4.8%5.3%投资活动产生的现金流量(13)(68)(12)(11)4DPU1.3%1.0%1.3%0.5%6.2%CFF保证金股份发行-----NPI保证金70.6%71.3%71.0%72.0%72.0%分配给单位持有人(108)(108)(112)(111)(117) 净收入保证金52.7% 其他(2)49(5)(20)(21) 关键比率筹资活动产生的现金流量(110)(59)(117)(131)(138)资产负债率28.3% 净变化 现金3(5)8(8)6总资产回报率3.7％3.4％3.5％3.7％3.9％ CCE，末尾19 14 22 14 20 净资产收益率5.5％5.1％5.2％5.4％5.7％资料来源：公司，辉立证券研究（新加坡）估算*根据当前市场价格得出的倍数和收益率；历史倍数和基于历史市场价格的收益率。 页面4 |菲律宾证券研究（新加坡）FRASERS CENTREPOINT信任结果评分历史2.452.352.252.152.051.951.851.751.65资料来源：彭博社，PSR12345PSR评级系统总回报> +20%+ 5％至+ 20％-5％至+ 5％-5％至-20％< -20%备注建议购买累积中性减少卖出评分12345我们的建议并非完全基于上述定量返回乐队。我们考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价升值速度，是否存在股价催化剂以及投机性底气在做出最终建议之前，先围绕股票 市场价目标价19年1月10月18日18年7月18年4月1月18日2017年10月17年7月17年4月2017年1月16年10月2016年7月2016年4月16年1月15年10月15年7月2015年4月15年1月 香港代表的联系方式研究王enny交易总监（852）2277 6720张静研究分析师运输及汽车（86）2151699400-103李（Terry LI）研究分析师TMT，教育和金融（852）2277 6527营业额周（Eurus Zhou）研究分析师制药和消费者（852）2277 6515顾翠珊零售和房地产研究分析师（852）2277 6516Aric AU Yoshikazu SHIKITA公司和机构销售经理，国际销售经理（852）2277 6783（852）2277 6624 菲利普研究股票选择系统总回报建议评分备注> +20%购买1从目前的价格来看> 20％的上涨空间+ 5％至+ 20％积累2从当前价格来看上涨空间为+ 5％至+ 20％-5％至+ 5％中性3交易价格在当前价格的+/- 5％以内-5％至-20％降低4从当前价格下跌-5％至-20％< -20%卖5从目前的价格下降-20％我们的建议并非完全基于上述定量回报范围。在做出最终建议之前，我们会考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价升值速度，是否存在股价催化剂以及围绕股票的投机底蕴。一般免责声明该出版物由菲利普证券（香港）有限公司（以下简称“ PSHK”）在香港发行，该公司由证券及期货事务监察委员会在香港许可从事受管制的活动，包括第四类受管制的活动（证券咨询）。该出版物最初是由我们的海外分支机构的分析师准备的。本文所包含的信息基于PSHK及其关联公司认为准确的来源，本出版物所包含的任何分析，预测，预测，期望和观点均基于此类信息，仅是信念的表达。本材料仅供一般发行，不希望向客户提供量身定制的投资建议，也未考虑可能收到此报告的任何个人的财务状况和目标。投资者应就本报告中讨论或推荐的任何投资或证券的适用性寻求财务建议。本报告不是（也不应解释为）在任何司法管辖区被法律上不允许在该司法管辖区进行此类业务的任何个人或公司进行证券经纪或交易的邀请。未经PSHK明确书面同意，不得全部或部分或以任何形式或方式重新分发，转发或披露本研究报告。如有任何疑问，请直接发送至foreignstock@phillip.com.hk。投资涉及风险。有关产品风险的详细信息，请访问http://www.phiIl
