星狮中心信托
编辑：李电话：（852）2277 6628电邮：foreignstock@phillip.com.hk 星狮中心信托租户销售仍然疲软新加坡|房地产（房地产投资信托）| 2017年第3季度业绩2017年第3季度的业绩在我们的预期之内。 9M17 DPU占我们FY17e DPU的74.4％。郊区购物中心的租金继续下降，这归因于重建速度的放缓。尽管购物者流量增加（同比增长3.7％），但租户销售仍然疲软（同比减少-3.3％，不包括Northpoint）。到年底，预计Northpoint和Changi City Point的出租率将提高。维持中性评级，DDM得出的目标价高至2.14新元。中立（维持）最后完成的价格预测目标价格总回报公司资料2.14新元0.12新元2.14新元5.4%结果一目了然较低的总租金，尤其是来自Northpoint的资产租赁布隆·伯格码：FCT SP股份总数（百万）：922总收入43.6 45.0（3.3）勿洛点的改善措施和较低的入住率净资产收入30.8 31.2（1.3）物业税回拨导致物业费用降低可分配收入26.3 25.8 1.8以单位支付的管理费比例较高DPU（分）3.00 3.04（1.3）单位数量更多；包括140万新元的保留现金资料来源：公司，PSR积极因素+ 铜锣湾点（CWP）继续支持收益：占投资组合净额的53％市场份额（百万美元/ SGD百万美元）:1449 52-周六高/低（SGD）：2.22 / 1.87 3M平均每日T / O（mn）：1.01主要股东（％）物业收入（NPI），CWP是2017年第三季度NPI同比正增长的仅有的两个购物中心之一（+ 5％对比投资组合-1.3％）。尽管租户销售下降，但商场的入住成本仍然很低（约16.5％）。 （2016财年FTC：15.7％，2016财年CMT：19％）。+ Northpoint（NP）90％预先承诺，自竣工起2个月：增强工程预计将于2017年9月如期完成。SCHRODER INV M GM T HK LTD SUM ITOM O M ITSUI ASSET M GM T价格表现（％）3.62%3.49%有望在AEI之后实现9％的总租金目标增长，甚至更好。+ 世博市区3号线将于2017年10月21日开放，与樟宜城市角（CCP）相邻，预计将有更好的入住率：截至2017年7月1日，购物中心的入住率已从2016财年的81.1％提升至87.4％。随着新车站的开业，我们预计中共将从建设工程遭受的80％以上的入住率中恢复。底片- 郊区购物中心的租金继续下降，这归因于重建速度的放缓：2017年第3季度投资组合租金回落率为0.4％，为年度最低水平（第一季度：6.9％，第二季度：4.1％）。-大型购物中心的组合购物者流量（同比增长3.7％）未转化为较高的租户销售量：租户销售仍然疲软（同比下降-3.3％，不包括NP），尽管这是一个改善通讯潘妮1.93.92.4 性病返回3.516.7516.90价格VS。性病2.52.42.32.22.12.01.91.81.71.67月16日-9月16日-11月16日-1月17日-3月-5月-相比前三个月（不含NP的同比下降-6.9％）。FCT SP权益资料来源：PSR布隆伯格 17FSSTI 1in7dex外表我们预计零售销售和现货租金将分别在2017年2月和1月18日恢复，尽管关键金融恢复将很弱。借助Northpoint和Changi City Point，希望通过百万新元15年F 16风云17e年度18 eAEI之后的年底，以及DTL3的启用，这些购物中心的出租率有所提高总收入189.2183.8187.5226.9应该支持DPU。与CWP一起，这三个购物中心在2006年贡献了NPI的约85％。非营利组织131.0129.9129.8160.52017年第三季度。尽管操作性能有所改善，但预计DPU仍将保持稳定Dist Inc.106.4108.1111.1126.0管理层转而采用较少的单位费用（减少分配现金）。P / NAV（x）1.050.951.121.11DPU（分）11.6111.7612.0012.40维持中性评级，目标价上调至S $ 2.14。分离率％5.85.585.695.88我们将FY18E / FY19E的DPU提高了3.8％/ 4.7％，以反映更好的运营绩效AEI后北角和樟宜城角的地图。因此，我们将目标价从2.04新元上调至2.14新元。这意味着FY17e的收益率为5.6％，P / NAV为1.11。资料来源：公司数据，PSR est。评估方法DDM（股本成本7.2％，终端增长1.5％）谭德宏（+65 6212 1849）tandh@phillip.com.sg页面1 |菲律宾证券研究（新加坡）MCI（P）075/10/2016参考编号：SG2017_0157（百万新元）/ 2017年9月末2016年3季度同比（％）评论1百万吨H 3百万吨H1年2017年7月25日富实中心有限公司41.6%日光资产M GM T7.8%施罗德PLC5.42% 股息收益率DIVIDEND_YIELD平均+1标准差。-1秒5.715.48PX_TO_BOOK_RATIO平均+ 1S.D。 -1S.D + 2S.D。 -2S.D.1.11图1和图2：FCT的交易价格低于GFC后的平均收益率，且接近平均P / NAV76.51.4预定价格1.361.25.51.1150.94.50.82010201120122013201420152016201720102011201220132014201520162017资料来源：彭博社，辉立证券研究（新加坡）图3：对等比较表Mkt上限平均费用名称PSR呼叫PSR目标价格（SGDmn）价格Dvd Yld：D-1最新资产负债率债务（％）弗拉瑟斯中心信托中性2.141,9732.145.5130.001.112.20资本信托中性2.017,2682.055.4331.841.063.20CAPITALAND零售中国信托中性1.441,4401.626.2236.401.032.49BHG零售房地产投资信托3660.747.2726.440.903.75马普特里大中华区3,1131.116.6239.150.852.78STARHILL全球信托1,7010.786.4534.850.853.16SPH房地产投资信托2,5170.995.6025.551.062.79资料来源：彭博社，辉立证券研究（新加坡）页面2 |菲律宾证券研究（新加坡）FRASERS CENTREPOINT信任结果 金融总收益和分配表声明资产负债表 非流动负债466.5540.0737.0857.0907.0每股数据（美分）负债总额794.2818.8862.21,051.51,052.79月2015财年2016财年2017财年FY18eFY19e资产净值1.911.931.911.921.91公平DPU11.611.812.012.412.5股东权益1,754.51,775.61,767.21,946.81,940.8现金周转9月，亿新元2015财年2016财年2017财年FY18eFY19e首席财务官估值比率净收入171.5123.495.9117.0118.3调整项(53.7)(4.2)28.829.231.3厕所变化(6.4)6.75.28.11.0来自运营的现金流120.0126.0129.9154.3150.6首席财务官投资物业资本支出(5.4)(17.5)(5.4)(5.4)(5.4)投资活动产生的现金流量(0.6)(13.2)(39.8)(366.2)(0.2)CFF股份发行---185.7-贷款，扣除还款额(21.0)16.039.0180.0-分配给单位持有人(105.7)(108.4)(111.1)(126.0)(127.6)筹资活动产生的现金流量(144.9)(110.3)(93.3)213.9(155.4)现金净变化(25.5)2.5(3.2)2.0(5.0)CCE，结束16.218.715.517.612.6资料来源：公司，辉立证券研究（新加坡）估算*根据当前市场价格计算的倍数和收益率；历史倍数&页面3 |菲律宾证券研究（新加坡）FRASERS CENTREPOINT信任结果9月，亿新元2015财年2016财年2017财年FY18eFY19e总收入189.2183.8187.5226.9232.0物业总支出(58.2)(54.0)(57.7)(66.4)(67.9)财产净收入131.0129.9129.8160.5164.1净财务（费用）/公司(19.3)(17.2)(18.1)(24.9)(26.9)资产管理人费用(14.1)(14.2)(14.1)(16.8)(16.9)净收入96.296.895.9117.0118.3其他调整6.06.910.64.24.2来自联营公司的分派4.24.44.64.85.1分配给单位持有人106.4108.1111.1126.0127.69月，亿新元2015财年2016财年2017财年FY18eFY19e资产投资物业2,4642,5092,5482,9142,914联营企业投资62.859.859.859.859.8非流动资产2,5272,5692,6082,9742,974贸易及其他应收款5.46.85.97.27.3现金及现金等价物16.218.715.517.612.6当前资产21.725.621.524.719.9总资产2,5492,5942,6292,9982,994责任贸易及其他应付款项31.840.044.353.654.8计息借款278.0218.060.0120.070.0流动负债327.7278.8125.2194.5145.7计息借款440.0516.0713.0833.0883.09月2015财年2016财年2017财年FY18eFY19e资产净值分配收益率（％）NPI收益率（％）1.055.775.3%1.095.585.2%1.105.695.1%1.105.885.5%1.115.955.6%增长和利润率（％）2015财年2016财年2017财年FY18eFY19e成长性收入6.8%-2.1%1.2%21.0%2.2%财产净收入（NPI）5.8%-0.9%0.0%23.6%2.2%DPU3.8%1.4%2.1%3.4%1.1%保证金NPI保证金70.0%70.1%69.2%70.7%70.7%净利润率50.5%52.3%51.1%51.6%51.0%关键比率资产负债率28.2%29.3%30.3%32.7%32.7%基于历史市场价格的收益。 页面4 |菲律宾证券研究（新加坡）FRASERS CENTREPOINT信任结果评分历史2.452.352.252.152.051.951.851.751.65资料来源：彭博社，PSR12345PSR评级系统总回报> +20%+ 5％至+ 20％-5％至+ 5％-5％至-20％<-20%备注建议购买累积中性减少卖出评分12345我们的建议并非完全基于上述定量返回乐队。我们考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价上涨速度，是否存在股价催化剂以及投机性底气在做出最终建议之前，先围绕股票 市场价 目标价2017年10月17年7月17年4月2017年1月16年10月2016年7月2016年4月16年1月15年10月15年7月2015年4月15年1月14年10月14年7月14年4月1月14日 香港代表的联系方式研究王enny交易总监（852）2277 6720张静研究分析师运输及汽车（86）2151699400-103黄宗Research研究分析师香港及内地物业，酒店及娱乐(852) 2277 6527Ocean PAN研究分析师工业用品，纺织品和服装基本材料（852）2277 6515营业额范国和研究分析师制药，健康与个人护理，TMT（86）21 51
