星狮中心信托

编辑：李电话：（852）2277 6628电邮：foreignstock@phillip.com.hk 2018年7月27日星狮中心信托她走的如此坚定新加坡|房地产（房地产投资信托）| 2018年第3季度业绩（分析人员变更）9MYTD的NPI和DPU与我们的预期相符，为18财年预测的75％。北角市北翼（NPNW）是投资组合入住率和中性（保持）投资组合租金恢复正增长。以固定利率对冲的债务比例上升至64％，债务总成本保持在2.5％左右。维持中性评级，目标价上调至S $ 2.15（先前为S $ 2.14）。结果一目了然最后成交价预测细分目标价格总回报公司资料2.24新加坡元0.121新元2.15新元1.5%布隆·伯格码：FCT SP股份总数（百万）：926市场份额（百万美元/ SGD百万美元）:1524/2074 52-WK高/低（SGD）：2.36 / 2.06 3M平均每日T / O（百万）:0.96资料来源：公司，PSR积极因素+ 随着NPNW继续填补AEI之后的资金，总投资组合的占用率稳定在94％。NPNW的入住率目前为95.2％，而一年前的AEI则为65.9％，并且在计入预先承诺的租赁后，预计到FY18年底将提高到97％。樟宜城市角的入住率也有所提高，从上一季度的90.6％上升至92.6％。+在NPNW的推动下，整体租金续租率保持在5％。投资组合租金上调5％，与2017财年租金上调相同。金融机构部门的一个租户在其现有空间旁接管了一笔大租赁，该租赁最初应在本季度进行续约。续签的租赁约占NPNW续签的NLA的50％，并且是该购物中心18Q3租金增长25.8％的主要推动力。+增加对冲债务的百分比，同时控制所有债务成本。在该季度之后，FCT将其固定利率债务比例增加到64％（2018年6月30日：55％），同时将债务的总成本控制在2.5％左右。负面因素-不包括NPNW和CCP，总体而言，租户销售量同比下降了个位数。NPNW和CCP将投资组合租户销售同比增长至3.4％。其他购物中心的租户销售连续两个季度没有同比增长。投资组合入住成本已从2015财年的15.3％攀升至16.3％，部分原因是NPNW的AEI。我们认为，租户销售需要赶上足够的速度以确保可持续的租金增长。外表FCT将拨款1500万新元，开发一条将铜锣湾点与即将到来的伍兹广场相连的地下通道。工程将持续到2019年2月底至2019年12月，为此人行道雕刻的空间将保留在FCT的储备GFA银行下，以备将来扩展。虽然在此期间入住率将暂时下降，但地下通道将改善铜锣湾点的连通性并扩大集水区（占投资组合NPI的48％）。维持中性，目标价为S $ 2.15（之前的S $ 2.14）我们的目标价相当于FY18e收益率为5.4％，P / NAV为1.11。随着分析师的变化，对租金归还率和融资成本的假设进行了调整。主要股东（％）富实中心有限公司41.9%施罗德PLC5.9%总和ITSUI资产M GM T 3.4％先锋组1.6%TM B资产M GMŤ1.2%价格表现（％）通讯潘妮2.31.99.6性病返回2.31.99.6价格VS。性病2.402.302.202.102.001.90Jul-17 Oct-17 Jan-1818年4月18年7月FCT SP股票FSSTI指数资料来源：PSR布隆伯格关键金融Gross Rev（百万新元）183.8181.6 196.0202.9NPI（百万新元）129.9129.6139.8144.7Dist Inc.（百万新元）108.1109.8112.4115.7P / NAV（x）1.161.111.111.11DPU，调整（美分）11.7511.8712.1212.46分布产率，％5.2%5.3%5.4%5.6%资料来源：公司数据，彭博评估方法DDM（股本成本7.2％，终端增长1.5％）塔拉王(+65 页面1 |菲律宾证券研究（新加坡）MCI（P）074/10/2017参考编号：SG2018_0176是/九月t F Y 16 F Y 17 F Y 18 e F Y 19 e1M T H 3 M T H 1Y R（百万新元）2018年第三季度2017年第三季度同比（％）9M189M17同比（％）评论总收入48.343.610.9%144.8133.38.6%主要是由于北角市北翼的租金收入增加和入住率提高。财产净收入35.030.813.7%104.395.09.8%可分配收入28.327.72.2%84.882.33.0%以单位支付的管理费百分比（30％）较低，而一年前为70％。DPU（分）3.053.001.8%9.158.932.5% 结果金融总收益和分配表声明资产负债表是/否9月，新元百万2015财年2016财年2017财年18e财年19e9月，新元百万FY15 FY16 FY17 FY18e FY19e总收入189.2183.8181.6196.0202.9资产物业总支出(58)(54)(52.0)(56.2)(58.1)投资物业2,4642,5092,6682,6742,694财产净收入131130129.6139.8144.7联营企业投资6360656565净财务（费用）/公司(19.2)(17.2)(17.6)(18.2)(19.2)非流动资产2,5272,5692,7332,7382,759信托费用(1.6)(1.6)(2.6)(2.7)(2.7)贸易及其他应收款5.46.84.34.64.8经理的管理费(14.1)(14.2)(14.5)(15.4)(15.7)现金及现金等价物16.218.713.527.927.4净收入96.296.894.8103.6107.1当前资产21.625.517.832.532.14其他调整5.66.910.24.34.3总资产2,5492,5942,7512,7712,791来自联营公司的分派4.64.44.74.54.3分配给单位持有人106108109.8112.4115.7责任计息借款，非流动440.0516.0645.5716.0706.0其他26.524.031.130.830.8非流动负债466.5540.0676.6746.8736.8贸易及其他应付款项31.840.032.735.336.5计息借款，即期278.0218.0152.095.0120.0其他17.920.817.317.317.3流动负债327.7278.8202.0147.6173.8每股数据负债总额794.2818.8878.7894.4910.69月Y / E，新币2015财年2016财年2017财年18财年FY19e资产净值1.911.932.022.022.02公平DPU（分）11.6011.7511.8712.1212.46 股东权益1,755 1,776 1,872 1,877 1,880现金周转9月，新元百万2015财年2016财年2017财年18财年FY19e估值比率首席财务官九月2015财年2016财年2017财年18财年FY19e净收入171.5123.4193.9108.1111.3P / NAV（x）1.171.161.111.111.11调整项(53.7)(4.6)(73.7)22.123.2分配收益率（％）5.2%5.2%5.3%5.4%5.6%厕所变化2.37.22.02.31.1NPI收率（％）5.3%5.2%4.9% 5.2% 5.4%经营活动产生的现金流量120.0126.0122.2132.4135.6增长与利润2015财年2016财年2017财年18财年FY19e首席财务官成长性投资物业资本支出(5.4)(17.5)(27.8)(5.4)(20.4)收入12.1%-2.9%-1.2%8.0%3.5%其他4.74.4(40.4)4.54.3财产净收入（NPI）11.0%-0.9%-0.2%7.9%3.5%投资活动产生的现金流量(0.6)(13.2)(68.2)(0.9)(16.1)DPU3.7%1.3%1.0%2.1%2.8%CFF保证金股份发行(0.1)----NPI保证金69.2%70.6%71.3%71.3%71.3%分配给单位持有人(105.7)(108.4)(108.2)(112.4)(115.7) 净收入保证金50.8% 其他(39.1)(1.9)49.1(4.7)(4.2) 键比率筹资活动产生的现金流量(144.9)(110.3)(59.2)(117.1)(119.9)资产负债率28.2% 现金净变化(25.5)2.5(5.2)14.3(0.5)总资产回报率3.8％3.7％3.4％3.7％3.8％ CCE，结束16.2 18.7 13.5 27.9 27.4 净资产收益率5.5％5.5％5.1％5.5％5.7％资料来源：公司，辉立证券研究（新加坡）估算*根据当前市场价格得出的倍数和收益率；历史倍数和基于历史市场价格的收益率。页面2 |菲律宾证券研究（新加坡）弗拉瑟斯中心信托 页面3 |菲律宾证券研究（新加坡）FRASERS CENTREPOINT信任结果评分历史2.452.352.252.152.051.951.851.751.65资料来源：彭博社，PSR12345PSR评级系统总回报> +20%+ 5％至+ 20％-5％至+ 5％-5％至-20％< -20%备注建议购买累积中性减少卖出评分12345我们的建议并非完全基于上述定量返回乐队。我们考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价升值速度，是否存在股价催化剂以及投机性底气在做出最终建议之前，先围绕股票 市场价目标价19年1月10月18日18年7月18年4月1月18日2017年10月17年7月17年4月2017年1月16年10月2016年7月2016年4月16年1月15年10月15年7月2015年4月15年1月 香港代表的联系方式研究王enny交易总监（852）2277 6720张静研究分析师运输及汽车（86）2151699400-103黄宗Research研究分析师香港及内地物业，酒店及娱乐(852) 2277 6527营业额范国和研究分析师制药，健康与个人护理，TMT（86）21 51699400-110王延南新能源研究分析师(86) 2151699400-107欧阳兆麟公司和机构销售经理，国际销售经理（852）2277 6783（852）2277 6678SHIKITA Yoshikazu国际销售经理（日本团队）(852) 2277 6624 菲利普研究股票选择系统总回报建议评分备注> +20%购买1从目前的价格来看> 20％的上涨空间+ 5％至+ 20％积累2从当前价格来看上涨空间为+ 5％至+ 20％-5％至+ 5％中性3交易价格在当前价格的+/- 5％以内-5％至-20％降低4当前价格下跌-5％至-20％< -20%卖5从目前的价格下降-20％我们的建议并非完全基于上述定量回报范围。在做出最终建议之前，我们会考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价升值速度，是否存在股价催化剂以及围绕股票的投机底蕴。一般免责声明该出版物由菲利普证券（香港）有限公司（以下简称“ PSHK”）在香港发行，该公司由证券及期货事务监察委员会在香港许可从事受管制的活动，包括第四类受管制的活动（证券咨询）。该出版物最初是由我们的海外分支机构的分析师准备的。本文所包含的信息基于PSHK及其关联公司认为准确的来源，本出版物所包含的任何分析，预测，预测，期望和观点均基于此类信息，仅是信念的表达。本材料仅供一般发行，不希望向客户提供量身定制的投资建议，也未考虑可能收到此报告的任何个人的财务状况和目标。投资者应就本报告中讨论或推荐的任何投资或证券的适用性寻求财务建议。本报告不是（也不应解释为）在任何司法管辖区被法律上不允许在该司法管辖区进行此类业务的任何个人或公司进行证券经纪或交易的邀请。未经PSHK明确书面同意，不得全部或部分或以任何形式或方式重新分发