星狮中心信托

李66281678编辑：舒家ric电话：（852）22771728电邮：foreignstock@phillip.com.hk 2019年4月25日星狮中心信托增长催化剂即将到来新加坡|房地产（房地产投资信托）| 19年第2季度业绩19年第二季度的NPI和DPU符合我们的预测。增长催化剂包括提高能力中立（维持）追求ROFR管道，提高铜锣湾点（CWP）的位置以及FCT的定位能够利用边缘零售租金的新优势。PGIM亚洲房地产零售基金有限公司（PGIM ARF）的股份进一步巩固了FCT的作为主要的郊区零售房东；潜在的DPU增长3.56％。由于财产税支出降低，NPI上升。加权平均债务到期期限超过2年。最后完成的价格预测目标价格总回报公司资料2.36新加坡元0.122新元2.31新元3.2%维持中性评级，目标价上调至S $ 2.31（先前为S $ 2.21）。结果一目了然（百万新元）19年2季度2018年第二季度同比（％）1H191H18同比（％）评论（19Q2 vs 18Q2）总收入财产净收入可分配收入49.736.429.248.634.828.72.3%4.8%1.6%99.071.857.296.569.356.52.6%3.6%1.2%NPNW和CCP的收入和入住率提高由于不再需要冲销以前年度的财产税准备金，从而降低了财产税支出19年第二季度（20％）的单位支付的管理费比例低于18年第二季度（40％）DPU（分）3.13.11.2%6.26.10.9%资料来源：公司，PSR在报告季度中，还有哪些新内容？参股PGIM亚洲房地产零售基金有限公司（PGIM ARF）。FCT于2019年4月以3.425亿新元的价格收购了新加坡最大的非上市零售购物中心基金PGIM ARF的17.13％股权（该基金持有Liang Court和White Sands等资产–见图2和3）。它将由过渡贷款全额资助，费用约为c.2.4％。收购后的预估备考资产负债率将为36％（FY18A：28.6％）。管理人打算削减定期贷款和/或股权的组合。预期的DPU增幅为0.31％/ 1.89％/ 3.56％，LTV比率分别为60％/ 80％/ 100％。其赞助商Frasers Property Limited（FPL）也已收购PGIM ARF 17.8％的股份，并计划将其股份增加至47.82％。布隆·伯格码：FCT SP营运股份（百万股）：928市场份额（百万美元/新币百万）：1541/ 209652-WK HI / LO（SGD）：2.36 / 2.11 3M平均每日T / O（百万）：0.90主要股东富泽地产有限公司41.9%施罗德PLC5.0%价格表现（％）1百万吨H 3百万吨1年潘尼3.20.06.0性病返回5.9(6.5)(6.1)价格VS。性病2.502.402.302.202.102.001.901.8018年4月7月18日至10月18日至19年1月19年4月FCT SP股票FSSTI指数资料来源：PSR布隆伯格积极因素关键金融+由于财产税费用降低，NPI上升。物业费用较低是/九月图17Y 18 Y19日F Y 2 0 e整体主要是由于升物业税支出，这是退税的结果Gross Rev（百万新元）182193199209空缺优惠。NPI（百万新元）130137144151+加权平均债务到期期限超过2年。FCT已重新融资Dist Inc.（百万新元）110111113119于2019年4月10日，其2019年债务中的1.2亿新元。加权平均债务到期日延长至P / NAV（x）1941671081161.6年为2.4年（截至2019年3月31日）。它是在以前的一个季度，FCT还获得了7000万美元有担保银行的承诺DPU，调整（美分）分配收益11.95.0%12.05.1%12.25.2%12.85.4%借款（2020财年到期）。负面因素-占用率受到打击。FCT的两个最大的购物中心CWP和NPNW的入住率环比下降。 CWP报告的入住率是25个季度以来最低的（97.4％），这主要是由于与Newstead Technologies相关的三名租户退出，这些租户于2018年10月申请清算。此后已确定替代租户，预计入住率将在19年第三季度恢复正常。资料来源：公司，PSR评估方法DDM（股本成本6.9％，终端增长1.5％）塔拉黄(+65 研究分析师tarawongsj@phillip.com.sg页面1 |飞利浦证券研究（新加坡）MCI（P）062/10/2018参考编号：SG2019_0068 外表FCT在PGIM AFR中的股份进一步巩固了FCT在郊区零售领域的地位，并可能使DPU增值高达3.56％（假设LTV比率为100％）。拟以3350万美元收购PGIM ARF的1.67％股权的提议（2019年3月21日宣布）也有待完成。FCT最大的资产CWP将从Woodlands区域中心的转型中获得巨大收益，Woodlands区域中心将成为北部地区最大的经济中心。此外，经理人表示，尽管樟宜珠宝4月中旬开业，但CCP的每日人流量却有所增加。中共拥有来自珠宝店（和东部的其他购物中心）的不同贸易组合，包括更多的直销店。另据宣布，吴卓Mr先生继周端强博士之后被任命为FCT经理人的首席执行官指定人。维持中性评级，目标价上调至S $ 2.31（先前为S $ 2.21）。我们提高目标价格以反映较低的股本成本，并根据购买PGIM AFR的股份进行调整。我们认为FCT的估值还有进一步上涨的动力，其ROFR渠道（尤其是Waterway Point 33.3％的股份），CWP定位的提高以及FCT利用边缘零售租金的新优势的能力将推动增长。 4）。图1：FCT的ROFR管道属性属性FPL的有效利息账面价值（百万新元）国民解放军（平方米）占用率（FY18）占用率（FY17）罗伯逊径100%1368,90080.7%85.6%中心点100%56132,90092.3%88.6%谷点（零售）100%574,00089.2%89.6%沃特角33.3%1,22034,50099.7%99.9%北角市南翼100%1,12227,00087.5%不适用资料来源：公司，FPL的FY18年度报告，PSR页面2 |菲律宾证券研究（新加坡）FRASERS CENTREPOINT信任结果81.6%96.5%20,276733北角市北翼-比较（FCT的流动资产） 图2：截至2018年9月30日（2018财年），收购PGIM ARF股份的备考形式影响收购前收购的影响在随后的LTV收购之后60%80%100%之前的总回报税（S $'000）166,820180,167178,106176,062形式DPU可分配收入（S $'000）111,316119,585117,523115,479DPU（分）12.01512.05212.24212.443DPU吸积率（％）0.31%1.89%3.56%备考资产净值每单位资产净值（新元）2.092.092.08备考资本化和负债借款总额（S $'000）单位持有人的资金（S $'000）总资本（S $'000）812,5881,933,7562,746,3441,022,290 1,091,011 1,159,1552,074,047 2,005,326 1,937,1823,096,337 3,096,337 3,096,337资产负债率28.6%32.0%34.2%36.3%资料来源：公司，PSR图4：边缘零售租金的增长已赶上并超过了去年中央零售租金的增长资料来源：CEIC，PSR图3：PGIM ARF在新加坡（中央广场）拥有六个零售购物中心和一个办公物业，在马来西亚拥有四个零售购物中心资料来源：PGIM ARF网站，媒体报道，PSR页面3 |菲律宾证券研究（新加坡）FRASERS CENTREPOINT信任结果中巴鲁广场白沙良苑后港购物中心世纪广场淡滨尼1中央广场塞塔帕克中央第一广场购物中心岛广场芙蓉3,0001.50.4（RM 1.2）1.3（平方呎）（百万新元）购物中心投资组合规模NLAPGIM亚洲零售基金有限公司（PGIM ARF）马来西亚新加坡 结果金融总收益和分配表声明资产负债表9月，新元百万2016财年2017财年18财年19e财年20e9月，新元百万2016财年2017财年2018财年FY19e20财年总收入184182193199209资产物业总支出(54)(52)(56)(55)(59)投资物业2,5092,6682,7492,7642,764财产净收入130130137144151联营企业投资-65666666净财务（费用）/公司(17)(18)(20)(21)(21)非流动资产2,5692,7332,8152,8312,831信托费用(2)(3)(2)(2)(3)贸易及其他应收款6.84.33.05.05.2经理的管理费(14)(14)(15)(16)(16)现金及现金等价物19142238净收入9795100105111当前资产261825813其他调整711844总资产2,5942,7512,8402,8382,844来自联营公司的分派45444分配给单位持有人108110111113119责任计息借款，非流动516646596456585其他2431323030非流动负债540677627486615贸易及其他应付款项4033463537计息借款，即期218152217359230其他2117161818流动负债279202280412285每股数据负债总额8198799078988999月Y / E，SGD2016财年2017财年18财年19e财年20e资产净值1.932.022.082.092.09公平DPU（分）11.7511.87 12.01 12.19 12.78 股东权益1,776 1,872 1,934 1,941 1,945现金周转是/否9月，新元百万2016财年2017财年18财年19e财年20e估值比率首席财务官九月2016财年2017财年2018财年FY19e20财年净收入123194167108116P / NAV（x）1.221.171.131.131.13调整项(5)(74)(42)2020分配收益5.0%5.0%5.1%5.2%5.4%厕所变化7212(5)4NPI产量5.2%4.9% 5.0% 5.2%5.5%经营活动产生的现金流量126122137123139增长与利润2016财年2017财年2018财年FY19e20财年首席财务官成长性投资物业资本支出(18)(28)(15)(17)-收入-2.9%-1.2%6.5%2.8%5.4%其他4(40)434财产净收入（NPI）-0.9%-0.2%5.9%4.7%5.0%投资活动现金流量CFF股份发行(13)-(68)-(12)-(13)-4-DPU保证金NPI保证金1.3%70.6%1.0%71.3%1.3%71.0%1.5%72.3%4.8%72.0%分配给单位持有人(108)(108)(112)(112)(117) 净收入保证金52.7% 52.2% 51.7% 52.8%其他(2)49(5)(17)(21) 关键比率筹资活动产生的现金流量(110)(59)(117)(129)(138)资产负债率28.3% 29.0% 28.6% 28.7%现金净变化3(5)8(19)5总资产回报率3.7％3.4％3.5％3.7％3.9％ CCE，末尾19 14 22 3 8 净资产收益率5.5％5.1％5.2％5.4％5.7％资料来源：公司，辉立证券研究（新加坡）估算页面4 |菲律宾证券研究（新加坡）弗拉瑟斯中心信托 页面5 |菲律宾证券研究（新加坡）FRASERS CENTREPOINT信任结果评分历史2.452.352.252.152.051.951.851.751.65资料来源：彭博社，PSR12345PSR评级系统总回报> +20%+ 5％至+ 2