分配支出的可持续增长

有价证券分析 越秀房地产投资信托基金（405 HK）分配支出的可持续增长全年派息为0.3335港元。越秀房地产投资信托基金公布2017财年业绩。 2017年租金收入总额增长0.9％，达到18.54亿元人民币，净利润增长101.8％，达到14.37亿元人民币（投资物业重估收益8.86亿元人民币）。2017年扣除其他项目后的分销收入略微增长0.2％，达到8.26亿元人民币。人民币升值，2017年每基金单位分派增加2.3％至0.3335港元，按年计算的分派收益率为6.4％。总体入住率86％。越秀房地产投资信托拥有8个物业。他们大多数位于广州。仅越秀大厦和武汉物业分别位于上海和武汉。除去年12月被收购的武汉物业外，截至2017年12月，越秀房地产投资信托基金其他物业的出租率至少为94.8％。2017年，白马大厦的租金收入下降了8.9％，至人民币3.66亿元，原因是一次性下降延期租金。由于平均租金和入住率的提高，2017年租金收入同比增长3.4％至10.74亿元人民币。武汉物业的改善是推动力之一。越秀房地产投资信托没有评分当前价格HK $ 5.20终审法院首席法官电话号码：(852) 3900 0853电子邮件：黄成玉电话号码：(852) 3761 8773电子邮件：中国房地产业Mkt。帽。 （港币百万元）15,674平均3个月的吨票（百万港元）26.41宣布于去年11月从越秀地产（123 HK，NR）收购武汉地产67％的权益。对价为人民币22.81亿元，相当于5.1％52W高/低（港元）已发行股份总数（百万）资料来源：彭博社5.3/4.373,014.3武汉物业包括：（i）68层办公及商业发展（建筑面积139,937平方米）； （ii）5层购物商场（建筑面积45,471平方米）和（iii）1,509个停车位（建筑面积62,786平方米）。收购武汉物业将提高越秀房地产投资信托基金的投资组合质量，并分散投资组合风险。截至2017年12月，武汉物业的办公室和零售业的出租率分别为40.5％和82.1％。越秀房地产投资信托基金希望在18年底前将入住率提高到80-85％。我们相信，由于武汉房地产占投资组合总建筑面积的25.0％，它将增加越秀房地产投资信托基金的分布。财务改善是另一回事。由于收购武汉房地产，总借款从16年底的119亿人民币增加到17年底的127亿人民币。但是，负债比率（总借贷/总资产）从16年底的38.9％下降到17年底的36.0％。此外，平均债务成本从2016年的3.29％降至2017年的3.16％。因此，2017年节省了1000万元人民币的利息支出。约76.3％的借款以港元或美元计值。越秀房地产投资信托基金在2017年录得人民币2.85亿元的净汇兑收益。出租面积的23％将于2018年到期。约22.9％的总租赁面积将于2018年到期。我们认为，续签租赁合同后，大部分租赁将实现正租金返还，这将进一步推动增长。持股结构体 越秀属性36.72% 自由浮动63.28%资料来源：彭博社分享性能绝对相对1个月0.4％5.7％3个月3.8％0.4％六个月2.0％-7.1％资料来源：彭博社12个月价格表现2018年2月15日港币5.55.04.54.02月17日4月17日6月17日8月17日10月17日12月17日2月18日股权研究收益摘要资料来源：彭博社（YE 12月31日）2015财年FY16A2017财年审计师：普华永道会计师事务所总收入（人民币百万元）1,7101,8381,854净利润（百万元）7417121,437网站：www.yuexiureit.com总分配（百万元）704825826每股盈利（港元）0.2610.2470.487每股收益（％）-20.9-5.396.9PE（x）16.717.79.0PB（x）0.90.90.9产量 （％）5.96.36.4 资产负债率比例（％）37.438.936.0资料来源：公司，CMBIS 2018年2月15日图1：2017年业绩20172016增加/注1：物业相关税包括城市房地产税，土地使用权税，营业税（自2016年5月1日起，营业税由增值税（VAT），城市建设和维护税，教育附加费，当地教育附加费和印花税。注2：其他财产支出包括评估费，保险费和其他支出。资料来源：公司图1：越秀房地产投资信托基金的具体情况单位租金年份面积总属性数量（增值税笔记：(1)于2017年12月31日;(2)不包括7,544.7平方米停车位和4,528.0平方米会所和公共设施区；(3)不包括76,512.3平方米停车位面积；(4)包括2,262.0平方米酒店的附属设施和避难所面积；(5)不包括13,502.6平方米停车位和2,610.4平方米特定用途区域（管理处，业主委员会处，自行车停放处和避难所地板）。(6)不包括10,490.3平方米公共设施区和避难所楼面面积。(7)实际可出租总面积减少10.98平方米。根据房地产所有权证明书的规定，超过收购要约通函中规定的价格；不包括1,924.8平方米普通设施区。资料来源：公司（YE：12月31日）（人民币百万元）（人民币百万元）（减少）总收入1,853.91,837.60.9%酒店及服务式公寓直接费用(311.2)(293.3)6.1%租赁代理费(40.5)(41.0)-1.2%物业相关税项（注1）(177.7)(221.9)-19.9%其他物业开支（附注2）(10.4)(13.3)-21.7%物业经营总支出(539.8)(569.5)-5.2%财产净收入1,314.11,268.13.6%预扣税(56.6)(80.5)-29.7%折旧及摊销(145.8)(156.9)-7.1%经理费(133.8)(129.9)3.0%受托人费用(10.2)(9.2)11.4%其他信托费用（附注3）(22.4)(9.3)141.4%非物业费用合计(368.9)(385.8)-4.4%扣除财务费用，财务收入和所得税前的净利润945.2882.37.1%财务收入573.526.22085.5%财务费用(367.0)(938.3)-60.9%税前净利润/（亏损）1,151.8(29.7)不适用所得税费用(277.5)(285.2)-2.7%投资物业的公允价值收益885.8952.4-7.0%与收购子公司有关的其他费用(64.9)0.0不适用衍生金融工具的公允价值（亏损）/收益(258.0)74.6不适用与单位持有人交易前的税后净利润1,437.1712.1101.8%物业类型位置完成时间所有权可出租的（平方米）占用租赁（1）独家）（1）（平方米）区价格（1）（人民币/平方米/月）白马大厦批发商城越秀区199050,199.3050,128.9099.90%907625.8财富广场甲级办公室天河区200341,355.2041,355.2099.60%78151.1城市发展广场甲级办公室天河区199742,397.4042,397.4094.80%73129.3胜利广场零售购物中心天河区200327,698.1027,262.30100%30240.3新都会商业综合体越秀区200761,960.0049,887.3(2)99.2%(2)185113.4广州国际金融中心商业综合体天河区2010457,356.80230,266.9098.00%278207.9包含：甲级办公室267,804.40183,539.6(3)98.30%228227.3零售购物中心46,989.2046,727.3096.70%50130.3旅馆91,460.9(4)不适用不适用不适用不适用服务式公寓51,102.30不适用不适用不适用不适用越秀大厦商业复杂上海浦东201062,139.4046,026.3(5)97.50%116266.1武汉房地产商业综合体新区武汉桥口248,194.20172,993.3051.00%13274.5区甲级办公室2016139,937.10129,446.7(6)40.50%4291.4零售购物中心201545,471.4043,546.6(7)82.10%9049.7商业停车场2015-201647,182.90不适用不适用不适用不适用住宅停车位2014-201615,602.80不适用不适用不适用不适用991,300.40660,317.6085.90%1,799212.3 2018年2月15日图3：收入细分图4：物业估值的名字属性收入2017收入2016增加/（减少）的名字属性截至12月的估值2017估值为D2016ec增加/（减少） （人民币百万元）（人民币百万元）％ （人民币百万元）（人民币百万元）％白马大厦366.1401.8-8.90%白马大厦4,9064,8850.40%财富广场71.770.71.40%财富广场1,15098017.30%城市发展广场64.462.92.40%城市发展广场93581115.30%胜利广场66.864.53.60%胜利广场9048802.70%新都会70.263.810.00%新都会1,11091221.70%广州国际金融中心1,073.51,037.83.40%广州国际金融中心17,73417,1903.20%越秀塔139.2136.12.30%越秀塔3,0303,0001.00%武汉房地产2.0(1)—不适用武汉房地产3,587—(1)不适用 总1,853.91,837.60.9%注意：（1）武汉物业的收入自2017年12月22日起入账。资料来源：公司图5：租约到期 总33,35628,65816.40%注意：（1）根据交易通函，截至2017年8月31日，武汉物业的物业估值为35.87亿元人民币资料来源：公司年出租面积百分比基本百分比 总100.0%100.0%资料来源：公司图6：广州国际金融中心办公室租金和入住率资料来源：公司图7：GZIFC零售租金和出租率资料来源：公司租金（含税）（左手）Occu。费率（RHS）201720162015201460%201380%87%100%94%97%100%98%16014012010080604020-Rmn /平方米/蒙特 105 106 137 140 151 租金（含税）（左手）Occu。费率（RHS）201720162015201480%75%201385%85%95%90%91%100%98%98%97%Rmn /平方米/蒙特245240235230225220215210 221 227 235 236 239 每月租金2018年度22.9%22.6%2019财年22.5%32.9%2020财年18.0%16.2%2021财年10.4%6.9%2022财年及以后26.2%21.4% 2018年2月15日图8：GZIFC酒店客房率和入住率资料来源：公司图9：GZIFC服务式公寓房率和入住率资料来源：公司租金（含税）（左手）Occu。费率（RHS）201720162015201430%0%201360%54%1,9501,9001,8501,8001,7501,7001,65074%72%69%81%90%Rmn /平方米/蒙特2,0502,000 1,790 1,928 1,943 2,018 1,804租金（含税）（左手）Occu。费率（RHS）201720162015201440%20%0%201360%44%98096094092090088080%82%100%94%94%93%Rmn /平方米/蒙特1,0601,0401,0201,000 938 953 953 1,017 1,033 2018年2月15日披露与免责声明分析师认证负责本研究报告全部或部分内容的研究分析师，应就其在本报告中涵盖的证券或发行人提供的证明：（1）所表达的所有观点均准确反映了其观点或观点。她对标的证券或发行人的个人看法； （2）他或她的报酬的任何部分均与该分析师在本