镜像与记录：基于RMBS视角的中国个人住房贷款市场演进

本文以RMBS为切入点，分析“8.28新政”对中国个人住房贷款市场的影响，将其视为市场发展的分水岭。

核心观点：新政重构了房贷期限、偿债比、放款节点等底层规则，标志着个人住房贷款从“杠杆工具”向“消费分期”的根本转变。RMBS作为金融工具，其发展历程与个人住房贷款高度同频，是观察市场变迁的重要镜像。

RMBS发展历程与市场镜像：

• RMBS发行历程：1990年代制度搭建，2005年试点，2008年暂停，2014-2021年黄金期，2022年至今零新发。
• RMBS信息固化特性：基础资产截面锁定、贷款表现可回溯、政策环境同步刻录、宏观周期截面映射、市场定价情绪刻度。
• RMBS记录机制：交易成立时期、入池贷款发放时期、存续表现期三个维度，其中存续表现期数据具有连续性。

关键数据与政策背景：

• 首付比例：RMBS记录显示，入池贷款平均首付比例主要集中在35%-40%区间，反映了不同时期银行的风险评估。2012-2013年RMBS记录的首付比例与政策紧缩基调存在背离，主要由于跨期抽取和动态清偿效应。
• 贷款利率：RMBS资产池利率水平与交易成立日同期的基准利率高度吻合，反映了利率传导机制的连续性和政策调控的市场化执行效果。1998年住房制度改革后，房贷利率政策经历了从行政基准利率管理到LPR市场化定价的完整变迁。
• 早偿率（CPR）：RMBS早偿率数据显示，2015-2025年间，存量RMBS平均资产池利率在大多数时间里均低于新发放贷款利率，负利差是驱动提前偿贷现象加剧的主导因素。2023年上半年CPR首次突破20%，2024年10月第二次存量房贷利率批量下调政策落地期间，CPR一度突破60%，创下历史最高值。
• 逾期率：RMBS逾期率数据显示，2016年及之前发行的批次，其累计违约水平整体较低；2017年及之后发行的批次，其累计违约水平显著高于第一组。2022年起，逾期率中枢持续抬升，主要原因是宏观经济下行压力和存量资产池余额不断萎缩。

研究结论：

• “8.28新政”标志着个人住房贷款从“杠杆工具”向“消费分期”的根本转变，借款人将拥有更多的选择权和缓冲空间。
• RMBS是观察中国住房贷款市场变迁的重要工具，其记录的信息能够反映政策转向、居民资产负债表重构和市场预期变化。
• 未来个人住房贷款将更加注重稳定性和可规划性，月供可控、产权清晰、宜居易售将成为定义今后住房贷款安全边界的关键因素。