房地产行业：销售环比改善，核心城市土拍支撑市场

核心观点与关键数据

新房市场

• 销售环比改善，但累计同比降幅扩大：9月商品房销售额0.63万亿，环比+33.16%，但累计同比-13.9%；销售面积0.66亿平方米，环比+35.9%，累计同比-13.2%。
• 去库存稳步推进：9月商品房待售面积7.48亿平方米，累计同比下降1.5%。
• 价格环比降幅收窄：70个大中城市新房价格环比下降0.14%，一线城市环比增长0.1%。

二手房市场

• 一线城市二手房价环比延续正增长：9月一线城市二手住宅销售价格环比增长0.2%，二线、三线城市分别环比下降0.2%、0.3%。
• 成交环比改善：北上深等重点城市二手房成交套数同比延续正增长，但增速回落。
• 议价空间收窄：北京、上海等地二手房成交议价空间缩小。
• 租金企稳回升：深圳、广州、重庆等地二手租金指数稳定上涨，为房价企稳提供积极信号。

土地市场

• 整体缩量延续：1-9月100大中城市成交住宅土地规划建筑面积同比下降32.5%。
• 一线城市支撑土拍：1-9月一线城市成交住宅土地总价累计同比增长2.44%。
• 央国企拿地主力：华润置地、保利发展、越秀地产等央国企新增货值位列行业前三。

投资端

• 投资完成额累计同比降幅扩大：9月房地产开发投资完成额累计同比-20.6%。
• 新开工、竣工面积累计同比降幅均扩大：9月新开工面积累计同比下降24.9%，竣工面积累计同比下降25.1%。

研究结论

• 市场延续筑底调整：尽管9月传统楼市销售旺季带动新房、二手房成交环比改善，但1-9月累计销售数据显示市场仍处于筑底调整阶段，销售金额下滑幅度高于销售面积。
• 政策重塑行业模式：8月及9月出台的现房优先、封顶预售等政策正在重塑行业发展模式，推动行业去库存。
• 需求端关键指标企稳：二手住宅租金回报率企稳回升是二手房价企稳的关键，核心城市租金市场表现积极。
• 投资端压力犹存：土地市场整体缩量，但一线城市支撑土拍市场，央国企仍是拿地主力。

风险提示

• 商品房销售不及预期风险；
• 政策调控效果不及预期风险；
• 商品房去库存不及预期风险。