高盛-美国经济学分析：2027年房市展望：（不）可负担性开始显现影响-261019

2027年美国住房市场展望：负担能力问题开始显现

近期美国住房市场活动保持区间波动，受负担能力压力限制，同时受长期住房短缺缓冲。预计2027年，负担能力压力——由近期抵押贷款利率反弹引发——将日益突出，进一步压制市场活动。

负担能力压力加剧住房交易

• 抵押贷款利率持续高位将主要影响住房交易。近期利率上涨可能导致未来几个月现有住房销售下降。超过95%的抵押贷款借款人利率低于当前市场利率，其中65%的利率比市场利率低2个百分点，这严重抑制了他们移动的意愿。
• 预计2027年现有住房销售将总计390万套，比2019年下降26%，略低于2026年的预测水平（400万套）。2026年底30年期固定抵押贷款利率预计将降至6.4%，但负担能力仍将处于历史低位。
• 虽然现有住房销售速度的适度放缓会减少可售住房的总体供应，但这对净住房供应和长期住房短缺的影响有限。然而，交易量的减少会通过经纪人佣金降低住宅固定投资，占住宅固定投资的约15%。

住房短缺对单户住宅建设的支持减弱

• 长期住房短缺使单户住宅建设对利率上涨的抵抗力极强：尽管今年抵押贷款利率上升了3.5个百分点，但单户住宅开工量仍比2019年平均水平高3%。
• 然而，随着近年来住房建设的加快，供需平衡有所改善，这将增加住房建设对负担能力的敏感性。
• 住房供应的增加以及相应压缩了建筑商的利润空间（已恢复到疫情前水平），预计将进一步压制2027年的单户住宅开工量。预计2027年单户住宅开工量将达到87万套，低于2026年的90万套。
• 虽然建筑商的交付量预期有所下降（今年下降了8%），但仍暗示着约3%的年增长率。

住房需求保持温和

• 积极方面，国内人口趋势仍然有利，实际收入增长预计明年将加速，“建租”住房将继续提供另一种终端需求来源。
• 但消极方面，基于调查的购房意向指标已急剧下降，移民减少将继续影响家庭形成。
• 预计仍然强劲的供应增长和略微疲软的需求将推高业主空置率，预计将从2026年第二季度1.2%上升至2027年第四季度1.4%。

房价增长乏力

• 在住房市场放缓的背景下，预计房价增长将再次疲软：2027年12月同比仅增长0.8%，2026年为1.1%，2025年为1.2%，远低于历史平均水平约5%。

住宅固定投资增长预测

• 综合考虑这些因素，预计2026年第四季度至2027年第二季度，住宅固定投资（RFI）年化增长率为-2.5%、-4%和-1%。
• 预计2027年下半年活动将反弹至1-2%的增长速度，反映抵押贷款利率下降的影响。
• 预计2026年和2027年第四季度/第四季度，RFI增长率分别为-1.1%和-0.5%。
• 如果抵押贷款利率如预期的那样下降，而不是保持在当前水平，则RFI增长预测将低1-2个百分点。