房地产行业周报（2026年第42周）

核心观点与关键数据

• 板块表现：第42周申万一级行业指数中，房地产指数下跌6.0%，在31个一级行业板块中排名第23位。A股板块内涨幅前三为粤宏远A（14.9%）、荣丰控股、中国国贸；跌幅前三为世联行（18.7%）、陆家嘴、香江控股。港股板块内涨幅前三为雅生活服务（13.3%）、绿景中国地产、国瑞健康；跌幅前三为世茂集团（31.3%）、易居企业控股、景业名邦集团。
• 政策要闻：
  • 地方政策：杭州、深圳出台现房销售制度落地政策。杭州对2026年8月28日后新项目实施预售条件（主体结构封顶、资金监管）、现房销售（竣工备案后销售）、定金制（不超过总价5%）、主办银行制度及首付款比例（不低于50%，2年内缴清，不计息）等。深圳明确优先选择现房销售，定金比例（一般不超过3%），预售条件（主体结构封顶），土地款缴纳（首期不低于50%，1年内缴清，最迟2年内，不计息）。杭州同时发布公积金装修提取细则。
  • 公司动态：建发国际集团前9月合同销售额655.8亿元，同比降7.7%；华润置地前9月合同销售额1646.0亿元，同比+6.6%，9月单月销售额155.0亿元，同比降11.9%；中国金茂9月签约额105.01亿元；保利发展9月签约面积87.27万平，同比降22.01%。
• 销售端：
  • 新房：第42周20城成交面积181万方，同比降20%，环比增63%。一线城市成交面积64.8万方，同比降11%。累计来看，年初至今20城成交面积7464万方，同比降6%。二线城市（2861万方）同比降11%，三四线城市（1855万方）同比降12%。
  • 二手房：第42周11城成交面积235万方，同比增12%，环比增93%。一线城市成交面积105.3万方，同比增17%。累计来看，年初至今11城成交面积8578万方，同比增5%。二线城市（3639万方）同比增1%，三四线城市（1186万方）同比增13%。
• 融资端：本周发债主体多为地方国企，铁建房地产/东城国资发行规模最大（各20亿元），中交房地产中期票据利率最高（2.95%/3.15%），越秀集团短期融资券利率最低（1.41%）。

研究结论与投资建议

• 市场判断：当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年销售量价仍承压，寻找alpha机会尤为重要。
• 投资策略：
  1. 开发类房企：关注高拿地精准度、区域深耕型房企，推荐绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。
  2. 稳定红利资产：
     • 头部购物中心：推荐太古地产，关注希慎兴业。
     • 中介龙头：推荐贝壳-W，重视降本增效后的现金流。
• 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。