房地产行业周报：国庆楼市，成交改善，分化延续

国庆楼市：成交改善，分化延续

国庆假期期间，重点城市新房、二手房成交规模较2025年同期实现增长。中指研究院统计显示，10月1日至7日，全国重点25城新建住宅成交面积55.1万㎡，同比增长33.8%，持平2024年同期表现；重点11城二手房成交2318套，同比增长42.8%，仍略低于2024年同期。分城市看，新房销售方面，北京、杭州、宁波等城市取得较大增幅，上海、武汉有所增长，深圳、成都等城市则出现回落；二手房销售方面，北京基本持平，上海、深圳有所回暖。

销售回顾（10.3-10.9）

• 重点监测32城合计成交总套数为0.8万套，环比下降55.7%；2026年累计成交总套数为55.8万套，累计同比下降7.6%。
• 一线城市成交2815套，环比下降43.9%，2026年累计成交17.9万套，累计同比增长2.4%。
• 二线城市成交3728套，环比下降64.9%，2026年累计成交31.9万套，累计同比下降10.7%。
• 三线城市成交958套，环比下降25.4%，2026年累计成交6万套，累计同比下降17.1%。
• 重点监测16城合计成交二手房总套数为1万套，环比下降30.5%；2026年累计成交总套数为96.2万套，累计同比增长5.8%。
• 一线城市成交4571套，环比下降37.6%，2026年累计成交42.2万套，累计同比增长10.9%。
• 二线城市成交5032套，环比下降25.1%，2026年累计成交48.4万套，累计同比增长4.3%。
• 三线城市成交668套，环比下降8.6%，2026年累计成交5.6万套，累计同比增长19.7%。

土地供应（9.28-10.4）

• 百城土地宅地供应规划建筑面积4678万㎡，2026年累计供应规划建面22392万㎡，累计同比增长10.3%，供求比1.82。
• 一线城市供应规划建筑面积89万㎡，今年累计供应870万㎡，累计同比增长6.7%，累计供求比1.13。
• 二线城市供应规划建筑面积1256万㎡，今年累计供应7638万㎡，累计同比下降14.3%，累计供求比1.5。
• 三四线城市供应规划建筑面积3333万㎡，今年累计供应13883万㎡，累计同比增长31.4%，累计供求比2.15。
• 土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4499元/㎡，近四周平均挂牌均价4530元/㎡，环比下降2.4%,同比下降8.5%。
• 一线城市供应土地挂牌楼面价14526元/㎡，近四周平均起拍楼面14526元/㎡，环比下降51.2%，同比下降67.1%。
• 二线城市供应土地挂牌楼面价5693元/㎡，近四周平均起拍楼面5864元/㎡，环比下降6.1%，同比增长22.1%。
• 三四线城市供应土地挂牌楼面价3782元/㎡，近四周平均起拍楼面价3963元/㎡，环比下降2.8%,同比增长3.8%。

土地成交（9.28-10.4）

• 百城土地住宅用地成交规划建筑面积544万㎡，2026年累计成交12316万㎡，累计同比下降24.2%。
• 一线城市成交建筑面积46万㎡，今年累计成交770万㎡，累计同比下降3.4%。
• 二线城市成交建筑面积225万㎡，今年累计成交5099万㎡，累计同比下降29.4%。
• 三线城市成交建筑面积273万㎡，今年累计成交6447万㎡，累计同比下降21.6%。
• 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为7573元/㎡，环比增长2%，同比增长12.6%，整体溢价率为5.4%，2026年平均楼面价7237元/㎡，溢价率8.7%，较去年同期降低0.4个百分点。
• 一线城市住宅用地平均成交楼面价为37798元/㎡，整体溢价率为8.2%，2026年平均楼面价38695元/㎡，同比下降7.5%，溢价率16.5%，较去年同期溢价率提高4.7个百分点。
• 二线城市住宅用地平均成交楼面价为5148元/㎡，整体溢价率为7.2%，2026年平均楼面价6767元/㎡，同比下降11.9%，溢价率8.3%，较去年同期溢价率降低3.2个百分点。
• 三四线城市住宅用地平均成交楼面价为4456元/㎡，整体溢价率为0.3%，2026年平均楼面价3851元/㎡，同比增长7.7%，溢价率2%，较去年同期溢价率降低0.6个百分点。

市场观点

• 市场短期内将延续筑底态势，分化调整进程持续。
• 国庆假期市场表现叠加新政作用及上年度低基数效应，四季度房企销售降幅或将进一步收窄。
• 建议关注：1）龙头房企：保利发展、华润置地、招商蛇口；2）成长型房企：中国金茂、绿城中国；3）持有物业双轮驱动型企业：新城控股、浦东金桥。

风险提示

• 政策宽松不及预期。
• 融资环境超预期收紧。