宁波钱湖运动π-新锐骑行户外运动街区

项目基本情况简介

基本情况

• 区位：东钱湖，地铁4号线上盖，但出口未全通，未临湖，内部有自建人工湖，四至为空地。
• 甲方核心诉求：资产盘活，从行政办公转向商业运营，实现闲置资产到活力商业体的价值重塑。
• 背景困境：原规划为办公载体，后因行政调整搁置2年，国有资产效能未发挥；运营痛点包括：地铁出口未全通、未临湖、建筑形态割裂、地基限制、合规手续繁杂、人流稀少等。

项目运营核心痛点

• 地铁出口未全通，未临湖，四至为空地，影响招商和业态规划。
• 建筑形态割裂，三幢楼之间无法连通，首层面积4147㎡。
• 原规划地基限制，只能使用钢架构框架建筑。
• 国有资产合规手续繁杂，影响效率。
• 平时人流稀少，难以支撑商户经营。

项目服务时间轴

• 2022.5：规划定位整体改造。
• 2022.8：产品提资，项目启动。
• 2023.5：试营业。
• 2023.10：正式营业。
• 2024.3：项目掉铺。
• 2024.6：深化定位：骑行街区数字化运营。
• 2025.10：二次调改正式完成。

定位改造期

1. 产品定位分析报告

• 核心问题：项目条件无法支撑原办公定位，锚定泛运动方向。
• 定位思考：从解决人流质量问题出发，提升休闲体验吸引人流。
• 首次最终定位：打造“东钱湖体娱教综合目的地——沉浸式体娱运动探索中心”，形成低门槛、社交性、客群滞留时间长的运动体验式商业综合体。

2. 整体改造方案设计

• 动线调整：架设浮桥构建外场环形动线，增加电梯构建垂直动线。
• 景观调整：减少灌木绿化，增加铺装，放大景观资源。
• 室内划铺调整：重新分割商铺与公区，增加外挑平台。
• 餐饮功能调整：燃气更换调压站，增设排烟风机、排污立管、隔油池，增容楼层电量。

3. 功能分区

• 体娱体验+产业办公+旅游消费复合型生态：
  • 1#楼：展示体验中心。
  • 2#楼：体娱探索中心，聚焦休闲娱乐场景。
  • 3#楼：运动主题酒店与民宿，东钱湖集散中心，产业办公区。

4. 动线规划

• 地下动线规划：各楼电梯可到地下室，部分设扶梯到-2F。

5. 具体产品提资建议

• 2#、3#楼分楼层提资明细共58条，包括餐饮功能调整、室内划铺调整等。

首次开业期

1. 开业筹备

• 商户接洽签约：累计对接商户632家，拓展客户318家，筛选意向客户30家。
• 意向客户签约：累计签约建筑面积11671.8㎡，签约率51.5%。

2. 线上线下广告宣传

• 线上宣传：视频号、公众号、小红书、抖音等渠道推广。
• 线下活动：五一试营业多业态活动，现场场景展示。

3. 阵地包装

• 导视系统全维度设计，营造运动场景氛围。

4. 招商执行

• 引入网红业态：儿童乐园、咖啡厅，填补区域空白，提升人流。
• 业态组合：围绕定位筛选匹配业态，形成差异化竞争力。
• 签约及开业指标：截至12月31日，完成签约82.51%，开业80.85%。
• 招商业态指标：体育运动类业态31%，体育类业态开业浙江首店2家、品牌酒店1家。

5. 招商运营管理标准化

• 日常管理：每月委托第三方机构维护保养消防设施、电梯。

二次调改期

1. 调改背景

• 宏观经济挑战与运营数据下滑，项目调改势在必行。
• 租金收缴率、出租率、客流减弱，部分商户经营水平有限。

2. 前期调研

• 客群需求深挖：问卷调查101份，年轻人占比67%，中老年占比33%；主要目的为骑行运动、休闲散步、家庭出游；骑行需求为租赁服务、补给站、友好设施、打卡点。

3. 定位升级，输出特色方案

• 深化定位：打造新锐骑行户外运动街区，出具方案，划定清晰赛道。
• 骑行街区业态矩阵构建：覆盖全年龄段骑行爱好者，形成业态聚合效应。
• 集装箱式骑行场景构建：打造骑行装备展示、租赁及补给场景，引入迈金科技、皮娜、包子单车。
• 餐饮配套赋能：美食广场约755平方米，提供运动后能量补给、休憩社交空间。
• 骑行主题酒店：汉庭酒店填补区域价格区间空缺，成为高性价比住宿首选。

4. 构建骑行商业新生态

• 品牌矩阵：招引运动类商户，支撑运动街区主题。

5. 项目成果

• 招引运动类商户，出租率85%，开业率69%，项目经营数据优秀。

项目调改经验

• 通过前期调研、定位升级、业态调整、场景营造，成功将项目从单一功能转型为复合型商业生态，实现国有资产商业价值最大化。