2026年亚太区办公物业承租调查报告：AI时代的办公需求-企业管理者须知

核心观点与关键数据

1. 办公室需求与出席率

   • 88% 的公司要求员工每周至少三天到办公室，创疫情以来最高水平，35% 要求五天全勤。85% 的公司认为当前出席率已达到稳定状态，仅 9% 预期进一步增加。
   • 办公室利用率持续提升，66% 的公司报告平均利用率超 60%，峰值利用率（54%）保持稳定，显示混合办公模式成熟后，企业更依赖数据规划空间需求。

2. 办公空间转型

   • 近半数公司将办公空间转型列为优先事项，43% 计划扩大灵活空间（如共享座位），但固定工位比例从 51% 降至 43%，未来三年仅 34% 保留固定工位政策。
   • 工位尺寸偏好转向更大空间，100 平方英尺以上工位占比从 35% 上升至 42%，显示企业更注重员工体验而非过度压缩空间。
   • 空间再设计重点转向协作区、小型会议室、社交空间（咖啡厅、休息区）及隔音专注区，大型会议室需求下降。

3. 选址趋势

   • 核心地段仍是首选，近半数公司预期未来三年总部位于 CBD，但更倾向标准级（而非顶级）写字楼以平衡成本。
   • 交通便利性（52%）和成本节约（43%）成为首要选址标准，企业通过创意租赁策略（如转租、精装空间）实现价值最大化。
   • 绿色建筑认证仍是租金溢价首选，但溢价率低于 5%，可持续性被视为基础要求。

4. AI 对办公需求的影响

   • 36% 的公司已采用 AI 解决方案（如 LLM），主要应用于租赁管理、空间利用分析和交易管理，但 56% 认为 AI 对办公面积无显著影响，区域观点分化（如印度持中性偏正面，澳大利亚担忧降本）。
   • 企业利用 AI 提升运营效率，但未明确 AI 对空间需求的长期冲击。

5. 未来扩张预期

   • 半数公司预期未来三年办公室面积扩张（较 2022-2025 年的 32% 显著提升），主要受业务增长（60%）和人才需求驱动。
   • 扩张方向集中于高质高效空间，低价值空间将被优化或淘汰，但新兴市场（如印度）仍面临优质空间短缺问题。

建议

企业：

• 优化空间设计以适应高出席率，避免过度压缩工位（建议 1:1.5 以下）；
• 通过 AI 工具提升预测和空间管理效率；
• 优先选择平衡质量、成本和价值的地段，逐步优化资产组合。

房东与投资者：

• 提供灵活租赁方案（如转租、精装空间）；
• 投资智能建筑技术（高速网络、节能系统）；
• 打造体验型物业（社交设施、便捷交通），提升空间利用率与员工满意度。