中国房地产：历史性政策落地两周后——销售回暖、土地市场降温

核心观点与关键数据

• 政策影响：中国房地产行业进入第三轮革命，自2023年8月28日宣布的现房销售改革，结束了28年来的预售模式。两周后，新房和二手房销售短期改善，土地市场整体降温（除一线城市外），开发商策略出现分化。
• 新房销售：34个城市新盘成交量同比增长26%（CREIS），一线和二线城市分别增长47%和25%。9月至12月周均成交量提升至2万-2.1万套，较8月的约1.8万套有所改善；18个城市二手房成交量同比增长13%（WIND），周均成交量上升至2.48万套，较2.35万套有所增加。北京和上海二手房价格年内上涨，深圳持平。
• 土地市场：300个城市平均地价溢价率从9%降至5%。上海、北京和深圳的土地市场仍较热，但竞争有所缓和。 COLI 在上海、深圳和西安收购项目，CRL 在北京增加投资。多个城市推迟土地拍卖（如泉州、北京等）。核心地段、重点城市和低密度项目的地块仍受欢迎，其他地块需求疲软。
• 开发商策略：随着资本要求提高，预计开发商将专注于不超过10个核心城市，并增加合资企业参与。部分销售团队被裁减，由于抵押贷款流程现在与竣工证挂钩，施工团队的重要性将增加。一些开发商仍积极参与土地市场以扩大规模，但大多数在等待更低的地价。对于弱势参与者，当前优先事项是通过第二轮供给侧改革实现生存。

银行解读

• 部分银行要求在发放现有项目的抵押贷款款项之前提供竣工证，但大多数银行继续对旧项目适用现有做法。

MOHURD 会议与北京、武汉实施要点

• 购房首付比例原则上不超过1-5%。
• 保证金可以替代预售资金。
• 住房公积金中心是资金监管的首选。
• 2026年8月28日前获得施工规划许可证的项目仍适用预售模式，2026年8月29日及以后获得许可证的项目适用现房销售制度。
• 地价溢价可能允许分期支付，具体安排由地方政府确定（例如，北京/武汉在2年内支付50%）。
• 税收征收转向实际计税方法，推迟增值税/企业所得税及相关税款的支付（例如，武汉至项目竣工）。
• 所有地方政府均需出台实施细则，并推动执行至2026年底。

市场展望

• 9月份市场波动预计将加剧，因为市场已部分计入了现房销售政策带来的风险，包括新房市场规模缩小以及由于现金周期延长导致的盈利/ ROE压力。首选：COLI、CRL、贝壳、金茂。