公募REITs中报综述：分化加剧，静待修复

2026年公募REITs中报整体呈现赛道分化加剧、个体分层显著的经营格局，业绩表现与底层资产业态属性、区位禀赋及运营能力高度绑定。

核心观点：

• 传统成熟产业园、通用仓储板块受行业供需环境偏弱影响，营收与可供分配金额普遍承压，经营压力已传导至现金流层面；
• 保障房板块凭借刚需属性实现全线营收正增长，是唯一营收与可供分配金额同比均正增长的业态；
• 核心商圈消费类资产稳步修复，租金坪效普遍提升，但可供分配金额小幅回落、内部仍有分化；
• 医药冷链、快递物流等仓储细分赛道依托业态稀缺性维持满租运营与稳定现金流，展现出较强的经营韧性；
• 交通板块整体偏弱、区域分化显著，多数项目车流量与通行费收入同比下降；
• 能源板块依然承压，受自然禀赋走弱及市场化电价下行双重拖累，发电量与营收普遍下滑；
• 生态环保、市政类公用事业资产营收与业务量双增、运营确定性较高，但可供分配金额同比回落，且需关注垃圾处理费、水费等回款节奏；
• 水利板块受流域水文条件偏枯影响营收同比明显下滑，二季度供水量已出现环比修复；
• 数据中心类新型基础设施进入平稳运营阶段，收入与回款保持刚性稳定。

关键数据：

• 产业园REITs可比17只标的中14只营收同比下滑，多数项目可供分配金额同比下滑且降幅大于营收；
• 仓储物流板块可比9只存量标的中7只营收同比下滑，9只可比存量标的中6只同比下滑可供分配金额；
• 消费类REITs可比标的中多数实现同比正增长，上半年可供分配金额基本平稳；
• 保障房REITs可比标的全部实现同比正增长，可供分配金额整体正增长；
• 交通REITs板块营收呈现显著区域分化，核心经济圈干线高速表现稳健，部分路段受路网分流影响持续承压；
• 生态环保REITs营收均实现同比正增长，垃圾焚烧与污水处理业务量保持稳定增长；
• 能源REITs板块营收呈现极致分化格局，可比7只标的中仅2只实现同比正增长；
• 市政类REITs经营态势向好，唯一标的国泰海通济南能源供热REIT营收同比增长26.24%；
• 水利REITs板块业绩随供水规模出现明显波动，唯一标的银华绍兴原水水利REIT营收同比下降43.57%；
• 新型基础设施REITs数据中心板块营收规模保持稳定无明显波动，二季度数据中心托管单价与收缴率继续保持刚性。

研究结论：

• 机构投资者主导，券商自营为绝对主力，截至2026年上半年末，机构投资人占比97.4%，流通盘中券商自营为绝对主力，占比达42.5%；
• 公募FOF配置转向聚焦核心优质标的，2026年上半年，公募FOF的REITs配置经历了阶段性结构调整后迅速企稳，持仓总市值在2.3亿元附近形成新的均衡，覆盖标的数量精简至29只；
• 当前全市场REITs整体处于小幅溢价状态，产权类与特许经营权类P/NAV均值高度接近，分别为1.08与1.10，但两类资产内部估值分化程度差异显著，板块内同时存在高溢价核心资产与深度折价的低估标的；
• 建议围绕确定性现金流与估值修复弹性两条主线布局：一方面，消费、保障房、数据中心及能源板块凭借中报展现的运营韧性持续享受估值溢价，运营成熟、区位核心的头部标的仍具底仓配置价值；另一方面，产业园、部分仓储物流及交通板块虽中报业绩承压，但P/NAV已普遍不足0.9，若底层资产出租率与租金无进一步实质性恶化，其高折价叠加高股息的安全边际将随市场情绪回暖逐步兑现估值修复行情。