优质购物中心资产价值释放

公司2026年中期业绩符合预期，营收678.7亿元，同比减少28.5%，主要由于开发物业结算面积减少；毛利172.2亿元，同比减少24.4%；核心净利润101.6亿元，同比增长1.6%，毛利率和核心净利率分别为25.4%和15.0%。中期每股派息0.2元。

业务结构持续优化：开发销售型业务、经营性不动产收租型业务、轻资产管理收费型业务收入分别为452.6、141.6和84.5亿元，占比66.7%、20.9%和12.4%；核心净利润分别为35.1、56.2和10.3亿元，占比34.5%、55.4%和10.1%；经常性业务（经营不动产+轻资产管理）收入和核心净利润占比分别达到33.3%和65.5%。

优质购物中心资产价值释放：购物中心营业额124.4亿元，同比增长19.4%。公司在营购物中心98座，出租率98%，资产账面总值2462.9亿元。成功发行成都万象城机构间REIT，将有序推进商业不动产REIT发行，持续释放资产价值。继续实施“一城多汇”及“多城多汇”布局策略，预计到2030年末购物中心增至127个。

销售规模逆市增长，补充优质土储：合约销售金额1165亿元，同比增长5.6%，逆市增长，保持行业前三。新增土储16个，平均溢价率4.2%，总建面284万平米，一、二线城市投资占比99%。总土储面积4712万平米，其中开发物业土储面积3923万平米，一、二线城市占比66%。

资产负债表扎实，融资成本新低：净有息负债率41.0%，处于行业较低水平。平均融资成本降至2.63%的新低，融资优势明显。

维持“买入”评级：预计2026-2028年营业收入分别为2139、1848和1760亿元，核心净利润分别为190、216和230亿元。9月8日收盘价对应2026E约9.8倍PE和3.8%的股息收益率。

风险提示：宏观经济增长放缓、销售不及预期、租金收入不及预期。