房地产行业周报（2026年第36周）：楼市成交同比增加，一线城市新房同比增速亮眼

核心观点与关键数据

• 板块表现：第36周申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.9%，在31个一级行业板块中排名第18位。A股板块内涨幅前五为信达地产（28.7%）、我爱我家、中新集团、华发股份、光大嘉宝；跌幅前五为先导基电（14.8%）、京投发展、香江控股、盈新发展、华远控股。港股板块内涨幅前五为易居企业控股（226.7%）、景业名邦集团、时代中国控股、弘阳地产、正荣地产；跌幅前五为佳兆业集团、绿城中国、建发国际集团、越秀地产、中国金茂。

• 政策要闻：

  • 地方政策：广东推进低效用地再开发，支持政府收储改造和国有企业参与；云南印发“十五五”城市更新行动规划，部署十大重点任务，推动城市体检与更新一体化；武汉放宽首套自住房使用公积金偿还个人住房商业贷款提取频次。
  • 公司动态：保利发展底价摘得西安新城区5宗地；中海地产溢价40.03%竞得西安曲江地块；华润置地以82.993亿元竞得北京顺义区地块；越秀地产以24.8亿元竞得广州天河区地块；中海地产竞得沈阳浑南区地块。

• 销售端：

  • 新房市场：第36周20城商品房成交面积172万方，同比增加8%，环比减少6%。一线城市成交面积70.9万方，同比增加27%；二线城市成交面积56.5万方，同比减少8%；三四线城市成交面积44.6万方，同比增加7%。年初至今20城商品房成交面积6508万方，累计同比减少6%。
  • 二手房市场：第36周11城二手房成交面积188万方，同比增加10%，环比减少8%。一线城市成交面积87.4万方，同比增加13%；二线城市成交面积74.9万方，同比增加9%；三四线城市成交面积25.3万方，同比增加4%。年初至今11城二手房成交面积7480万方，同比增加5%。

• 融资端：本周发债企业大部分为地方国企，浏阳汇远发行规模最大（10亿元），光大嘉宝发行的中期票据利率最高（4.8%），苏高新集团发行的中期票据利率最低（1.59%）。

投资策略与研究结论

• 市场问题：当前房地产市场仍面临新房需求中枢下滑、库存尚未解决、土地财政拖累经济三大问题。预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，寻找alpha尤为重要。

• 投资方向：

  • 开发类房企：建议关注高拿地精准度、区域深耕型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。
  • 稳定红利资产：推荐头部购物中心，如太古地产；建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。
  • 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流。

• 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。