营收承压但利润平稳，财务结构持续优化

核心观点

公司上半年营收同比下降4%至18亿元，主要受写字楼业务拖累；归母净利润基本持平，同比增长0.2%至6.3亿元，归母净利率提升1.4个百分点至34.9%，主要得益于毛利率提升和费用率压降。

业务结构分析

• 收入结构：写字楼（36%）、商城（35%）、公寓（5%）、酒店（13%）、其他（10%）。写字楼收入同比-9%，商城-0.5%，公寓-2%，酒店+0.1%，其他-0.7%。
• 租金与出租率：写字楼、商城、公寓平均租金单价分别下降6%、2%、2%；出租率分别下降2.4pct、上升0.8pct、下降0.1pct。
• 毛利率：物业租赁管理业务（含写字楼、商城、公寓）毛利率提升0.1pct至68.0%，酒店经营业务毛利率提升5.0pct至7.1%。

财务状况

• 资产负债表：总资产107亿元（-4%），净资产93亿元（+1%），总负债14亿元（-29%），主要因有息负债偿还完毕；资产负债率下降5pct至13%。
• 现金流：货币资金30亿元（占总资产27%），经营性现金流净额8亿元，保持合理水平。

投资建议

维持“优于大市”评级，预计2026-2027年营业收入分别为36.6/36.0亿元，归母净利润分别为11.9/11.6亿元，对应每股收益1.18/1.16元，PE分别为16.0/16.3倍。

风险提示

国际关系变化、国内经济放缓、企业居民削减开支、差旅出行减少、北京商业供应增加、行业竞争加剧等可能对公司经营不利。