中指市场形势及企业研究成果分享会

近期房地产政策解读

• 公积金政策：近期公积金管理条例修订，拓宽提取使用范围，扩大覆盖面，提升管理服务效能，强化风险防控。存贷利率调整流程简化，预计未来利率下调存在预期。今年以来全国公积金政策超790条，其中公积金政策超410条，主要通过调整贷款额度、扩大使用范围等方式支持各地市场。
• 828新政：标志着房地产发展进入新阶段，从销售、信贷、资本市场融资等方面重构商品房开发、融资、销售制度。
  • 预售制度：预售门槛提高至单体建筑完成主体结构封顶，预售资金监管加强，购房人支付的首付款、个人住房贷款等纳入监管账户，解除监管条件为竣工验收及配套设施具备交付条件。存量项目可沿用旧政策。
  • 现房销售：推行“有力有序推进”，分类推进，优先选择新出让土地或已出让未拿证项目，鼓励已取得规划证项目实行现房销售。实行备案管理，推行定金制。政策协同方面，优化土地供应管理，加大融资支持，完善开发经营管理，推行交房及修正。
  • 信贷政策：开发贷实施主办银行制，强调“一视同仁”，贷款期限与项目建设销售周期相匹配，加大现房销售和好房子项目支持。个人住房贷款方面，还款能力上限拓宽至60%，贷款期限延长至40年，发放时点后移至销售备案后，存量贷款可协商变更合同或置换。
  • 资本市场融资：推动融资从依赖主体信用转向基于项目情况，支持房地产开发企业合理融资，包括上市房企再融资、并购重组、发行公司债、REITs、保租房和城市更新项目等。商业地产贷款方面，明确开发贷期限不超过7年，购房贷款期限延长至15年，经营性物业贷款强调第一还款来源为物业经营收入。

近期房地产市场形势和趋势展望

• 房价：二手房价格环比下跌，但跌幅收窄；新房价格环比上涨，主要受高端盘和改善盘带动。
• 销售：二手房市场活跃度较高，成交量相对稳定，8月重点20城成交11.3万套，同比增长7.4%。新房市场活跃度低于二手房，1-8月销售面积同比下降10%，一线城市表现相对较好。
• 重点城市市场反应：北京和上海政策落地后成交量相对平稳，政策影响传导需要时间，需观察未来几周及金九银十成交情况。北京1-8月新房和二手房成交量同比微增和增长，上海新房和二手房成交量均保持较高活跃度，同比增长。
• 租赁市场：8月50个重点城市住宅平均租金环比上涨，1-8月住宅成交面积和出让金同比下降，一线城市跌幅相对较低，二线城市跌幅较大，三线城市受低基数影响跌幅较低。
• 土地市场：土地出让金延续点状高热格局，城市间分化较大，前20个城市土地出让金占全国比重达61%。房企更多聚焦重点城市，广州出让首宗现房销售承诺制地块。

市场影响

• 短期：政策带来新房供应节奏阶段性变化，有利于改善供需关系，加速去库存。政策影响取决于各地细则和市场结构，不同城市影响有所差异。短期市场处于筑底阶段，金九银十房企推盘规模预计保持一定，购房意愿和能力修复需要时间，新房销售延续筑底修复态势，城市间项目间分化加深，挂牌量趋稳带动价格跌幅进入窄幅区间。

房企经营业绩和拿地解读

• 销售业绩：1-8月前100家房企销售额同比下降，降幅较上月扩大，但连续五个月降幅收窄。核心城市优质项目支撑下，部分头部企业实现增长。行业出清仍在继续，头部房企格局相对固化，百亿房企数量减少，企业分化加剧。热销项目集中在市中心稀缺地块，产品力强，客群精准。
• 拿地情况：1-8月重点房企拿地总额下降，降幅收窄，核心城市优质地块竞拍热度延续。央国企仍是主力，民营企业数量有所增长但金额减小。拿地区域集中在北上广，长三角城市群拿地金额领跑四大城市群，头部企业积极参拍，地方政府释放优质地块，推动房企拿地热情。