中指市场形势及企业研究成果分享会

行大家下午好，欢迎大家来到终指市场形势及企业研究成果分享会。我是中指研究院北京数据的王少胜。非常荣幸在这个承上启下的关键节点，与各位共同聚焦七月房线市场的最新脉动与企业经营实况。刚刚过去的七月是政策落地与市场反应交织的关键月份，从中央到地方稳楼市政策持续加码，市场信心逐步修复。同时头部房企在土地市场表现分化，部分企业聚焦核心城市优质地块，而另一些企业的加速去化回笼资金，行业进入精准投资、稳健运营的新阶段。此外，七月新房和二手房市场活跃度提升，但区域分化依然显著，一线城市企稳迹象明显，三四线城市仍然面临较大退化压力。这些变化正是我们今天分享会要深入剖析的核心问题。接下来我们将邀请三位嘉宾，分别从宏观趋势、企业经营、项目实操三个维度带来深度解读。首先让我们有请中指研究院指数研究中心高级分析师孟新增先生为我们带来分享。主题是近期房地产市场形势与趋势展望。好的，谢谢王总。各位朋友也是大家下午好。今天也是非常高兴能和大家分享一下我们近期的一个房地产市场情况。刚才王总也是提到，现在也是我们今年一个市场也非常关键的一个节点。确实是今年已经过了一多半了，1到1过去七个月了。然后近期也是政治局会议也是刚刚召开，也提到了要稳定王治持要稳定房地产市场。所以说我觉得大家对于后面的市场，包括现在对于现在一个市场的一个情况，后面是哪一个担忧，或者说哪怕是一个期待，我想大家可能都有一个不同的看法。那么我们也是今天，也是近期把近期市场表现情况和大家分享一下，特别是说七月当月和一个1到7月的累计情况，包括近期也是七月份出台很多政策，一个政策的一个解读，还有未来一个市场走向，然后和大家分享一下。 首先还是看看政策，我觉得七月份最重要的一个会议，就最重要一个政策就是中央政协会议召开。七月底其实我觉得这里面主要是有这么几点。第一点的话就是他这次会议还是再提到了要稳定房地产市场。因为你像上一次提的时候，觉得是要努力稳定是吧，包括要一个着力稳定等等，其实就都有很多的措施。然后这次也是再次提要稳定房产市场，所以说当下这个基调就是稳楼市的一个基调，还是在延续。其实我觉得除此之外，他也提到了在宏观层面的话，就是我们这个整体一个政策方向。首先是宏观层面，公司们他提到了他之前说的是宏观政策要有好用足，但是这次他提到的是要发力提效，所以然后也提到了要充分发挥各项存量的一个政策技能。他原文我就不再念了，大家可能都已经看过了。我就想说一下，我觉得下半年，宏观政策肯定还是要去更大就有更大力度去去出台相关政策的。无论说是从财政端还是从货币端，这是一个宏观政策的一个阶段。另外的话就是从针对房地产的话，因为刚才也是和大家提到了，就是要稳定房地产市场。其实因为你像我们现在上半年的GDP也是出来了，大概四点多。其实我觉得短期我们的一个经济还是在还是有些承压。你像我们的三驾马车，投资、消费、出口，现在其实出口表现还算合理。但是你像投资和消费，可能短期还是面临着一个不同程度的压力。所以说你像房地产，房地产其实就成为一个扩内需的一个非常重要的一个着力点。所以说本次也是提到了要稳定房产市场，而且把稳定房地产市场也是本次也把它纳入到了要切实注了安全屏障这样一个框架里面。所以说我觉得整体也整体上一个稳中是一个阶段，还是在在延续。另外，除此除了这个证据会议之外，还有什么政策？其实还有一条政策就是我们的，这是我们有例，就是我们的一个十五五消费15消费它的这个政策，其实这里面我觉得他就将我们的一个住房消费，也是列入了大宗商品消费的一个首相也是提到了当下房地产，房地产也是作为一个内需的一个重要着力点。大体的意思也是这样，也是刚才和和我和向大家表达那个主体目目的是一样的。所以说这两项政策我觉得可能是我们七月份非常重要的两个点了，我觉得正对上，也是去 表达第一点就是稳楼市的个基调还是去延续。 另外的话就是房地产也是作为国内需的一个重要着点，到理是这两层意思。 那么我们短期来看，就是从这两个政策的一个政策基段来看的话，就短期我们一个政策还是我觉得下半年还是以宽松为主，更多还是在货币端、财政端，包括短期在我们居民消费这样的一个这几这这样一个方面上，就是我们的政策方向可能会出在很多这样一个政策继续优化，这是从中央层面。 另外的话就是从地方层面来看的话，我们其实每个月都会给大家列一下，我们每个月出台了定房政策，大概每个月出台多少条政策。 然后我们的一个LPR等等它的一个变化其实从政测频次上来看的话，因为就是在这个左上角这个图像，七月大概出台了106条政策，然后六月是124，包括五月也是104。 其实我觉得二季度，其实每个月都是有超过100条这么一个频次。 所以也是能够看到各个地方也是正在也是积极的去为我们房地产这个市场去稳定，也是积极的去做出很多努力。 因为大家我想我想他也都知道，其实现在很多城市政策已经没有多少空间了，是吧？包括我们之前所说的五线，其实绝大多数城市都已经放开了。 所以说在这样一个背景之下，还能维持在一个相对比较高的一个频次一或者一个频次的一个单布上，我觉得也是能够看到，地方政府为美楼市也是其实也是下了很多功夫。 然后另外的话，但是我们L0PR这几个月还是保持在稳定，也就将近13个月，是在保持稳定，这是一点。 然后第二点的话就是像七月人出台一百多条政策，那么主要的政策方向是什么呢？据我们自己监测，也是主要的话还是围绕着公积金这么一个这个方向然后去做优化。 你像七月，你像成都，包括沈阳，包括大连，其实都处在了公积金金的这样一个政策。 无非就这些个，比如它的一个贷款额度的一个提升，它的一个适用范围等等。 然后大连可能对于二套还有一些个贴息政策，我记得是贴15%，这么一个利息。 他也他有这个政策，所以说我觉得更多的还是围绕在这种居民置业端，还是给大家做了有一些非常有利的一个政策。 然后右边这个表我是列了一下北京上海和深圳的，因为毕竟这是个一线吧，还是我们楼市的一个风向标。 但是你像从今年就要到现就要到7月，像上海和深圳其实针对这种现性的政策，包括公积金贷款额度，其实都已经做了非常多的一个优化。 但是北京其实整体的优化空间还是比较有的。 所以说我觉得后面，我觉得我们不说太多城市，我们说北京其实我觉得从比如公积贷款额度这样的一个层面上，我觉得还是有这种优化预期的。 包括还有像其他城市或就像刚才我们提到的，你像成都、大连、沈阳那样的一个优化公积贷款的方式，我觉得很多城市也会继续去跟随，这是一个地方层面。 另外从专家店收入层面去看的话，截止到7月末，全国有28个省市已经公开已使用中央债收购土地的这个总额，大概是超过了8000 8100 8000 8100亿元。 然后我实际发行的话大概有个四千几元，大概就是占比有个一半，50%其实我还有其实我我觉得这个比例，但是并不能说太高，我觉得后面可能还是有一些还会这种进度，还会去加快。 然后今年以来大概也是发了1000亿，其实整体的规模我觉。 然后这里面的话再提一下一二线。 一二线可能占比可能还是相对没那么高，一二线城市大概占了36%，然后更多的话可能还是三线城市，可能他的一个占比可能相对会高一点。 这是中央债样一个收入情况。 另外这从市场层面的话，市场层面因为我们一般也是先讲房价，其实房价二手房，二手房还是因为毕竟我们在其实今年上半年的时候，很多城市中种就是从去年的11月以来到现在，其实很多城市二手房挂牌量它已经在放缓了，在区化了。 所以说其实可以看到我们这种左下面的图，这个偏绿色的这个线。 其实二手房的价格虽然说它在下跌，但是跌幅其实已经在收窄了。 其实可以看到收窄幅度还是比较明显的，就是针对我们去年年底的这么来看，虽然说二手房市场可能短期还是处于一个引行量的这么一个态势，或者说处于一个阴跌的一个趋势，它还有但是整体的跌幅已经收敛还是比较多了。 然后今年以来到现在，特别是二季度，我觉得其实整体上还是维持在一个窄幅震荡的这么一个趋势，或者说这么一个变化里面，其实我觉得还好。 然后七月的话我们百城二厂价格环比大概下跌了0.44。 然后你像合心城里面上海，因为上海可能二手房表现市场其实市场表现还不错，它的还是环比还是继续上涨的。 上海的应该已经有五个月，都是环比是连续上涨的。 然后信访端其实信访端还是受这种比如这种高价盘或者说改善盘这个楼市的带动，带动去 上涨。 这样的话会带动我们整体的一个七月信访价格环比也是上涨，而且这个涨幅比6月扩大，这是这么一个价格一个情况。 另外我们看一下销售端，其实刚才前面也提到了，就是二等房市场表现其实还不错。 整体因为它的成交量还是我觉得相对稳定的。 其实可以看到这个增幅虽然说有所收窄，但是我觉得整体上还是保持在一个有一个一个较高的活跃度。 然后我今年累计来看的话，1到7月的话在二手层二手房房价大概是同比增长了6%。 可以看到就是七月还是仍处于近几年同期的一个比较高的一个水平。 然后我从周度二手房成交来看的话，其实可以看到每周的这种同比。 然后每周的基本上成交量也是保持在一个稳定的一个状态。 所以说我觉得短期可能二手房市场还是延续这种成交量上，还是保持在一个相对的有一定的一个活跃度一个层面，这是二手房销售端。 然后再来看一下新房，其实新房的话可能它的一个整体的一个回度，可能没有二手房那么高。 但是整体上1到7月我们累计去看的话，大概是降了10%。 其实我觉得这个降幅还可以，它没有那么大。 然后二季度以来，可以看到就是可以看到整体的一个二手房这个信房成交量保持的还是相对平稳。 因为七月毕竟它是一个淡季，所以说因现在我们是七月是个预估值预是一个预估值。 因为毕竟很有很多这种纯数据可能没有出来，有城市是做了一个预估，环比是下降的。但是如果说跟去年的一个七月去做对比的话，同比还是保持在一个小幅的一个增长。所以说。我觉得现在房地产市场，它可能是它没有那么好，但是我觉得它也没有我们想象中那么的一个差。因为毕竟从数据端来看的话，新房就是单纯从七月来看的话，新房和二手房同比都是都开始增长的。然后我们测试看累计的话，新房大概是1到7月降了10%，我觉得也还好，它也没有说降幅这个特别高。然后另外的话再讲一下新房一点，就是这种一线城市其实今年以来，如果说我们从机构来看的话，其实一线城市表现就是比二线三轮件相对韧性可能会强一些。因为毕竟刚才王猛也是提到，房企现在去拿地都是去一些海业城市去拿地了。其实从销售端表现也是，就正是因为这种可能，河南城市，特别是一线城市，销售好房企才愿意去拿。因为现在这种以销定动投资这个逻辑它是在的，就以这种一线城市表现相对比较好一点，也是和大家做一个分享。另外就是从重点城市去看的话，因为我们重点还讲像北京，还是讲一下别人广深。其实北京上海我们来看的话，其实1到7月北京新临房基本上同比持平，就是同比是降个1%，基本上保持稳定。然后七月的话新房也是小幅增长2%，我觉得就是整体保持稳定。然后二手房无论是七月单月还是1到7月，一个累计都是增长。七月单月增长了8.5%，然后累计增长了6%。然后上海新房的话也是相对稳定一些，就是累计大概增长1%，北京是降了1%，基本上保持在一个平稳。然后新房的话，上海大概增长了17%。因为七月的话上海是推了好多这种说豪宅，说的优质楼盘也好，就是有一批新的供应，就是供应还是能够去带动这些成交的。然后二手房的话，上海基本上保持在一个非常高的一个活跃度。二手房的话七月上海二手房成交大概又成交了一个2.3万套，同比增长20%，累计大概增长14%。 其实可以看到，我觉得北京和上海整体的新房保持在一个平稳，然后二手房确实保持在一个比较较高的活跃度。然后7月2手房的话七月和累计同比都是增长的，然后上海的增幅会更大一点，这是北京和上海。然后深圳和广州来看的话，其实深圳的话新房子确实还有压力。因为深圳可能整体还是受这种不存的影响。有些压力大概是累计来看的话，大概是降了12%。但是如果说从七月单月来看的话，因为深圳也是有七月份也是有一些个新开盘，或者有些个下推，供应端还是带动这个成交。七月单月是增长了60%，增幅比较大。因为毕竟还是说