房地产开发行业点评报告：现房销售雏形初现，房地产信贷和销售制度全面改革

房地产开发 2026年08月30日 ——行业点评报告 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 投资评级：看好（维持） ⚫新项目优先选择现房销售，房企现金流迎来考验 现房销售模式下，销售回款现金流推后，开发建设沉淀资金更重，对房地产企业的现金流会带来更大挑战；从企业经营逻辑看，当前房企拿地时重点研判的是未来一年的市场价格及流速；而切为现房销售后，需要研判两年后的市场价格及流速，这对企业投资拿地的研判提出了更高要求。 ⚫加强预售资金监管，全程资金封闭管理 按照现行制度，大多数省份的预售资金监管额度为工程建设预算总额的110%，新政后对资金监管要求大幅加强，预售资金要到竣工验收后才能解除监管，且首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，购房者资金安全保障大幅加强，新政基本等价于全程资金封闭管理。 数据来源：聚源 相关研究报告 ⚫银行信贷支持体系贯通，覆盖开发建设、运营、购房多环节 《开源证券_行业投资策略_房地产行业2026中期投资策略：公积金额度提升“变相降息”，核心城市置换链条逐步 打 通_房 地 产 团 队_20250519》-2026.5.20 本次相关办法全面落实房地产发展新模式各项要求，坚持以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持。这与房地产行业所处的阶段相关，过去房地产以开发类贷款为主，而未来则逐步向开发和持有运营并重转型，因此相关的贷款要求和规定也做出调整。 ⚫供给侧改革加剧，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手 对房企的影响：巨大分化，取决于之前的经营风格和城市布局：本次政策调整对房企的影响是分化的，影响大小与当前项目流速正相关：流速越快，影响越大。本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”。未来房企的竞争，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手。对购房者来说，本次一揽子新政是靠谱、扎实的利好。政策推进现房销售，未来购房者所见即所得，能够大幅下降交付风险，产品的优劣势、装修标准、建筑质量、公区配套、设计兑现度都被即时检验，这也倒逼开发商去提高产品品质。 ⚫行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进 本次房地产和银行业一揽子新政主要围绕房地产融资、信贷和销售制度进行全面改革，未来行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进。本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”。未来房企的竞争，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力领先的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 ⚫风险提示：行业下行超预期、部分房企融资压力超预期、市场恢复不及预期。 目录 1、房地产信贷和销售制度全面改革........................................................................................................................................32、引导行业走向：加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营..................................................................................42.1、新项目优先选择现房销售，房企现金流迎来考验..................................................................................................42.2、加强预售资金监管，全程资金封闭管理..................................................................................................................52.3、银行信贷支持体系贯通，覆盖开发建设、运营、购房多环节...............................................................................63、政策影响：供给侧改革加剧，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手......................................................................83.1、对房企的影响：巨大分化，取决于之前的经营风格和城市布局...........................................................................83.2、对行业格局的影响：供给侧改革加剧，产品力成为核心竞争力...........................................................................83.3、对购房者影响：交付风险大幅下降，倒逼开发商提升品质...................................................................................84、投资建议..............................................................................................................................................................................95、风险提示..............................................................................................................................................................................9 图表目录 表1：八项新政策涵盖房地产发展新模式等多方面................................................................................................................3表2：《关于完善商品住房销售制度的通知》对预售管理和现房销售明确了细则..............................................................4表3：一个典型30层住宅项目施工周期约590天..................................................................................................................5表4：北京过往预售要求涉及的相关法规法条.......................................................................................................................5表5：本次新政将资金监管与个人住房贷款发放要求联动....................................................................................................6表6：本次新政系统性、体系性地对现有房地产各类贷款进行了明确.................................................................................7 1、房地产信贷和销售制度全面改革 2026年8月28日，房地产和银行业迎来多项重磅新政，政策体系主要围绕房地产融资、信贷和销售制度进行全面改革。中国人民银行、国家金融监督管理总局共同发布了《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称“《信贷完善意见》”）；住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局共同发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《销售制度通知》）；中国证监会发布了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。同时国家金融监督管理总局还配套推出了五个融资制度，覆盖房地产全周期金融支持，用以明确商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等方面管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度。 本次一揽子新政策，宣告了房地产在贷款融资、开发模式、销售制度等底层基础制度上的重大变革。基于过往“高负债、高杠杆、高周转”的旧发展模式下诸多弊病，本次新政是一整套系统性改革方案。从政策设计理念看，未来行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进。 2、引导行业走向：加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营 2.1、新项目优先选择现房销售，房企现金流迎来考验 本次《销售制度通知》中规定，对新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时《信贷完善意见》中指出：所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。对房企来说，未来现房销售的最大压力来自于销售回款时点大幅推迟。 我们以一个位于北京、主体结构30层、地下室2层的住宅项目举例，用其施工周期来模拟测算：在原预售方式下，预售时点为主体结构施工至1/2处，对应时间为开工后240天左右（约8个月）；而如果采用现房销售方式，销售时点为竣工验收后，对应时间为开工后550天左右（约18个月）。考虑到在项目开工前还有设计、招标、报批报建等工作，通常需要150天左右，开发商的资金占用周期从现有的390天（约13个月）延长到700天（约23个月）。 可以看出，采用现房销售，开发商的整体回款周期拉长了310天（约10个月）。现房销售模式下，销售回款现金流推后，开发建设沉淀资金更重，对房地产企业的现金流会带来更大挑战；从企业经营逻辑看，当前房企拿地时重点研判的是未来一年的市场价格及流速；而切为现房销售后，需要研判两年后的市场价格及流速，这对企业投资拿地的研判提出了更高要求。 2.2、加强预售资金监管，全程资金封闭管理 本次新政对资金监管的要求也大幅加强，《销售制度通知》中规定，对实行预售的，“购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商 品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管”；对实行现售的，购房者购房时需交定金，但住房城乡建设部门履行定金监管职责，“住房资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管”。 按照现行制度，大多数省份的预售资金监管额度为工程建设预算总额的110%，新政后对资金监管要求大幅加强，预售资金要到竣工验收后才能解除监管，且首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，购房者资金安全保障大幅加强，新政基本等价于全