房地产开发2026W34：多部门密集发布新政，房企商业模式迎来现房销售大考

2026W34：多部门密集发布新政，房企商业模式迎来现房销售大考 8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门同步出台楼市一揽子新政，有力有序推进现房销售，覆盖信贷、融资、销售全链条。在多项制度突破下，现房销售制度将与项目公司制、主办银行制覆盖项目从拿地、开发、销售到交付和风险处置的全周期。综合来看，现房销售制度与融资端政策合并打通房企“钱怎么监管、钱从哪里来”的闭环，虽将在短期对房企现金流及新房供给造成阵痛，但中长期来看将从宏观层面重塑房地产信贷制度，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，有力有效防范化解风险，加快推动房地产业转型升级。当然，目前现房销售制度未一刀切，具体执行还需各地根据实际情况确定，地方政府方面推进的意愿也不尽相同，因此实际推进效果仍需进一步观察。 增持（维持） 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为2.6%，领先沪深300指数2.80个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。 新房：本周30个城市新房成交面积为142.4万平方米，环比提升5.1%，同比下降9.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为48.2万方，环比+5.9%，同比+23.4%；样本二线城市为76.0万方，环比+11.9%，同比-12.7%；样本三线城市为18.2万方，环比-17.3%，同比-41.1%。从今年累计34周新房成交面积同比看，样本30城共计5318.2万方，同比-16.0%；一线城市为1656.8万方，同比-1.7%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计190.9万方，环比下降2.2%，同比增长3.1%。样本一线城市的本周二手房成交面积为83.5万方，环比0.7%；样本二线城市为76.4万方，环比-5.3%；样本三线城市为31.0万方，环比-1.8%。今年34周累计成交6958.7万方，同比+5.8%。信用债：本周（8.24-8.30）共发行房企信用债9只，环比减少5只；发行规模共计48.3亿元，环比减少-75.3亿元，总偿还量120.09亿元，环比减少72.83亿元，净融资额为-71.79亿元，环比-2.47亿元。投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：预售变现售，房企商业模式面临大考》2026-08-292、《房地产开发：2026W33：上海出台楼市新政，旺季前提振市场情绪》2026-08-233、《房地产开发：REITs周报—多只REITs原权方披露增持计划，嘉实陶邑消费REIT正式申报》2026-08-23 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.预售变现售，房企商业模式面临大考.........................................................................................................32.行情回顾.............................................................................................................................................33.重点城市新房二手房成交跟踪...............................................................................................................63.1新房成交（商品住宅口径）..........................................................................................................63.2二手房成交（商品住宅口径）......................................................................................................84.重点公司境内信用债情况.....................................................................................................................105.本周政策回顾.....................................................................................................................................126.投资建议............................................................................................................................................14风险提示..............................................................................................................................................14 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名..............................................................................................4图表2：本周各交易日指数表现..............................................................................................................4图表3：近52周地产板块表现...............................................................................................................4图表4：本周涨幅前五个股（人民币元）.................................................................................................4图表5：本周跌幅前五个股（人民币元）.................................................................................................5图表6：本周重点房企涨跌幅排名...........................................................................................................5图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）........................................................5图表8：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元）.................................................................................5图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比..........................................................................................6图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比..................................................................................6图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比..................................................................................6图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比..................................................................................6图表13：样本30城历年新房周度成交（万方）.......................................................................................7图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.................................................................7图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪.............................................................................................8图表16：近6月样本城市二手房成交面积及同比.....................................................................................9图表17：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比...............................................................................9图表18：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比...............................................................................9图表19：近6月样本三线城