指数八连阳后调整，产业园板块一枝独秀

指数八连阳后调整，产业园板块一枝独秀 REIT策略周报 本报告导读： 过去一周REIT市场持续反弹，指数走出8连阳后迎来分歧，产业园仍保持强势。但建议投资者保持谨慎，优化仓位配置。 8月地方债发行量达到11000亿元，略超预期2026.08.25固收+基金科技暴露有下降迹象2026.08.25美国财政部扩大回购，能解美债“远虑”吗2026.08.2526特国06的相对强势是哪些机构买出来的2026.08.24信用债ETF申购放量2026.08.24 投资要点： 从底层资产来看，过去一周各板块整体上涨，其中产业园和仓储板块REITs涨幅较多。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：产业园（5.05%）、仓储（2.61%）、新型基础设施（2.13%）、消费（1.47%）、保障房（1.45%）、市政环保（1.07%）、能源（0.38%）、交通（0.19%）。 过去一周REIT市场持续反弹，指数走出8连阳后迎来分歧，产业园仍保持强势。自前一周指数触底反弹后，REIT市场动量效应较为突出，指数走出8连阳最高点位触及968.46，但周四即出现分歧，于高位回落后周五收负。尽管指数略有调整，但板块方面产业园整体逆市上涨，其中中关村项目单日涨停，全周涨幅超18%，周度涨幅排在前列的同样也集中在产业园板块（前十四只有十三只产业园项目）。 整体来看，当前行情表现较为极致的上涨项目主要集中在前期经营承压的产业园区板块。由于该类项目分子端持续承压，行情走势呈现一定程度的“脱锚”特征：一方面表现为前期无序下跌，另一方面在上涨过程中亦缺乏明确的估值锚定。在基本面尚未出现拐点的背景下，当前筹码结构或偏短期化，行情若出现转折，面临多杀多的风险亦相对较高。若三季度业绩持续恶化，或供给端预期进一步加深，行情可能再度进入下行通道。因此，我们仍建议投资者保持谨慎，优化仓位配置。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。国泰海通证券之全资子公司上海国泰海通 证 券 资 产 管 理 有 限 公 司 是 国 泰 海 通 临 港 创 新 产 业 园REIT（508021.SH）、 国 泰 海 通 城 投 宽 庭 保 障 性 租 赁 住 房REIT（508031.SH）、国泰海通济南能源供热REIT（508087.SH）、国泰海通东久新经济REIT（508088.SH）、国泰海通砂之船商业REIT（508602.SH）等REITs的管理人。控股子公司华安基金管理有限公司是华安张江产业园REIT（508000.SH）、华安百联消费REIT（508002.SH）、华安外高桥仓储物流REIT（508048.SH）、华安陆家嘴REIT（508607.SH）、华安锦江商业REIT（508609.SH）等REITs的管理人。参股公司富国基金管理有限公司是富国首创水务REIT（508006.SH）的管理人。本报告仅对上述产品进行客观分析，所涉及的产品不构成投资建议。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况............................................................................................82.风险提示........................................................................................................10 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2026年8月21日-2026年8月28日，下同）REITs指数整体上行，其中产业园和仓储板块REITs涨幅较多。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在1.39%收于955.32。截至2026年8月28日，国内REITs市场共上市88只，总市值2342亿元，流通市值1318亿元。 从底层资产来看，过去一周各板块整体上涨，其中产业园和仓储板块REITs涨幅较多。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：产业园（5.05%）、仓储（2.61%）、新型基础设施（2.13%）、消费（1.47%）、保障房（1.45%）、市政环保（1.07%）、能源（0.38%）、交通（0.19%）。 过去一周REIT市场持续反弹，指数走出8连阳后迎来分歧，产业园仍保持强势。自前一周指数触底反弹后，REIT市场动量效应较为突出，指数走出8连阳最高点位触及968.46，但周四即出现分歧，于高位回落后周五收负。尽管指数略有调整，但板块方面产业园整体逆市上涨，其中中关村项目单日涨停，全周涨幅超18%，周度涨幅排在前列的同样也集中在产业园板块（前十四只有十三只产业园项目）。 整体来看，当前行情表现较为极致的上涨项目主要集中在前期经营承压的产业园区板块。由于该类项目分子端持续承压，行情走势呈现一定程度的“脱锚”特征：一方面表现为前期无序下跌，另一方面在上涨过程中亦缺乏明确的估值锚定。在基本面尚未出现拐点的背景下，当前筹码结构或偏短期化，行情若出现转折，面临多杀多的风险亦相对较高。若三季度业绩持续恶化，或供给端预期进一步加深，行情可能再度进入下行通道。因此，我们仍建议投资者保持谨慎，优化仓位配置。 注：除中证REITs（收盘）和中证REITs（全收益）以外，其他指数为团队自算；板块指数仅纳入上市5个交易日以上的项目，下同图2：分经营类型REITs指数走势 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 1.2.一级发行情况 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。国泰海通证券之全资子公司上海国泰海通证券资产管理有限公司是国泰海通临港创新产业园REIT（508021.SH）、国泰海通城投宽庭保障性租赁住房REIT（508031.SH）、国泰海通济南能源供热REIT（508087.SH）、国泰 海 通 东 久 新 经 济REIT（508088.SH）、 国 泰 海 通 砂 之 船 商 业REIT（508602.SH）等REITs的管理人。控股子公司华安基金管理有限公司是华安张江产业园REIT（508000.SH）、华安百联消费REIT（508002.SH）、华安外高桥仓储物流REIT（508048.SH）、华安陆家嘴REIT（508607.SH）、华安锦江商业REIT（508609.SH）等REITs的管理人。参股公司富国基金管理有限公司是富国首创水务REIT（508006.SH）的管理人。本报告仅对上述产品进行客观分析，所涉及的产品不构成投资建议。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）授权客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为信用债评级和转债评级。以报告发布后的建议3个月内的信用债净价为比较基准，报告发布后的建议投资期限内的中证转债指数为比较基准。 投资建议的评级标准 报告发布日后的3个月内信用债净价的涨跌幅，3个月内转债价格相对于中证转债指数的涨跌幅。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号