2026年依托风险资本路径加快住房供给落地研究报告

通过风险资本方法 一项国家级住房研究，旨在探索风险资本资源的优化配置及其计量经济学效益 执行摘要 公共“风险资本”投资可以弥合可行性差距并释放住房 并刺激英国经济产生巨大的经济效益 高昂的成本和低迷的房价使得建房业务日益难以为继。 在8.5亿英镑目标风险资本驱动下的私人住房投资 2024年支出审查中划拨给国家住房银行的投入资本 +39% 自2021年以来，由于水泥和混凝土价格上涨，建筑材料成本不断上升。 £5.6bn–£5.8bn到2031年，英格兰通过建筑活动产生的累计GDP提升 +94,000-104,000 通过在英国核心城市地区投资项目而开启的住宅 +8% 自2022年以来房价增长，导致许多地区开发商利润被压缩至零。 71,000–73,000 jobs到2031年，将在英格兰通过建设提供支持 +123,000-198,000 自2022年峰值以来，新住宅开工率下降了36%。 通过在英格兰每个地方政府都采用地理无关、“费力最少、覆盖住户最多”的方法，解锁了众多住宅。 背景 截至目前的CBRE影响 风险投资的理由 推动公共部门补贴模式从依赖拨款转向风险资本共同投资，实现公共资金循环利用并吸引私人资本投入。 通过2024年预算和2025年支出审查，CBRE与政府合作，助力为其更具创造性的“风险资本”投资构建了财政可行性。 风险资本是财政上更优越的替代方案——它运用低于市场水平的资本和有耐心的股权作为可回收的金融工具，使公共资本能够获得回报、循环利用并释放增长，这与不可偿还的补助金不同。 直接根据国家投资规则的变化进行调整，并通过金融交易（FT）控制框架正式化，从而实现大规模风险资本的投放。 它实质性地提升了性价比——在曼彻斯特大区，风险资本有效公共成本减半；每套住房的不可行性从9.3万英镑降至1.25万英镑，而效益成本比则翻了一番。 在曼彻斯特联合授权机构和英格兰住房部（Homes England）的共同努力下，CBRE倡导了一种新方法，由此促成了“良好增长基金”（Good Growth Fund）的设立。 为2025年支出审查中支持220亿英镑的FT拨款提供了证据，从而加快了跨部门及政府机构向可偿还公共投资结构的转型。 该方案对土地用途和产权具有普适性，已在规模化应用中得到验证，并能解锁符合政策的开发模式，覆盖市中心、边缘区域及其他结构性挑战市场。 支持了国家住房银行的创建、投资办公室的战略地点加速器以及财政大臣城市投资基金——这些是国家层面的工具，用于部署风险资本并推动公私合作投资。 本报告应用了经验教训，首次模拟了风险资本如何跨越英格兰的可行性鸿沟，并估算了更广泛的经济效益。 它已经开始产生成果——GMCA已承诺在第一波中投入3.5亿英镑，从而能够建设3000套住房并提供200万平方英尺的就业空间。第二波近期已结束，未来预计每年三月和十一月将发布新的招标。 成功将曼彻斯特市定为国家级风险资本试点，从而促成了2025年11月曼彻斯特市优质增长基金的启动。CBRE为曼彻斯特市联合当局（GMCA）和英国住房部（HE）提交的商业计划书证明了其可行性和财政效益，由此促成了英国首个基于地域的风险资本工具。 它提供了一个可扩展的国家模式——良好增长基金展示了基于地域的风险资本工具如何吸引私人投资、减少对补助金的依赖，并在现有的公共部门财政规则范围内支持住房和经济增长目标。 2 劳动力市场深度在一定程度上驱动了区域生产率差异。住房可负担性使劳动者能够进入高生产率劳动力市场，从而深化人才库。 住房短缺是劳动力流动的主要障碍，阻碍了工人迁往高生产率地区。 提供住房供应是政府经济议程的基石。 £1,300 搬迁至高生产率地区所带来的更高年收入潜力 3.1% 伦敦相当于18.7万套额外住宅的生产力提升 政府承诺在未来五年内在英格兰提供150万套住房——这是增长议程的关键支柱。 增加住房供应将通过降低住房成本，支持更高的 homeownership（ homeownership 的中文翻译是“ homeownership ”，但在中文语境中通常直接理解为“ homeownership”）率以及更广泛的经济和社会目标。 随着房价上涨速度超过收入增长，拥有住房越来越依赖于家庭财富，这加剧了有家庭支持者和无家庭支持者之间的不平等。增加供应将降低成本，并支持那些有贫困和失家风险的家庭。近13.5万户家庭，其中包括17.6万名儿童，居住在临时住所。 社会流动性 社会影响 供给不足推高了住房成本相对于收入的比例，减缓了社会流动性，并扩大了代际财富差距。 持续的供不应求导致社区内出现贫困、无家可归以及其他不利的社会后果。 降低住房成本也能通过促进劳动力流动和增强劳动力市场深度来支持经济增长，从而推动生产率和工资水平。更大的劳动力市场改善了工人与工作的匹配度，带来了生产率提升和更高的收入。 135,000英格兰各地临时住所中的住户 7.6x 英国平均房价是典型收入的7.6倍。 一项基于四种模型的国家研究： 1 通过风险资本方法加速住房交付 模型B 型号A规划模型：截至2025年12月，各地方当 可行性模型：已在地方当局层面开发了一个定制化的全英格兰模型。风险资本建模最初在曼彻斯特大区试点，现已全国推广。 局最新公布的五年土地供应量表明，英格兰每年可交付31万套住房。 本研究旨在： 将从曼彻斯特大区学到的风险资本经验应用于全英格兰。 B.通过汇总各地方规划当局最新的五年土地供应量，并评估该供应量的可行性和可交付性，来评估住房可行性挑战。 3 C.评估通过在英格兰各地方政府应用风险资本方法来解锁发展所带来的经济和投资影响。 D型模型可计算一般均衡（CGE）模型：将直接住房 C型 产出转化为更广泛的经济影响，捕捉其对模型化资本计划产出、就业和公共财政的影响。 提升模式：通过优先排序结构，在五年内向不可持续的方案分配公共预算。 该研究强化了风险资本作为可扩展的替代方案的政策和财政依据，其运营符合金融交易控制框架现有的财政规则。 从现在起，模型C和D统称为计量经济学模型。 规划模型 规划模型 型号A英格兰住房交付的基线预测。 住房交付空间模式表现不佳，损害了该国的经济前景 各地方当局最新发布的五年土地供应量（2025年12月）表明，英格兰每年将交付31万套住房。这些数据由各地方当局通过其各自的土地供应报告进行核实。 MHCLG住房交付测试（HDT）趋势表明，未满足的住房需求正在增长，最初集中在大伦敦及周边地区，现在越来越多地扩展到核心城市——这些是该国经济增长的引擎。交付不足的区域正在扩大，如图形中的“假设”所示。 过去十年，人口、社会经济和市场因素推动了高密度城市住房的增加。然而，国家研究现在表明，这一细分市场正面临最严峻的生存挑战。 可行性是导致低交付率的核心问题，在改善之前可能会恶化。 规划模型 型号A新住宅开工数量已从2022年的峰值下降了三分之一以上。 英国各地开始兴建新住宅。 Number of dwellings (000s), FY2010-2024 英国住房供应量已下降。2022财年，住宅开工量达到177,000的高点，随后到2024财年下降了36%，降至113,000。 开工项目自2010财年约11万项起稳步增长，这反映了市场条件的改善以及对新发展的政策支持。然而，2022年后的下降在短短两年内就逆转了大部分这一进展。 这种下滑是由私营部门活动减少所驱动的，因为市场条件降低了其财务可行性。私营部门的启动项目取决于可行性，这需要对其盈利能力有信心。 然而，建设成本通货膨胀、融资成本以及房价疲软相互叠加，压缩了利润空间，导致越来越多的发展项目变得不可行。 规划模型 型号A过去五年，建造成本显著上涨，材料成本增加了39%。 新建住房材料价格 月度建筑材料价格指数（2015年=100）的三个月移动平均，2020-2025年 2021年至2025年*，建筑材料成本上涨了39%，这主要是由于水泥、混凝土和塑料制品价格上涨，导致整个开发管道的成本上升。 这种压力因融资成本的增加而进一步加剧。利率在2023年达到5.25%的峰值，并维持在高位，导致从土地收购到建设的整个过程中融资费用都增加了。 监管要求增加了每单位成本。第106条款义务、生物多样性净增值强制性规定以及建筑安全法要求均加重了开发者的负担。 这些压力共同作用，已将利润空间压缩到许多发展计划都无法继续盈利的程度。 水泥和混凝土成本从2021年到2025年上涨了31%，是所有材料类别中涨幅最快的。塑料产品在同一时期上涨了30%。 2021年至2024年，英国制造商的电力价格上涨了75%。¹ 水泥行业尤其易受能源价格波动影响。其高耗能的生产方式意味着电力价格上涨会直接导致混凝土成本上升，加剧了自2021年以来材料价格的上涨。² 规划模型 型号A自2023年以来，房价一直“停滞不前”，导致提供财务上可行的住房越来越困难。 英国房价指数 House price index (2019=100), 2019-2025 自2022年以来，房价仅上涨了8%，自2023年起则保持平稳。这反映了较高的利率、工资增长缓慢以及更广泛的生活成本压力。 在某些地区，价格正在下降。在伦敦，2025年12月至2026年1月间，年度房价下跌了1.7%（约9,500英镑），而在之前的12个月内，房价又下跌了1.2%。与此同时，建筑成本上涨了39%。 对于基于2021年或2022年假设进行评估的发展项目，预期销售额与可实现销售额之间存在显著差距。 随着收入停滞不前甚至下降，而成本不断上升，各种方案变得不可行，执行也陷入停滞。 规划模型 型号A若不加以干预，英格兰将远未达到其年度住房需求目标。 完成的国家综合额外住宅数量 净增数量（千），2010年目标 -2029 英国设定了每年建造37万套住房的目标，旨在解决需求与供应之间长期存在的差距。在2024/25财年，净新增住房为21万套——与住房交付目标相比，每年短缺16万套住房。 国家规划政策框架（NPPF）改革将支持到2030年再交付17万套住房。然而，英国财政研究所（OBR）预测2025-2030年间将总共交付126万套住房，与政府150万套的目标相比，存在24万套的缺口。 该缺口之规模反映了规划改革本身无法解决的可行性制约。有针对性的公共干预以恢复发展的可行性，或有助于缩小差距。 模型B 可行性模型 可行性模型 模型B 英国规划改革事件时间线 政府已通过规划改革努力推动住房建设，但可行性差距依然存在。 土地供应受限导致竞争性竞价，推高土地获取成本，并最终转嫁为更高的房价和租金。地方政府对国家政策指定区域外的地块拥有严格裁量权，这进一步限制了可开发土地的储备。 政府规划改革通过强制性住房目标、灰色地带释放以及绿色地带边界审查，扩大了发展用地的供应。2024年12月的《国家规划政策文件》（NPPF）设定了每年37万套住房的目标，并将“灰色地带”定义为已开发土地或对绿色地带目的贡献不大的土地。 OBR预计这些改革将在2029-30年期间再提供17万套住房，使年供应量增至每年30.5万套。 然而，尽管进行了重大改革，英国银行（OBR）仍预测，年度住房供应将达不到150万套的目标，这凸显了需要进一步干预以提高可行性并加速发展的必要性。 可行性模型 模型B 在2024年秋季预算中，政府采取措施改革财政框架，为以更可持续的方式融资建房创造了受欢迎的灵活性。 该新框架通过承认政府为投资而借款时，会向英国金边债券持有人创造债务责任，并相应地创造一项有价值的资产，从而支持风险资本结构。 由于政府借贷成本通常低于私人市场回报要求，这使得可以根据投资条款和风险采取灵活的补贴形式。 这种做法在财政上更具可持续性，并且对纳税人更公平。与传统的拨款