营业收入稳定增长，市场拓展强劲

营业收入稳定增长，市场拓展强劲 营业收入增长，毛利率下行。2026年上半年，公司实现营业收入74.85亿元（同比+4.5%），归母净利润7.01亿元（同比-9.0%）。公司营收保持正增长，主要受物管服务（同比+9.4%）带动，其中城市运营类收入（（同比+18.6%）表现突出，但非住增值业务收入（（同比-14.6%）和住户增值服务收入（同比-13.7%）下滑抵消了部分增速。上半年业绩下滑主要系：（1）整体毛利率同比-2pct至14.9%，其中基础物管包干制毛利率由13.5%降至11.1%，由于传统物管市场受制于物业费降价、退盘及人力成本高企等因素，直接经营成本（同比+7.1%）增速快于整体收入增速；（2）销售及行政费用同比+19.3%至1.8亿元，主要由于公司架构调整、为提升服务品质加大研发费用投入、扩大（仟蚁集采”城市运营采购平台覆盖率以达规模化降本增效。 买入（维持） 市拓维持强势，非住占比继续提升。上半年公司新增在管面积3700万方，85.9%来自独立第三方，市场化拓展能力保持；非住占比持续提升，新增订单中非住宅占76.8%（（同比提升17.8pct），其中城市运营类占61.1%。期内新签合约总额24.97亿元，其中独立第三方占比85.9%，同比提升15.8pct。公司持续亏损项目治理，约满/退盘1920万方，因此期末在管面积达4.95亿方（较2025年末+3.7%），其中独立第三方占比43.3%、非住宅占比33.4%（（城市运营类占比22.3%），业务结构持续改善。港澳业务方面，期内获批屯门青发街简约公屋，中标香港古洞北古隽邨、新签西九龙高铁站、港珠澳大桥港方口岸、中标香港中医医院等项目，香港市场份额连续五年位居第一，龙头地位稳固。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 中期派息连续提升，展现股东回报重视。董事会宣派2026年中期股息每股港币0.10元，普通中期股息口径同比+11.1%（2025年中期为普通股息0.09元+特别股息0.01元），对应派息率约41.2%，较上年普通中期股息口径派息率同比提升5.5pct。按当前股价计算，年化股息率为5.5%，股息率具备吸引力，在盈利承压期仍加大分红力度，展现管理层对股东回报的重视及对现金流的信心。 分析师肖依依执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 投资建议：我们认为公司保持较强市拓能力、非住业态物管空间广阔，同时公司成本管控能力领先，业绩确定性强。我们预计公司2026/2027/2028年营收分别为人民币159.2、166.6、173.9亿元；归母净利润分别为人民币13.7、14.5、15.4亿元；对应的EPS为0.42、0.44、0.47元/股；对应PE为7.4、7.0、6.5倍。维持 买入”评级。 1、《中海物业（02669.HK）：收入增长中枢放缓，连续两年提升派息》2026-04-022、《中海物业（02669.HK）：业绩小幅增长，外拓与退盘优化结构，派息率继续提升》2025-08-263、《中海物业（02669.HK）：经营提质增效，利润率与派息率提升》2025-03-28 风险提示：市场化拓展竞争加剧、在管面积扩张不及预期、人工成本上升、增值业务发展不及预期。 财务报表和主要财务比率 营业收入增长，毛利率下行。2026年上半年，公司实现营业收入74.85亿元（同比+4.5%），归母净利润7.01亿元（同比-9.0%）。公司营收保持正增长，主要受物管服务（同比+9.4%）带动，其中城市运营类收入（同比+18.6%）表现突出，但非住增值业务收入（同比-14.6%）和住户增值服务收入（同比-13.7%）下滑抵消了部分增速。上半年业绩下滑主要系：（1）整体毛利率同比-2pct至14.9%，其中基础物管包干制毛利率由13.5%降至11.1%，由于传统物管市场受制于物业费降价、退盘及人力成本高企等因素，直接经营成本（同比+7.1%）增速快于整体收入增速；（2）销售及行政费用同比+19.3%至1.8亿元，主要由于公司架构调整、为提升服务品质加大研发费用投入、扩大仟蚁集采”城市运营采购平台覆盖率以达规模化降本增效。 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 市拓维持强势，非住占比继续提升。上半年公司新增在管面积3700万方，85.9%来自独立第三方，市场化拓展能力保持；非住占比持续提升，新增订单中非住宅占76.8%（（同比提升17.8pct），其中城市运营类占61.1%。期内新签合约总额24.97亿元，其中独立第三方占比85.9%，同比提升15.8pct。公司持续亏损项目治理，约满/退盘1920万方，因此期末在管面积达4.95亿方（较2025年末+3.7%），其中独立第三方占比43.3%、非住宅占比33.4%（城市运营类22.3%），业务结构持续改善。港澳业务方面，期内获批屯门青发街简约公屋，中标香港古洞北古隽邨、新签西九龙高铁站、港珠澳大桥港方口岸、中标香港中医医院等项目，香港市场份额连续五年位居第一，龙头地位稳固。 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 中期派息连续提升，展现股东回报重视。董事会宣派2026年中期股息每股港币0.10元，普通中期股息口径同比+11.1%（（2025年中期为普通股息0.09元+上市十周年特别股息0.01元），对应派息率约41.2%，较上年普通中期股息口径派息率同比提升5.5pct。按当前股价计算，年化股息率为5.5%，股息率具备吸引力，在盈利承压期仍加大分红力度，展现管理层对股东回报的重视及对现金流的信心。 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 投资建议：我们认为公司保持较强市拓能力、非住业态物管空间广阔，同时公司成本管控能力领先，业绩确定性强。我们预计公司2026/2027/2028年营收分别为人民币159.2、166.6、173.9亿元；归母净利润分别为人民币13.7、14.5、15.4亿元；对应的EPS为0.42、0.44、0.47元/股；对应PE为7.4、7.0、6.5倍。维持 买入”评级。 风险提示 市场化拓展竞争加剧、在管面积扩张不及预期、人工成本上升、增值业务发展不及预期。 免责声明 国盛证券股份有限公司（以下简称 本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归 国盛证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为 国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 国盛证券研究所 北京地址：北京市丰台区丽泽路22号院新华社国家金融信息大厦西塔B座38层邮编：100077邮箱：gsresearch@gszq.com 上海地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋邮编：200120电话：021-38124100邮箱：gsresearch@gszq.com 南昌地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：330038传真：0791-86281485邮箱：gsresearch@gszq.com 深圳邮编：518033邮箱：gsresearch@gszq.com