2026年亚太数据中心投资格局

数据中心投资格局 库什曼与韦克菲尔德亚太数据中心集团（APAC DCG）出版物 贷方视角 视窗 目录 4•8•14•16•202224区域能力增长指标每兆瓦人口资本支出要求租金收入及资本化率估算对景观的最终思考各项指标排名前五方法论与定义• 预租赁的驱动力是什么？10• 借款人角度 12成本收益率18引言 3 包含市场 引言 作者 斯韦米·普里特什 数据中心集团亚太区研究咨询主管 亚太地区的数据中心行业正从高增长领域转变为受长期结构性需求支持的关键基础设施资产类别。人工智能的采用、云服务的扩张、数字主权倡议以及持续存在的基建赤字正在创造一个多年的投资周期，而电力和土地限制则支撑着资产价值和租金增长。 汤文凯 亚洲信贷瓦尔德合伙人有限公司首席执行官 数据中心生态系统中的资本支出需求已不再是“是否”的问题，而是“何时”的问题。随着企业需求、数据主权和人工智能应用的加速，私人信贷将在填补传统银行和债券融资无法覆盖的资金缺口中发挥关键作用。 对于投资者、运营商和开发商而言，成功将越来越取决于获取可扩展的电力、面向未来的基础设施，以及在区域下一代数字基础设施枢纽中的战略位置。 我常将生态系统比作飞镖靶：传统融资集中在围绕超大规模企业扩张的靶心，而私募信贷则日益重要，在出现瓶颈的外围圈层发挥着关键作用。 尽管市场有所增长，但在亚太地区的许多地方，对于资本化率、成本收益率（YoC）、发展经济学和长期回报特征等关键投资指标，可靠的基准数据仍然有限。相对较少的可比交易、市场成熟度的差异以及数据中心商业模式的快速演变，为寻求评估该地区投资机会的投资者、贷款人、开发商和租户创造了显著的信息鸿沟。 这包括为满足部署时间表而融资投机性建设、为平台和单个资产中的夹层和股权头寸提供杠杆，以及支持更广泛的生态系统参与者。这延伸至为NCP提供GPU融资，以及为电力、冷却、服务器和EPC承包商提供资本解决方案。 本报告旨在通过全面评估亚太地区十四个关键市场的数据中心投资格局，弥合这些差距。报告旨在为利益相关者提供关于塑造该地区快速扩张的数字基础设施行业的机遇与风险的实用见解。 融资正迅速成为增长的主要制约因素，其重要性已超过电力、土地、硬件和人才。凭借其灵活性、速度和规模，私人信贷补充了传统融资，并正成为数据中心资本市场工具箱中的关键组成部分。 在此背景下，投资决策正受到越来越多超出地理位置因素的影响。因此，资本正越来越多地流向那些拥有稳定需求、适应性基础设施以及强大长期运营基础的项目。 关键要点 亚太地区仍然是全球最具吸引力的数据中心投资目的地之一，这得益于人工智能加速应用、云计算扩张、企业数字化转型以及基础设施严重供不应求。尽管过去一年区域运营能力新增超过2800兆瓦，但区域空置率已收窄至10.3%，凸显了需求持续超过供给的情况。 未来开发管道中拥有超过26吉瓦的产能，且租赁势头强劲，该行业将在未来三到五年内实现持续增长。主要观点包括： 基础设施赤字支持长期增长： 亚太地区拥有全球60%的人口，但仅占22%的运营数据中心容量。越南、菲律宾、印度、印度尼西亚和泰国是服务最不足的地区。 每兆瓦248,000人 人工智能重塑需求与资本配置：• 人工智能、新云和GPU密集型工作负载推动容量扩张进入新阶段。• 设计灵活性现已成为定价因素。 25-35%AI资本支出溢价 预租已成为一种战略必需。• 功率限制、更长的开发时间表，促使客户在RFS之前就做出承诺 • 7.8吉瓦的产能已签约 +115% 年同比增长预租 投资需求持续增长：• 日本约占区域总资本支出的25%。• 获得大量资本对于成功至关重要。 到2030年的2800亿资本支出 强劲的收入增长是资产价值的基础。• 预计到2030年，年租金收入达660亿美元。• 前五大市场将贡献70%的租金份额。 2030年9500亿资产价值 仍有具有吸引力的收益率机会：• 除日本、中国大陆和香港外，所有市场均可实现超过10% 成本收益率10%+ 的税前成本收益率（YoC）• 资产特定的投资绩效现由可扩展的电力、人工智能准备情况、租户质量和建筑规格决定 区域增长 数据中心市场仍处于快速增长通道中，预计到2030年，三大地区的运营能力将翻一番以上。虽然云服务和企业数字化转型持续支撑着需求，但人工智能（AI）和新型云服务提供商的快速涌现正推动基础设施扩张进入新阶段，显著增加了对计算密集型能力的需求。 自本报告上次版本以来，亚太地区新增了超过2800兆瓦的运营数据中心容量。尽管如此，空置率从11.0%下降至10.3%，这表明需求持续超过供应。与此同时，在建项目规模扩大了超过10900兆瓦，达到创纪录的264550兆瓦。 尽管发展活动依然强劲，但交付挑战正在加剧。 电力与水资源供应、土地限制、发电速度要求以及不断变化的法规持续影响着市场动态。为此，运营商正加强与开发商、公用事业公司和政府之间的合作，以确保关键基础设施并加速部署。 机柜托管运营商占据了计划容量的86%，而超大规模企业自建的数据中心仅占14%。 随着需求驱动因素多元化以及供应限制持续存在，亚太地区凭借稳健的基本面和数据中心投资前景良好，仍具备持续增长的良好基础。 这凸显了超大规模云服务提供商日益倾向于租赁容量而非大规模自建，从而加强了亚太地区托管行业的投资机会。需求也正从主要云平台扩展，人工智能公司和新兴云服务提供商正推动主要市场的增量容量需求。 •关键假设： •发展管道不包括早期项目空缺岗位根据运营共位容量计算 APAC2.7X总容量增加 增加总容量 运营能力：50,382兆瓦 •共址：21,722兆瓦 • 超大规模：28,661兆瓦 •空置率：3.8% 运营能力：151.35亿瓦• 共址：130.78亿瓦 •超大规模：20.57亿瓦 •空置率：10.3% • 机房托管：8,485兆瓦 •超大规模：3,019兆瓦 • 空置率：9.3%运营能力：120.04兆瓦 建设中：37,699MW • 共址：17,388MW • 超大规模：20,361MW 建设中：2,675MW • 共址：2,039MW • 超大规模：655MW 建设中：4,764MW • 共址：3,742MW • 超大规模：1,022MW 计划：420,35兆瓦 • 共址：19,219兆瓦 • 超大规模：22,816兆瓦 计划：121,490MW • 共址：110,100MW • 超大规模：19,450MW 计划：21,691兆瓦 • 共址：19,004兆瓦 • 超大规模：2,688兆瓦 亚太地区是全球增长最快的数据中心市场，其装机容量现仅次于北美。增长正从新加坡和马来西亚等成熟中心扩展到泰国、印度尼西亚、菲律宾和印度，超大规模计算厂商和运营商正寻求电力、土地、连接性以及不断增长的国内需求。这种多元化带来了重大机遇，同时也要求根据各市场的基建、监管和政策环境提供量身定制的资本和专业知识。 将节能设计、可再生能源采购和负责任的水管理纳入新设施，推动对有韧性和可持续的数据中心生态系统的投资。 与此同时，人工智能训练和推理工作负载正在重塑资本需求。新兴模型，包括新云和大规模人工智能基础设施，正推动对创新融资解决方案的需求，例如基于GPU的贷款和混合资本结构，这需要更广泛的投资者参与以及开发者、技术提供商、金融机构和投资者之间更强的生态系统协作。 维克拉姆·库马尔 亚太区基础设施与自然资源总监及区域负责人，国际金融公司 随着该行业的扩张，可持续发展已成为一项关键的投资优先事项。开发者正越来越多地融入 人口密度：增长市场要点 数据中心需求长期以来一直由数字化转型、云计算采用和数据消费增长所驱动。如今，人工智能正在加速这些趋势，在亚太地区催生了一波新的基础设施需求。 衡量市场潜力的一个关键指标是每兆瓦（MW）运营容量的常住人口数。人口容量比（即人口数与容量之比）较高的市场通常表明供不应求，并具有更强劲的长期增长前景。 即使到2030年有计划增加产能，许多这些市场预计仍将保持在成熟枢纽的人口-产能水平之上，这表明新增供应将主要解决现有缺口，而非造成过剩。 截至2026年上半年，中国大陆、印度、印度尼西亚、泰国、菲律宾和越南的人口密度均超过20万人/兆瓦，远高于区域平均水平。 相比之下，新加坡、香港和澳大利亚等成熟市场的人均兆瓦比要显著低得多，这反映了其更深入的数字基础设施建设、更高的云计算采用率、企业数字化水平以及数字内容消费水平。因此，人口与容量之间的差距仍然是亚太地区下一阶段数据中心投资可能集中的最清晰指标之一。 这些市场共同代表了亚太地区超过90%的人口，但从数字基础设施角度来看，其渗透率仍然相对较低。 不平衡现象在越南（每兆瓦1.4万人）、菲律宾（每兆瓦1.1万人）、印度（82.5万人）、印度尼西亚（61.6万人）和泰国（51.5万人）最为突出。这些指标表明，存在巨大的潜在需求，并且云计算采用、数字化转型和人工智能部署将推动产能扩张拥有巨大的发展空间。 每兆瓦人口 每兆瓦人口比率凸显了亚太地区缺乏数字基础设施。 亚太地区占世界人口的60%以上，然而，它仅占全球运营数据中心容量的22%。 截至2026年H1末，亚太地区的密度约为每兆瓦247,700人，而全球层面的比例为每兆瓦106,800人。 •即使开发管道中的全部产能都已建成，到2030年，这一比率也将提升至约每兆瓦91000人。 • 根据国际电信联盟的数据，亚太地区的互联网普及率达到77%。此外，该地区每部智能手机每月消耗约27GB数据。 这些因素凸显了亚太地区对数字基础设施的需求。 • 通过预租确保产能 需求基础 不断演变的技朧要求 • 人工智能与云计算的采用持续快于新供应的增长，促使超大规模企业和企业通过预租提前锁定容量。 • 人工智能工作负载正在提高功率密度和散热需求，推动了对定制化下一代设施的需求。 • 日益发展的设计标准，加之项目成本上升，正提升预租赁的重要性。运营商从中受益于降低投机风险，而使用者则确保基础设施满足其技术和可扩展性要求。 数据主权和不断演变的法规正推动基础设施本地化，并支持国内市场的需求。 • 新加坡、孟买、墨尔本、悉尼和东京等关键枢纽的运力紧张正加速预租活动，因为租户正寻求锁定未来的可用性。 投资者要点 上市时间考量 预售已从一种容量预留工具演变为一种战略必需品，使租户能够在供应日益紧张的市场中锁定资源、加快部署时间表，并获得定制化基础设施。 • 电力供应已成为许多市场的主要发展制约因素。在许多情况下，获得未来的电力容量比获得设施本身更为关键。 受土地、电力、许可和供应链挑战所驱动的延长开发时间表，正鼓励租户更早地承诺以降低扩张计划的风险。 预租容量对比 澳大利亚、马来西亚、印度和日本仍然是亚太地区数据中心扩张的引擎。 • 预租需求同比增长115%，已有超过78吉瓦的管道产能得到保障。 澳大利亚占据市场主导地位，其预租容量达到2.44吉瓦，相当于其开发管道的61%。 • 印度尼西亚和泰国表现最为强劲，其预售活动同比分别增长了5倍和9倍。 • 市场成熟度正在加速，已有14个亚太市场中的9个实现预租率超过25%。 香港、新西兰、菲律宾、新加坡、台湾和越南仍处于市场发展的早期阶段，导致其预租产能水平相对较低。 其他国家包括中国香港、新西兰、菲律宾、新加坡、中国台湾和越南。 贷方视角：数据中心融资 来自活跃于亚太数据中心融资的各领域资深贷款人的反馈表明，该行业持续吸引大量资金支持，贷款人越来越多地将数据中心视为一种混合型房地产和基础设施资产类别。虽然投资意愿依然强劲，但随着贷款人在权衡显著的增长机会与执行风险、客户集中度、技术演进和资产过时风险时，承保标准正变得更加复杂。 市场另一边，放贷机构持续优先考虑涉及经验丰富的运营商、机构赞助商以及成熟超大规模客户关系的交易。长期合同现金流的存在仍然是信贷考量中最重要因素之一，许多放